09 февраля 2004, 00:00

ГРОМКИЕ ИМЕНА: Главный инвестор Москвы

Сергей Жарков

Руководитель Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) правительства Москвы Леонид Краснянский уже много лет возглавляет службу, которая призвана зарабатывать деньги для городского бюджета. Во многом именно на средства, полученные от ее деятельности, Москва возводит жилье для очередников, молодых семей и т. д. Но главный городской инвестор уже не ограничивается только строительством жилья, хотя именно он отвечает за столь масштабные проекты, как, например, точечная застройка в центре или возведение целого района в Куркине. .. Постепенно все больше в сферу его интересов попадают объекты коммерческой недвижимости, которые, по мнению Краснянского, полезны городу тем, что будут приносить ему доход не один раз (как от продажи квартир) , а на протяжении долгого времени. Среди них - гостиницы и торговые центры (например, ДИПС участвовал в финансировании строительства известного комплекса "Атриум" на площади Курского вокзала). Но все-таки жилье - приоритетно.

- Сейчас все дешевое жилье город забирает у строителей для выполнения своих социальных программ, поэтому недорогие новостройки практически не поступают на первичный рынок. Как это отражается на ситуации с жильем в Москве в целом, насколько подстегивает общий уровень цен?

- Давайте сначала определимся. Судя по всему, вы имеете в виду жилье типовое, панельное. Так вот город ничего не забирает. Город строит такое жилье для решения социальных проблем. Жилищный вопрос в городе пока стоит еще очень остро. Себестоимость строительства типового жилья ниже, чем индивидуального монолитного, поэтому панели можно построить больше, а значит, можно больше решить и социальных вопросов. В городе существует много жилищных целевых программ. Есть очередники и жители ветхого жилья. Это болевые точки города. И решать эти проблемы нужно как можно скорее.

При этом на рынке коммерческого жилья в целом наблюдается такая ситуация. Доля панельного домостроения постепенно уменьшается. Во-первых, территории под массовую застройку становится, в принципе, меньше, и акцент смещается в сторону точечной застройки. Во-вторых, изменилась сама структура покупательского спроса. Потребитель оценил все преимущества монолита, и это привело к тому, что изменился характер предложения. Задача инвестора - получить наибольшую прибыль. Соответственно, он не будет строить панель там, где можно поставить монолит. С учетом того, что теперь инвестор отдает долю города не в натуральном выражении, а в денежном, отчисления в бюджет увеличиваются. Значит, для выполнения жилищных программ аккумулируется больше средств.

В итоге на рынке типового панельного, дешевого, жилья становится меньше. Поэтому и уровень цен, который является показателем рыночной ситуации, в последнее время сильно вырос.

- ДИПС построил первый в Москве доходный дом, о котором много писали СМИ. Каковы состояние и перспективы этого бизнеса?

- Если говорить непосредственно о доходном доме, то он пока один. И успешность этого проекта будет видна только после хотя бы года его функционирования. То есть говорить, что доходный дом - это бизнес, пока рановато. Если будет сформирована программа по всему городу и создана сеть доходных домов, рассчитанных на различные категории населения, то такая программа может принести городской казне существенную прибыль. Это доходный сегмент рынка, и почему бы городу не пополнять бюджет за счет постоянных арендных поступлений? Более того, на рынке недвижимости создается конкурентная среда и для частного сектора, и для компаний, сдающих жилье в аренду, и для гостиниц. Появление доходных домов на рынке - это новая возможность удовлетворить потребительский спрос, ведь каждый из названных мною видов временного жилья имеет свои особенности, преимущества и недостатки.

Достоинством нашего предложения являются правовые гарантии правительства Москвы и оформленные договорные отношения с арендодателем, долгосрочность проживания и при всем этом необходимый набор услуг и комплектации жилья.

Если говорить об аренде жилья как о бизнесе в целом, то любой бизнес процветает, пока есть спрос на результат этого бизнеса. Спрос есть. Причем, если посмотреть на предложение, никого не смущают ставки $5000 в месяц при мраморных колоннах и каминах. О том, что творится в частном секторе, и говорить не приходится. Необустроенная однокомнатная квартира на окраине уходит за $300 - 400 в месяц без всяких гарантий! Про центр и говорить нечего.

- Каковы перспективы проекта ДИПСа в Левобережном районе?

- Проект реконструкции кварталов пятиэтажек Левобережного района Москвы - самый масштабный в столице. Никогда еще работа по реконструкции кварталов не намечалась в таком объеме. Общая площадь нового строительства составит около 900 000 кв. м жилья.

Летом 2003 г. был согласован проект планировки района в целом. Работа была проведена очень кропотливая. На территории левого берега колоссальное обременение по сносу ветхого пятиэтажного жилья и отселению жителей. Нынешняя застройка района сформирована в основном из пятиэтажных жилых домов сносимых серий. Дополнительная проблема в том, что нынешняя плотность застройки в районе очень высокая, поэтому выбрать площадку даже для первого стартового дома (предназначенного для переселения) было очень трудно.

Разработан и согласован проект застройки 1-го микрорайона. Сначала планируется снести около 105 000 кв. м пятиэтажного жилья. На их месте будет построен 21 жилой корпус общей площадью около 305 000 кв. м.

В настоящее время строители приступили к возведению первого дома, предназначенного для переселения жильцов пятиэтажек. В плане реконструкции 2-го микрорайона района Левобережный - снос уже 145 000 кв. м пятиэтажек.

- Сейчас разрабатывается проект застройки района Молжаниново, по которому у ДИПСа были свои планы и предложения. Не будет ли конфликта с новыми инвесторами?

- Не будет. В свое время Департамент разработал и представил руководству города бизнес-план работ по застройке Молжанинова. Но было принято решение выставить эту территорию на инвестиционный конкурс. Если будет найден инвестор, который сможет заработать для города больше средств, решив при этом и социальные задачи, то будет правильным предоставить право финансирования этому инвестору. Если инвестор не будет найден и Департаменту будет поручено решить этот вопрос, то мы за это возьмемся. У нас есть четкое понимание ситуации в Молжанинове и свое видение того, что там можно построить и какие там трудности. Кроме того, у нас есть опыт Куркина, который мы сможем учесть.

- Планируется ли увеличить долю вложений в коммерческую недвижимость и какие проекты в этом направлении сейчас есть?

- Да, планируется. Сейчас мы ведем проектирование объектов согласно постановлению правительства Москвы N 870-ПП от 22. 10. 2002. Если помните, это постановление по реконструкции 34 аварийных адресов в центре. Из них 13 переведены в нежилой фонд и предназначены под создание современных бизнес-центров и отдельных офисных представительств крупных компаний. Например: ул. Таганская, 1/2; ул. Люсиновская, 27, стр. 1; ул. Большая Почтовая, 69, стр. 1; Печатников пер. , 5; Подколокольный пер, 4; Костомаровский пер. , 15;

ул. Сретенка, 10/3. Если говорить об их классификации по принятым современных маркетинговым параметрам, это будут офисы класса А и В.

Что касается других районов, то несколько нежилых объектов мы возводим в районе Тропарева-Никулина. Они предназначены как под офисы, так и под торговые помещения, спортивную инфраструктуру. Сейчас там, например, проектируется общественно-административный и торговый центр.

Помимо этого, практически во всех наших объектах точечной застройки есть достаточно серьезный объем нежилых помещений свободного назначения на первых этажах жилых зданий. Например, в жилом комплексе "Олимп" на Мичуринском проспекте 3600 кв. м занимают нежилые помещения. Там особый акцент сделан на спортивную инфраструктуру. В комплексе "Серебряный бор" в Карамышевском проезде общая площадь "нежилья" составляет около 10 000 кв. м. В комплексе "Наука" на проспекте Вернадского под "нежилье" отведены три этажа. Это также будут административные помещения, предприятия торговли, питания, бытового обслуживания.

Отдельно нужно сказать про Куркино, где планируется к строительству очень большой объем как встроенного, так и отдельно стоящего "нежилья". Целый 17-й микрорайон будет полностью отдан под строительство многофункционального общественно-делового центра площадью 22 000 кв. м. Он будет расположен на въезде в Куркино, на развилке между Куркинским шоссе и Воротынской улицей. В 11-м и 1-м микрорайонах - в ближайшей к "Шереметьево" зоне Куркина - мы собираемся сделать несколько крупных представительских офисов. К такому месту расположения своих деловых помещений проявили интерес несколько компаний, активно использующих авиаперевозки и услуги аэропорта. Крупные торговые центры запроектированы в 7-м и 12-м микрорайонах. В 13-м микрорайоне планируется построить общественно-деловой комплекс с многозальным кинотеатром на 22 000 "квадратов".

Так что мы рассматриваем сегмент строительства нежилых помещений, торговых и офисных в частности, как очень прибыльный для города. Для сравнения: в 2002 г. Департамент реализовал на торгах нежилые помещения на сумму 917 млн руб. В 2003 г. этот показатель вырос до 1,204 млрд руб.

- Как идут продажи в Куркине? Когда ожидается окончание строительства? Какая инфраструктура там будет и какая уже работает?

- Основной объем строительства должен быть завершен к 2006 г. Продажи идут стабильно. Мы это связываем с тем, что район все больше приобретает свои очертания и люди воочию могут убедиться, какая работа ведется. Только в 2003 г. продано около 2000 квартир и более 150 таун-хаусов в Куркине.

Проектом застройки района Куркино предусмотрено строительство большого количества объектов социальной инфраструктуры (около 425 000 кв. м) , которые должны в полной мере удовлетворять все потребности жителей. На территории района планируется построить пять общеобразовательных школ, 11 детских садов и дошкольных детских учреждений, поликлиники, аптеки, учреждения культуры. Разумеется, торговые центры, магазины, комбинаты бытового обслуживания.

В отдельном порядке решается вопрос строительства паркингов и стоянок.

Планом застройки предусмотрено строительство большого количества спортивных и физкультурно-оздоровительных объектов и сооружений, которые будут располагаться непосредственно на территории микрорайонов: закрытые спортзалы, открытые игровые площадки, теннисные корты, стадионы. Отдельный спортивный центр планируется в 1-м микрорайоне, к строительству которого мы собираемся приступить в этом году.

На сегодняшний момент введены в эксплуатацию две школы, три детских сада, четыре магазина. В ближайшее время заработает станция "Скорой помощи".

- Как вы оцениваете опыт строительства и продаж таун-хаусов?

- Положительно. Мы предполагали, что придется вести кропотливую "разъяснительную" работу с покупателями. Ведь таун-хаусы - новый, еще не адаптированный к нашей действительности вид жилья. Некая смесь квартиры и загородного дома. Мы рассчитывали, что именно в Куркине таун-хаусы будут органичны. И постепенно, когда люди уже видят практически застроенный 9-й микрорайон, интерес к ним повышается. Ведь у такого жилья, как таун-хаусы, есть свои специфические черты, которых лишена обычная квартира. Например, собственный гараж, придомовой участок. Все это создает ощущение обособленности проживания. А стоимость таун-хаусов ниже, чем индивидуальных коттеджей.

Относительно ситуации в Куркине могу сказать, что на сегодняшний день практически полностью проданы микрорайоны 2Д и 9, которые включают большой объем малоэтажного жилья. Очень динамично идут продажи в 6-м микрорайоне, который мы выставили на рынок в сентябре 2003 г. Начаты продажи таун-хаусов в 16-м микрорайоне.

- Как вы оцениваете смену сразу трех префектов, которая произошла после выборов, особенно отставку Геннадия Дегтева, ведь ДИПС - генеральный застройщик центра города?

- Оценивать решения мэра я не имею права. Но могу сказать одно. Сергея Байдакова, который был заместителем Геннадия Дегтева и сменил его на посту префекта, мы знаем давно. Потому что по вопросам центра мы активно работали и с префектом, и с его заместителями. Мы считаем, что и в дальнейшем наша работа будет носить конструктивный характер. Понимаете, нам работать надо, строить, решать городские проблемы, а политика - не наша специальность. То же я могу сказать и в отношении других вновь назначенных префектов. Работа покажет. А у Геннадия Дегтева сейчас новые, очень важные и ответственные задачи.

- Как развивается программа строительства в регионах?

- Могу говорить только о наших проектах в регионах. Мы начали строительство трехзвездочных гостиниц в Ярославской области, в Рыбинске, Переславль-Залесском, Угличе, Ростове и самом Ярославле. Это наш вклад в развитие туризма. У нас красивая страна, здесь есть что посмотреть. Проблема в том, что размещать туристов негде. Да и уровень сервиса подводит. Поэтому развитие туристического сектора предполагает активное создание гостиничной инфраструктуры. Так что этот сегмент строительства перспективен.