В 2003 г. по сравнению с двумя предыдущими значительно снизилось число отказов в предоставлении имущественных налоговых вычетов. Налоговики стали более лояльными, а налогоплательщики - более просвещенными. Однако нюансы процедуры возврата денег за совершенные на рынке жилья сделки по-прежнему известны далеко не всем.

Являясь участником сделки по купле-продаже недвижимого имущества (жилых домов, квартир, дач, садовых домиков, земельных участков) , граждане, как правило, забывают о том, что действующим законодательством РФ им предоставляются имущественные налоговые вычеты. Действуя как в качестве покупателя, так и в качестве продавца, гражданин имеет возможность наиболее оптимальным образом реализовать свое право на уменьшение подлежащего уплате или на возмещение уже уплаченного налога на доходы физических лиц.

Порядок предоставления имущественных налоговых вычетов (мы рассматриваем его только в связи со сделками с недвижимым имуществом) , т. е. уменьшение облагаемых налогом доходов, регламентируется статьей 220 Налогового кодекса РФ. Эта статья закрепляет право гражданина, являющегося продавцом или покупателем недвижимого имущества, на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

- на сумму доходов, полученных от продажи недвижимого имущества (имущественный вычет при продаже недвижимого имущества) ;

- на сумму расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры (имущественный вычет при строительстве или приобретении жилья).

Право на получение имущественных налоговых вычетов имеют физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, т. е. находящиеся на территории РФ не менее 183 календарных дней в году (п. 3 Методических рекомендаций налоговым органам о порядке применения главы 23 "Налог на доходы физических лиц" части II Налогового кодекса РФ).

Имущественные вычеты предоставляются только налоговым органом по письменному заявлению налогоплательщика при подаче им декларации о доходах за истекший налоговый период (календарный год).

Что можно продавцу.

Размер имущественного вычета при продаже недвижимого имущества зависит от срока, в течение которого проданное недвижимое имущество находилось в собственности продавца.

Если проданный жилой дом, квартира, дача, садовый домик или земельный участок находились в собственности продавца не менее пяти лет, то доходы, полученные продавцом в результате сделки купли-продажи, налогом не облагаются.

Если же проданный жилой дом, квартира, дача, садовый домик или земельный участок находились в собственности продавца менее пяти лет, то доход от их продажи для целей исчисления налога может быть уменьшен по выбору налогоплательщика - либо на сумму фактически произведенных продавцом и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением (строительством) этого недвижимого имущества, либо на сумму в пределах 1 млн руб.

Следует учесть: если проданное имущество находилось в общей долевой либо общей совместной собственности продавцов, сумма имущественного налогового вычета распределяется между всеми продавцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, которое находилось в общей совместной собственности).

Особо нужно отметить, что эти положения Налогового кодекса РФ не распространяются на доходы, полученные индивидуальными предпринимателями от продажи имущества, в том числе недвижимого, в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Что можно покупателю.

Доход, полученный налогоплательщиком за год (налоговый период) , может быть уменьшен для целей исчисления налога на доходы на сумму, израсходованную на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не выше 1 млн руб.

Налогооблагаемый доход может быть также уменьшен на сумму расходов, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры.

Если полученный доход не позволяет использовать имущественный налоговый вычет полностью в одном налоговом периоде, остаток налогового вычета может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования. Правда, формулировка, содержащаяся в статье 220 Налогового кодекса РФ, не позволяет сделать вывод, от каких факторов и условий зависит принятие решения о переносе остатка налогового вычета на последующие налоговые периоды. Учитывая, что гражданин, обратившийся за имущественным налоговым вычетом, общается с сотрудником налоговой инспекции, который ведет его налоговое дело, мы полагаем, что данный вопрос скорее всего будет решаться именно этим лицом. Если налогоплательщик не согласен с решением налогового органа, он имеет право обжаловать данное решение в вышестоящий налоговый орган (вышестоящему должностному лицу) или в суд.

Для получения имущественного налогового вычета необходимо приложить к декларации и письменному заявлению налогоплательщика документы, подтверждающие право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком. Действующее законодательство РФ не содержит исчерпывающий перечень документов, которые могут подтверждать факт уплаты денежных средств. В частности, Налоговый кодекс РФ называет некоторые из них: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца. Единственное требование, предъявляемое к платежным документам Налоговым кодексом РФ, - оформление их в установленном порядке.

Если имущество приобретается в общую долевую либо общую совместную собственность, то сумма имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами (покупателями) в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).

Чего нельзя.

Налоговый кодекс РФ определяет случаи, когда имущественный налоговый вычет при строительстве или приобретении жилья не применяется. В частности, налоговики не пойдут навстречу потребителю, когда оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц; когда сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми, признанными таковыми по решению суда, вступившему в законную силу. То есть фиктивная сделка по якобы приобретению квартиры у собственной бабушки вряд ли поможет уклониться от налогов.

Принимая решение об обращении за налоговым вычетом при строительстве или приобретении жилья, следует иметь в виду, что данный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику только один раз.

Практика применения.

Механизм предоставления имущественных налоговых вычетов уже достаточно отлажен. Уплаченный налог на доходы возвращается на счет налогоплательщика, открытый в отделении Сбербанка РФ, в месячный срок после подачи полного пакета документов в налоговую инспекцию.

По сравнению с 2001 - 2002 гг. в прошлом году значительно снизилось число отказов в предоставлении имущественных налоговых вычетов. По нашим данным, налоговые органы отказали приблизительно в 2 - 3% случаев обращений. Этот факт объясняется не только повышением осведомленности налогоплательщиков о положениях действующего законодательства РФ, но и более лояльной политикой налоговых органов по данному вопросу. Например, если ранее не предоставлялись вычеты, когда договор купли-продажи имущества был оформлен на одно лицо, а оплату по этому договору произвело другое физическое лицо, то в настоящее время подоходный налог возмещается при условии приложения к платежному документу соответствующей доверенности от приобретателя имущества, оформленной на имя фактического плательщика. Причем даже нотариального удостоверения такой доверенности не требуется в случае, если эти лица являются супругами либо приобретают имущество в долевую собственность (если плательщиком выступает один из приобретателей).

Причины отказа.

Одной из причин отказа является повторное обращение за вычетом. Следует иметь в виду, что при повторном обращении вычет предоставляется только в одном случае - когда налогоплательщик до 2001 г. полностью использовал льготу по подоходному налогу по расходам на покупку жилья, которая предоставлялась ему по действовавшему в тот период закону РФ от 7. 12. 1991 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц". Приобретая жилье после 2001 г. , он имеет право на имущественный вычет в соответствии с НК РФ.

Отказы также бывают при обращении за неиспользованным остатком имущественного налогового вычета на приобретение (строительство) жилья в случае, когда квартира или жилой дом уже проданы или подарены другому лицу. В этом случае у налогоплательщика уже отсутствует право собственности на квартиру или жилой дом. Но дело в том, что, обращаясь за остатком налогового вычета, налогоплательщик обязан предоставить полный комплект документов, в том числе действующее свидетельство о праве собственности на квартиру (жилой дом) , а действие этого документа прекращено в момент перехода права собственности.

Еще одним основанием для отказа в предоставлении налогового вычета является неправильное исчисление суммы налоговых вычетов. Как правило, это происходит в следующих случаях. Например, когда, приобретая имущество в общую долевую либо общую совместную собственность, совладелец считает, что он имеет право на всю сумму имущественного налогового вычета в размере 1 млн руб. Однако по закону он имеет право уменьшить свой доход только на сумму, рассчитанную от 1 млн руб. пропорционально его доле в совместной (долевой) собственности. Другой вариант - когда последовательно приобретаются несколько комнат в коммунальной квартире и на каждую оформляется свидетельство на право собственности. В этом случае вычет предоставляется только по стоимости одной из комнат (принцип однократности предоставления налогового вычета). Однако лучше не торопиться - если покупатель (обязательно физическое лицо) обращается за налоговым вычетом уже после того, как он стал собственником всей квартиры, то налоговый вычет предоставляется по всем приобретенным комнатам.

Еще один технический, но важный момент: зная о своем праве на уменьшение налога на доходы, приобретатели жилья иногда обращаются в налоговые инспекции не по окончании календарного года, а сразу после оформления документов на жилье. Следует понимать, что вычеты - это не возмещение части произведенных расходов на покупку жилья, а уменьшение полученного годового дохода с целью возврата уплаченного подоходного налога и предоставлены они могут быть только по окончании календарного года и подтверждении дохода справками с места работы или другими документами.

На всякий случай.

В завершение хотим обратить внимание на то, что при получении доходов от продажи недвижимого имущества в обязательном порядке сдается налоговая декларация, в соответствии с которой и предоставляются налоговые вычеты. Хотя регистрирующие органы уже не обязаны уведомлять налоговые инспекции о сделках купли-продажи недвижимого имущества (с 9 августа 2003 г. ) , каналы получения такой информации существуют, и случаи (пока единичные) привлечения нарушителей к налоговой ответственности имеют место.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Верните деньги