Квартира молодости нашей

Квартирный вопрос для молодых семей — один из самых главных. И один из самых трудноразрешимых, ведь они, как правило, зарабатывают не так уж и много. Программа московского правительства "Молодой семье — доступное жилье" помогает частично снять эту проблему. Однако зачастую семьи, решившие стать участниками программы, вынуждены неделями ходить по чиновничьим кабинетам, а некоторые сталкиваются с настоящей дискриминацией.

Молодежь, в очередь!
Программа "Молодой семье — доступное жилье" утверждена постановлением правительства Москвы #805-ПП от 1 октября 2002 года. Для того чтобы стать участниками программы, оба супруга должны быть моложе 30 лет. Другое условие — к моменту подачи соответствующего заявления они должны состоять в браке не дольше трех лет. Впрочем, если в семье есть ребенок, то дата вступления в брак роли не играет, главное — чтобы молодые люди не достигли 30-летнего возраста. По словам сотрудника риэлтерского агентства "Третий Рим" Ольги Москвич, дополнительным (хотя и не записанным в программе) условием является ценз оседлости в Москве обоих супругов — не менее десяти лет. Это объясняется тем, что в Москве в очередь на улучшение жилищных условий могут встать лишь те, кто прожил в столице не менее этого срока, а без признания молодой семьи очередниками привлекательность программы для нее резко снижается.
Все молодые семьи, участвующие в программе, делятся на три группы. Первая группа — участники, в установленном порядке признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий по месту жительства, а также работники и сотрудники бюджетных учреждений городского хозяйства, подпадающие под определение "молодая семья" и признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке по месту работы. Вторая группа — участники, имеющие жилые помещения площадью менее социальной нормы (18 кв. м общей площади) на человека, но формально очередниками не являющиеся. И наконец, в третью группу входят участники, имеющие жилые помещения площадью более социальной нормы на человека, но желающие улучшить жилищные условия.
Для очередников (первая группа) существуют программы безвозмездных субсидий, а также займов на приобретение квартиры. Заметим здесь, что получить субсидию не просто, к тому же ее выдают, исходя не из рыночной, а инвентаризационной стоимости жилья. Молодые семьи второй и третьей группы могут рассчитывать лишь на накопительные формы участия в жилищных программах (об этом ниже). Поэтому молодоженам сразу после вступления в брак имеет смысл встать в очередь на улучшение жилищных условий.
Если молодожены признаны очередниками, то они могут получить не только жилищную субсидию, но и квартиру — по договору так называемого коммерческого найма. Впрочем, слово "коммерческий" не должно их пугать.
Город заключает с молодой семьей договор найма сроком до пяти лет включительно, на основании которого предоставляет ей внаем квартиру, являющуюся собственностью города, для проживания на срок действия договора. При этом участники программы не снимаются с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства и сохраняют право на получение безвозмездной субсидии или займа, выделяемых городом на строительство или приобретение жилья. В течение срока действия договора участник ежемесячно вносит платежи за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги в размере их фактической стоимости и плату за наем жилого помещения. Размер оплаты устанавливают московские власти, исходя из своих нормативов, и он значительно уступает рыночным ставкам. Кроме того, молодым семьям предоставляются скидки, которые определяются понижающим коэффициентом. Так, бездетная семья платит лишь 20% от базовой ставки города, семья с одним ребенком — 15%, с двумя детьми — 10%, а с тремя и более — лишь 5% от базовой ставки. Семьи также платят 5%, если оба супруга работают в бюджетных предприятиях города. В абсолютных цифрах это выглядит так. Для семьи из трех человек (два супруга и ребенок), снимающей двухкомнатную квартиру, плата за жилье составит 1120 руб. в месяц плюс коммунальные платежи. В случае рождения второго ребенка квартплата будет снижена до 746 руб.
Также участники программы делают взносы в одну из накопительных систем в соответствии с заключенными с департаментом жилищной политики и жилищного фонда Москвы соглашениями, с целью накопления денежных средств для приобретения жилья на рынке недвижимости по рыночной цене за вычетом предоставленной безвозмездной субсидии или займа. После приобретения в собственность жилого помещения на рынке жилья или расторжения договора участник обязан освободить занимаемое по договору найма жилое помещение и сняться с регистрационного учета.
Другой вариант участия в программе предусматривает покупку квартиры в рассрочку. Первый взнос, как и в большинстве программ ипотечного кредитования, составляет 30%. Рассрочка предоставляется на срок до пяти лет под 3-8% годовых в у. е. На первый взгляд такие условия не намного привлекательнее коммерческих ипотечных кредитов. Однако в рамках программы для молодых семей жилье продается не по коммерческим, а по инвентаризационным ценам. Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы предлагает однокомнатные квартиры по ориентировочной стоимости 14 400 у. е., двухкомнатные — по 21 600 у. е., трехкомнатные — по 27 000 у. е. Таким образом, первый взнос для семьи из двух человек, претендующей на "однушку", составит 4320 у. е., "двушка" обойдется в 6480 у. е., а "трешка" — примерно в 9000 у. е. (в данном случае у. е. эквивалентна 30 рублям).
Улучшение жилищных условий по договору купли-продажи дает возможность воспользоваться еще одной льготой. При рождении в семье детей списывается часть еще не выплаченного ею долга: при рождении первого — из расчета 10 кв. м общей площади; второго — еще 14 кв. м общей площади; при рождении третьего ребенка и всех последующих — еще по 18 кв. м общей площади.

Десять лет спустя
Все бы ничего, да только получается, что воспользоваться льготными ценами на муниципальные квартиры могут только семьи, оба супруга в которых — москвичи. Владимир Журавлев, житель Подмосковья, женатый на коренной москвичке Жанне, отец четырехмесячной дочки, рассказал автору этих строк, что обращался в департамент жилищной политики и жилищного фонда с просьбой включить его семью в программу, но ему было отказано. По словам чиновников, пока Владимир не станет москвичом, то есть не зарегистрируется у родителей супруги, принять участие в программе его семья не может.
Для регистрации супруга, как известно, требуется согласие всех совершеннолетних лиц, проживающих в той же квартире. К тому же без решения суда это сделать невозможно, если площадь квартиры, приходящаяся на каждого проживающего, будет ниже социальной нормы — в подобных случаях паспортный стол отказывает в регистрации. Раньше это было зафиксировано в московских правилах регистрации граждан по месту пребывания и жительства. Конституционный суд признал такую практику незаконной, и московские власти правила формально изменили, но при этом дали начальникам паспортных столов негласную установку всячески препятствовать регистрации "лишних" граждан.
Впрочем, даже если Владимира зарегистрируют по месту жительства супруги, ему придется прождать десять лет, чтобы попасть в число очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий. К этому времени его семья выйдет из категории молодых.
В беседе с Ольгой Москвич выяснилась еще одна интересная подробность. Практически все квартиры в рамках программы предоставляются в Северном Бутове, одном из самых удаленных от центра Москвы районов. Впрочем, дареному коню, как известно, в зубы не смотрят, и практически любая молодая семья с радостью переедет пусть в дешевую, на окраине, но собственную квартиру. Однако представим, что молодые живут с родителями одного из супругов в пятиэтажке. Если квартира муниципальная, то московские власти при выселении дома в связи со сносом обязаны предоставить им отдельную квартиру в том же районе. Получается, что в этом случае программа "Молодой семье — доступное жилье" хотя и дает возможность молодым супругам получить квартиру раньше, чем по программе сноса пятиэтажек, но зато загоняет их в удаленный район.

Пирамида для молодых семей
А что же молодые семьи, которых московские власти по тем или иным причинам отказались считать лицами, нуждающимися в улучшении жилищных условий? Для них существуют так называемые накопительные программы.
Во-первых, они могут приобрести облигации коммерческого банка "Московское ипотечное агентство" (КБ МИА), условия эмиссии и обращения которых утверждены правительством Москвы. КБ МИА учрежден правительством Москвы в 2000 году на основании московского закона "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве". Городские власти обещают доходность по облигациям в размере 10% годовых в валюте. Понятно, что существует много других финансовых инструментов, гораздо более доходных и притом не более рискованных, чем облигации КБ МИА. Поэтому вряд ли можно назвать приобретение этих бумаг удачным способом побыстрее накопить деньги на отдельную квартиру.
Второй накопительной формой является жилищно-строительный кооператив (ЖСК) "Молодой семье — доступное жилье", который создан для реализации этой программы. По словам представителей департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, ЖСК имеет возможность приобретать жилье у застройщиков, минуя посредников, кроме того, ему предоставляется ряд налоговых льгот, что снижает стоимость приобретаемой через кооператив квартиры. В отличие от процедуры получения ипотечного кредита в банке вступление в ЖСК не требует официального подтверждения доходов пайщика.
При вступлении в ЖСК требуется заплатить вступительный взнос (3-4% от ориентировочной рыночной стоимости заявленной квартиры). Он выплачивается в рублях, один раз, и используется для формирования резервного фонда и возмещения сметных расходов кооператива. Кроме того, член ЖСК ежемесячно платит паевой и членский взносы. Размер последнего — 0,3 МРОТ.
Чтобы получить первоочередное право на получение квартиры через ЖСК, необходимо внести не менее половины ее стоимости. Однако не всякая молодая семья сможет собрать такое количество денег. Оставшуюся сумму необходимо выплатить ЖСК в течение пяти лет. До полного расчета квартира считается совместной собственностью членов ЖСК и на нее может быть обращено взыскание по долгам кооператива. Теоретически можно представить себе ситуацию, когда правление ЖСК, состоящее из лиц, близких городским властям, по той или иной причине не сможет выполнить обязательства перед своими членами. Например, из-за недобросовестности одного из руководителей. В этом случае ЖСК "Молодой семье — доступное жилье" превращается в финансовую пирамиду, устойчивость которой вызывает вопросы,— ведь все держится лишь на честном слове московского правительства.
МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ, юрист

Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями "Денег". E-mail lawyer@kommersant.ru.

АНОНС
29 марта Как бороться с чиновничьим произволом
5 апреля Чем полезен налоговый климат Гонконга

Журнал "Коммерсантъ Деньги" №11 от 22.03.2004, стр. 43