Не рискуете связываться с перегретым рынком недвижимости в столице? Попытайте счастья в Подмосковье

Как превратить пушное зверохозяйство, обремененное долгами и зараженное к тому же «норочьим СПИДом», в доходный бизнес? Такой вопрос встал перед московским предпринимателем Геннадием Корсиком и его партнерами после того, как в прошлом году они приобрели «Племзавод Родники», расположенный в Раменском районе Московской области. Трезво оценив шансы, бизнесмены решили зверохозяйство закрыть — сохранили только пошивочный цех и выделку шкурок, а на освободившейся территории собираются строить современный складской комплекс. «Мы двигались к этому решению на ощупь, — говорит Корсик. — Исходили из того, что промышленные предприятия выводятся из Москвы и это формирует в Подмосковье огромный спрос на складские и производственные помещения».

Интуиция бизнесменов не подвела — хорошие складские помещения сейчас действительно нарасхват. Специалисты по недвижимости расходятся только в оценке дефицита: называют цифры от 500 000 кв. м до 1,5 млн кв. м. По данным Swiss Realty Group, свободных складских площадей высокого качества сейчас на рынке практически нет, загрузка существующих комплексов составляет 92–98%. А это означает, что рынок остается весьма привлекательным для частных инвесторов. Особенно на фоне перегретого рынка жилья и офисов. По мнению Андрея Подгорного, коммерческого директора компании «РосЕвроДевелопмент», специализирующейся на строительстве жилья и коммерческой недвижимости, стабилизация цен на складском рынке наступит только через 2–3 года.

Чтобы стать владельцем склада, вовсе не обязательно иметь десятки или сотни миллионов долларов. Начальные инвестиции могут составлять всего лишь $5–6 млн. Именно во столько обойдется склад площадью примерно 10‑000 кв. м — меньше, по оценке Рубена Алчуджяна, директора департамента складской недвижимости компании Colliers International, строить не имеет смысла. Склад должен соответствовать международным стандартам: один этаж, высота потолков не менее 10 м, укрепленный пол, способный выдержать тяжелые кары, достаточное количество ворот, охрана, необходимые коммуникации и удобные подъездные пути. Строительство обойдется примерно в $500–600 за квадратный метр с учетом стоимости земли.

Земельный вопрос — самый сложный. Под склад на‑10‑000 кв. м понадобится участок примерно в 2,5 га. В‑Москве строить крупные складские помещения нет смысла — земля слишком дорога. На подступах к столице наиболее востребованы склады, расположенные на расстоянии до‑15 км от МКАД, но растет спрос и на более удаленные объекты — вплоть до 30–40 км. По данным Swiss Realty Group, в‑40-километровой зоне цены на готовые участки доходят до $600‑000 за гектар, а на землях, прилегающих к МКАД, — до $1 млн (без учета НДС).

На первичном рынке земля дешевле. Можно сэкономить до 20%, говорит Иван Потехин, гендиректор компании «Кулон», занимающейся строительством и эксплуатацией недвижимости. Зато придется потерять немало времени на согласования с чиновниками. «Кулон», к примеру, прежде чем приступить к строительству складского комплекса «Кулон Балтия» (23‑000 кв. м) на трассе Москва — Рига в 7 км от МКАД, потратила год на все бюрократические процедуры.

Пожалуй, самый дешевый способ получить территорию под строительство склада — приобрести разорившееся предприятие в Подмосковье. Именно так поступили бизнесмены, купившие «Племзавод Родники».

На что можно рассчитывать, потратив свои деньги на строительство склада? Ставки аренды находятся сейчас на уровне $120–180 за метр в год (включая эксплуатационные расходы и НДС). По данным Swiss Realty Group, склад может окупиться за 5 лет. Для офисных помещений компания называет цифру в 7–8,5 лет, для торговых — 8–10 лет. В управляющей компании «Тройка Диалог» утверждают, что вложения в складские помещения могут окупиться за 6–8 лет. Colliers International называет срок 4,5–6 лет.

Какие вас ждут риски? Если вынести за скобки перспективы резкого экономического спада, то главная опасность — длительная и непредсказуемая процедура оформления земельных участков. Еще одна угроза — возможное появление на рынке крупных иностранных игроков, готовых возводить гигантские складские комплексы площадью более 500‑000 кв. м. Они могут легко переманить основных клиентов — супер- и гипермаркеты. Впрочем, количество розничных точек с годами будет расти: Auchan, Metro, Rewe, IKEA и прочие европейские ритейлеры готовы вложить в развитие своих сетей в столичном регионе миллиарды долларов. Да и программа по выводу промышленных предприятий, на которую рассчитывали покупатели «Племзавода Родники», продолжается.

Как быть, если у вас нет $5 млн? Несмотря на то, что все участники рынка недвижимости считают инвестиции в складские помещения весьма перспективными, в России до сих пор нет компаний, которые профессионально занимались бы формированием пула инвесторов, готовых потратить на строительство склада не миллионы, а сотни тысяч долларов. Управляющая компания «Тройка Диалог», к примеру, рассматривает возможность создать закрытый паевой инвестиционный фонд, рассчитанный на вложения в складскую недвижимость. «Интерес к подобным проектам огромный», — говорит директор по инвестициям в недвижимость «Тройки» Екатерина Константинова. Но окончательного решения пока не принято.

Отступление от Москвы