Доплата и расплата

Строители говорят, что сегодня редкий объект недвижимости сдается в эксплуатацию в означенный договором срок. Задержка до полугода называется плановой и обычно не вызывает особых нареканий со стороны заказчика или частных инвесторов. А вот если дело со сдачей и оформлением прав собственности не движется дольше, то впору обеспокоиться — в большинстве случаев это признак финансовых проблем у строительной компании.

"Мы задерживаем, но никого не обманываем"
На одном из последних заседаний московского правительства руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин пригрозил разорвать контракты с компаниями, срывающими сроки сдачи домов. В числе таковых были названы "Новый мир" и "Строительная инициатива". Площадки могут быть у них отобраны и выставлены на торги. Раньше муниципальные органы просто переставали работать с такими нарушителями. Теперь их будут еще и штрафовать в соответствии с законом "О защите прав потребителей": 3% рыночной стоимости площади, причитающейся инвестору, за каждый день просрочки, но не более общей стоимости квартиры. Нарушители же в своих проблемах винят чиновников (долгие сроки согласований) и генподрядчиков (затягивание строительных работ).
Участники долевого строительства 22-этажного кирпично-монолитного дома в проезде Черского (Москва) должны были вселиться в свои квартиры в конце 2002 года. Дом сдали в апреле 2004 года, однако инвестор, финансовая корпорация "Новый мир", отказался подписывать с покупателями акты о выделении доли (документ, дающий право зарегистрировать право собственности). А в августе пришло уведомление от компании "О покрытии дополнительных общих расходов, образовавшихся в результате строительства жилого дома". Покупателям было предложено внести дополнительно около 113,5 млн руб. Как рассказал "Деньгам" адвокат дольщиков Юрий Николаев ("Князев и партнеры"), фактически им предложили доплатить 50% стоимости квартир (в 2001-2002 годах покупатели заплатили по $750 за кв. м, сейчас от них требуют еще по $350 за кв. м). "Получается, что в начале строительства компания получила от дольщиков беспроцентный кредит, а теперь пытается продать их же квартиры по рыночной стоимости",— говорит адвокат Николаев. В прошлый четверг, 9 сентября, один из дольщиков подал в суд на компанию с требованием передать квартиру в право собственности и взыскать штраф в размере ее стоимости. В "Новом мире" не стали подробно комментировать финансовые отношения с дольщиками. Как заявил "Деньгам" руководитель отдела маркетинга компании Александр Рекут, "мы задерживаем, но никого не обманываем". По его словам, на рынке нет компаний, не испытывающих проблем со сроками сдачи: "Пайщики, вкладываясь в недвижимость на нулевом цикле, берут на себя риски, и они должны это понимать".

"Отдавать деньги тому, кто раз обманул, не хочется"
С аналогичной проблемой столкнулись те, кто вложился в строительство домов в подмосковном городе Троицке. В 2001 году администрация Троицка и столичный инвестор ЗАО "ПСФ 'Норд'" заключили договор инвестирования строительства двух 17-этажных жилых домов (более 23 тыс. кв. м). Сдача объектов планировалась на март 2004 года. Однако сейчас у одного корпуса готова только коробка, а строительство второго приостановлено с весны на уровне десятого этажа. Как рассказал "Деньгам" Михаил Барашков, купивший в прошлом году однокомнатную квартиру, представители "Норда" сообщили, что на достройку первого корпуса понадобится шесть-семь месяцев, второго — десять. Кроме того, они предложили покупателям доплатить, поскольку "у компании нет средств для продолжения работ". Практически все 340 квартир в этих домах уже проданы, для завершения строительства необходимо около $3,5 млн. Таким образом, покупателям придется выложить еще примерно по $150-200 за кв. м, (на нулевом цикле квадратный метр стоил $350-400). Андрей Хохлов, руководитель департамента первичного рынка жилья ООО "Кондр" (агент по продаже объектов "Норда"), указывает, что договор с покупателем квартиры не предусматривает никаких дополнительных выплат. В администрации Троицка уверены, что при определении размера доплат возникнут конфликты между покупателями. Дело в том, что дома оформлены одним договором, но, поскольку степень готовности у них разная, покупатели квартир в корпусе, где возведена коробка, могут отказаться платить такую же сумму, что и покупатели из соседнего.
"Может, я лично и готов доплатить, так как другого выхода нет, но отдавать деньги тому, кто уже раз обманул, не хочется",— говорит Михаил Барашков. Другой покупатель, Инна Быковец, указывает на то, что из-за нерасторопности застройщика приходится идти на дополнительные траты: "Мы должны были въехать в квартиру в начале года, но все это время продолжаем платить за съемное жилье". Официально "Норд" не комментирует ситуацию. Заместитель генеральной дирекции управления заказчика Вячеслав Гершвальд заявил "Деньгам", что "компания точно не будет банкротиться — у нее временные финансовые проблемы".
Заметим, что подобные "финансовые проблемы" представляются, скажем так, сомнительными. Ведь практически все типовые новостройки раскупаются на этапе строительства, однако компаний, испытывающих упомянутые трудности, не так много. Директор по маркетингу компании "Инком-Недвижимость" Сергей Елисеев говорит, что если в доме на начальном этапе продается хотя бы половина квартир, то собранных средств обычно хватает на то, чтобы завершить строительство объекта. "Тут либо злой умысел, либо грубый просчет",— уверен он.

Индивидуальный подход
Эксперты считают долевое участие не самой эффективной схемой финансирования строительства, поскольку квартиры на нулевом этапе продаются по цене ниже рыночной. Компаний, которые строят только на собственные деньги, на рынке немного, это "Дон-строй" и мелкие застройщики, выходящие на рынок с одним-двумя объектами. Крупные компании и холдинги — "Интеко", ПИК, СУ-155, КРОСТ — частично используют свои средства и привлекают заемные, в банках. По словам начальника информационно-аналитического направления ИК "Визави" Сергея Свиридова, строительные кредиты обычно выдаются по индивидуальным схемам: к каждой компании свой подход — с учетом финансовых показателей, позиции на рынке, наличия промышленных активов. Поскольку большинство девелоперов не могут обеспечить залог в чистом виде, банки охотнее кредитуют крупные холдинги, которые имеют в активе промышленные предприятия. Средняя ставка такого кредита составляет в среднем 20-25% в рублях, срок пользования — около трех лет. Обычно банк контролирует график выбора кредита: 20% кредитной линии выделяются на нулевой цикл, 40% — на возведение коробки и т. д.
Из-за рекордных темпов роста московского рынка недвижимости многие банки так или иначе стали активно участвовать в строительном бизнесе. По словам Сергея Свиридова, "кредит в $1 млн вряд ли заинтересует предприятие нефтяной или газовой отрасли, поэтому банк стремится вложить его в недвижимость". Строительная банковская деятельность выглядит так: займы выдаются строительной компании, а позже банк выкупает права требования; либо сам банк открывает дочернюю инвестиционную компанию. Обычно в первый год пользования кредитом заемщик не производит никаких выплат (или гасит только проценты), они начинаются с первыми продажами квартир.

Кризис недоверия
Строительство на заемные средства сопряжено с риском не столько для банков, сколько для самих строителей. На одной из последних пресс-конференций вице-президент Российской гильдии риэлтеров (РГР) Константин Апрелев заявил, что ряд российских банков отказались продлевать кредитные линии некоторым застройщикам. Причиной этого стал банковский "кризис недоверия" в июле. Из-за оттока из банков средств юридических и физических лиц банки стали сокращать долю застройщиков в кредитных портфелях. В частности, некоторые банки сейчас кредитуют строительные компании только под залог "вторичного", то есть уже построенного жилья, а квартиры в стадии строительства в залог не берутся. Таким образом, кредитование продолжается, но в существенно меньших размерах, поскольку количество "вторички" ограничено.
Между тем участники рынка говорят, что у ряда банков "строительные" займы могут достигать половины объема всех выданных кредитов. Однако, по словам Сергея Свиридова, после "кризиса недоверия" банковская ликвидность еще не восстановлена, и некоторые банки, активно занимавшиеся кредитованием застройщиков, были вынуждены внести изменения в графики предоставления ресурсов в рамках уже открытых кредитных линий, а по вновь открываемым линиям выросли процентные ставки. По мнению Сергея Елисеева ("Инком-недвижимость"), "банки боятся, что вкладчики могут прийти за деньгами, и пытаются закрывать длинные кредиты, создавая тем самым избыточную ликвидность".

Поход на долговой рынок
В этом году ряд строительных организаций Москвы предприняли попытки выйти на публичный долговой рынок. Компании СУ-155, "Интеко", "Главмосстрой", "Стройметресурс" выпустили облигации на общую сумму более 8 млрд руб. Кроме того, в обращении на рынке находятся долговые обязательства "Первой ипотечной компании" (750 млн руб.), "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" (более 2,5 млрд руб.). и "Московского ипотечного агентства" (2,2 млрд руб.). По словам начальника управления организации выпуска ценных бумаг Банка Москвы Игоря Фроловского (Банк Москвы является организатором облигационных выпусков компаний СУ-155, "Капитал", "Главмосстрой-финанс" и рекордного по объему 3-миллиардного займа "Интеко-Инвест"), строители осваивают более цивилизованную форму заимствований: "Строители эволюционно проходят те же стадии бизнеса, что и другие промышленные предприятия. В настоящее время затраты на первоначальной стадии застройки значительно возросли — строители вынуждены переселять людей, сносить старое жилье и т. д., соответственно увеличивается период всего строительства, на реализацию проектов требуются длинные деньги. Облигации позволяют получить средства от более широкого круга инвесторов. Они выпускаются на строго определенную сумму и имеют срок погашения, определенный в проспекте эмиссии". Порядок регистрации облигационных займов в ФСФР и выход на публичный финансовый рынок требуют от эмитентов подробного раскрытия структуры собственности и финансовой отчетности. Но из компаний, размещавших свои облигации в этом году, только "Интеко" обнародовала состав своих владельцев полностью.
Займы, размещенные весной этого года, предполагают возможность досрочного выкупа облигаций (оферту) через год. Эмитенты вынуждены были пойти на предоставление оферты, чтобы повысить привлекательность своих займов. Таким образом, они смогли получить короткие деньги на финансирование длинных проектов, однако меньше чем через год в случае предъявления инвесторами облигаций к досрочному погашению или изменения конъюнктуры долгового рынка строители снова будут вынуждены искать заемные средства. Строители говорят, что время сверхприбылей для них закончилось и они вынуждены делиться потенциальной прибылью с учетом рисков своего бизнеса. О достаточно высоком риске вложений в строительные облигации говорит, в частности, тот факт, что после выхода на вторичный рынок они упали в цене ниже номинала, и дело тут не только в кризисе ликвидности.
Помимо размещения рублевых облигаций дефицит ликвидности строители могут покрывать путем выпуска векселей. Так поступили компании ПИК, "Стройметресурс", "Социальная инициатива". Наиболее торгуемыми бумагами этой весной считались векселя "Стройметресурса", в мае их доходность составляла 40% годовых. Такая доходность была достаточно привлекательна для спекулятивных инвесторов, но, с другой стороны, указывала на то, что бумага имеет повышенный риск. В конце июня нынешнего года, когда конъюнктура долгового рынка изменилась не в лучшую сторону, компания "Стройметресурс" выпустила второй облигационный заем на общую сумму 750 млн руб. Однако строители смогли получить на рынке всего 525 млн руб., а в июле компания объявила о невозможности погасить векселя и предложила реструктурировать свою задолженность — средний срок пролонгации погашения векселей составил около полугода. На тот момент, по оценкам участников рынка, на руках у инвесторов находились векселя "Стройметресурса" на сумму от 500 млн руб. до 1 млрд руб. Часть инвесторов согласилась на такие условия, а другие обратились в суд.
Большинство строителей, столкнувшись с проблемой получения кредитов, вынуждены искать дополнительные пути финансирования. Однако пока ни один из применяемых ими инструментов не покрывает в должной мере дефицит средств. Эксперты говорят, что корректные выводы и прогнозы можно будет делать не раньше октября-ноября: девелоперы либо преодолеют последствия банковского кризиса, либо начнут избавляться от активов, чтобы не потерять ликвидность. При худшем развитии событий, по мнению Константина Апрелева, многим строительным компаниям грозит банкротство.
БЭЛА ЛЯУВ, ЮЛИЯ ЧАЙКИНА

Журнал "Коммерсантъ Деньги" №36 от 13.09.2004, стр. 74

Авторы:

Юлия Чайкина

Темы:

Рынок российской недвижимости