Строительно-сберегательные кассы первоначально появились в Германии. Первое строительно-сберегательное общество было образовано в 1885 г. в г. Билефельде и получило патетическое название “Строительное и сберегательное общество для каждого”. Основал его пастор фон Бодешвинг. Бум строительно-сберегательных обществ в Германии пришелся на период 1924–1929 гг., когда ослабленная Первой мировой войной страна нуждалась в привлечении финансов на восстановление и строительство новых домов.

После денежной реформы 1948 г. в стране начался период “экономического чуда”, что повлекло за собой весьма динамичное развитие системы строительно-сберегательных обществ (ССО). В те годы Германия нуждалась по меньшей мере в 5–6 млн квартир. В 1948 г. число клиентов ССО незначительно превышало 300 000, а через 23 года их число перевалило за 12 млн.

В 1973 г. в стране вступил в силу Акт о строительно-сберегательных обществах, регламентирующий всю их деятельность. В 1980-е гг. система ССО функционировала крайне вяло. Это объясняется в целом благоприятной экономической ситуацией и, как следствие, ростом доходов населения. Второе дыхание система ССО в Германии приобрела уже в 1990-е гг.

Положительный опыт немецких ССК распространился и на другие страны, например Австрию и Францию. На сегодня каждый третий немец и француз приобретает жилье посредством системы ССО. А в начале 1990-х система ССО стала активно развиваться в странах бывшего соцлагеря – Чехии, Словакии и Венгрии. Первые итоги впечатляют: в Чехии через ССК приобретает жилье четвертая часть населения, а в Словакии – пятая. В настоящее время система ССК начинает продвигаться и в Хорватии. Акт, регламентирующий деятельность ССК, был также недавно принят в Румынии. Системой стройсбережений заинтересовались и в правительственных кругах Китая.

Сбережения как идея

По мнению начальника отдела ипотечных кредитов банка “Петрокоммерц” Валерия Калинина, главное достоинство ССК состоит в том, что они представляют собой самофинансируемую замкнутую систему. “Система жилстройсбережений синхронизирует накопление капитала и финансирование в определенных рамках, – поясняет Калинин, – и благодаря рефинансированию за счет собственных средств (накопления стройсбережений) принципиально не зависит от внешнего финансового рынка. Получается, что внутри большого финансового рынка с постоянно меняющейся рыночной ситуацией и варьируемой процентной ставкой по вкладам возникает маленький замкнутый рынок “для своих” со строго фиксированными ставками. При этом количество “своих” может быть любым”.

Как механизм ССК работает в Чехии и что из этого опыта могут перенять для себя россияне? Подобно Германии, сберегательные кассы в Чехии создавались с целью позволить как можно более широкому спектру жителей решить квартирный вопрос посредством сбережений и кредитов, предоставляемых на выгодных условиях. За 10 лет существования чешские ССК зарекомендовали себя как один из наиболее перспективных банковских продуктов.

Деятельность ССК в Чехии регламентируется Актом о строительно-сберегательных обществах и Законом № 96/1993Сб о строительных сбережениях и их государственной поддержке. Значительную роль в развитии ССК в Чехии сыграла образованная в 1997 г. Ассоциация чешских строительных сберегательных банков (АЧССБ), в состав которой на сегодня входят шесть крупных банков.

Участником ССК может стать физическое лицо, постоянно проживающее на территории Чехии и имеющее соответствующее удостоверение личности, или зарегистрированное в соответствии с законодательством юридическое лицо. Условием получения государственной поддержки (если участник не требует кредита) является минимально пятилетнее нераспоряжение сберегаемыми средствами. В случае, если участник намерен воспользоваться кредитом, минимальный срок нераспоряжения средствами составляет два года.

Деятельность ССК основана на принципе участия клиентов в создании объединенных ресурсов (сбережений). В рамках ССК аккумулируются суммы, которые впоследствии могут быть предоставлены как займы на улучшение жилищных условий по выгодным процентным ставкам (в среднем до 4% годовых). Эти суммы могут быть использованы для приобретения или реконструкции дома или квартиры, а также для решения других жилищных вопросов клиентов. Любой пайщик, сберегающий средства в течение длительного периода (двух лет согласно закону) и выполняющий базовые условия договора, может претендовать на “вознаграждение” в виде строительно-сберегательного займа. Мировая практика такова, что в целях стимулирования клиентов тем из них, кто успешно прошел обязательный накопительный этап, полагаются “премии” от государства. Размер “премий” может варьироваться в зависимости от срока накопления, накопленной суммы и даже состава семьи.

В том случае, когда строительно-сберегательные банки обладают значительным финансовым потенциалом, они могут предоставить клиенту так называемый “перекрывающий заем”, целью которого является финансирование клиента на жилищные нужды до тех пор, пока он не получит право на получение строительно-сберегательного займа. Следует отметить, что вышеозначенный вид займов становится все более популярным как у финансовых структур, так и у клиентов.

Сбережения как образ жизни

Значительную роль в системе ССК играет категория клиентов, вносящая паи не с целью решения жилищного вопроса, а с целью сохранения и приумножения средств. Государственная поддержка, обеспеченная всем клиентам, нашла отражение в системе ССК по двум причинам. Во-первых, она обеспечивает источник финансирования для тех клиентов, которые ориентированы на решение жилищного вопроса. Однако главной причиной оказания господдержки является повышение мотивации для накопления сбережений. Как для клиентов, которые просто накапливают средства, так и для тех, кто делает сбережения с целью приобретения дома, эта форма обеспечивает дополнительный бонус.

На первом (накопительном) этапе под невысокий процент привлекаются вклады частных лиц. В идеале по истечении срока договора на накопительном счету должна находиться

сумма, равная 40–50% стоимости квартиры. Те, кто успешно прошел этап накопления, гарантированно получают кредит на оставшуюся сумму.

Накопленные средства можно использовать не только для приобретения жилья, но и для ремонта, реконструкции или модернизации уже существующего.

По словам секретаря АЧССБ Яна Патека, одним из важнейших преимуществ строительных сбережений является их высокая степень защиты. “Только специализированные банки на основе специальных лицензий могут аккумулировать строительные сбережения, – говорит Патек. – Закон регламентирует высокорисковые операции строительно-сберегательных банков, поэтому строительные сбережения могут рассматриваться как один из наиболее безрисковых финансовых инструментов”.

Что дают сбережения

Строительные сбережения позволяют удовлетворить индивидуальные потребности в жилье и увеличивают число граждан, заинтересованных в реконструкции или обновлении своего жилья. Все это, безусловно, оказывает благоприятный эффект на развитие строительной индустрии. Часть фондов, инвестируемых в строительные сбережения, возвращается в федеральный бюджет в форме возрастающих налоговых платежей строительных компаний и их партнеров, занятых в производстве строительных материалов и других смежных отраслях. В то же время рост объемов строительства и продаж, а также увеличивающиеся доходы населения позволяют наращивать объемы потребления (в данном случае объектов недвижимости) и, как следствие, укреплять государственный бюджет.

По мнению Калинина, “преимуществом функционирования ССК является то, что при низкой процентной ставке в режиме накопления пайщики получают уникальную возможность получения гарантированного кредита на улучшение жилищных условий, причем также по ставке значительно ниже рыночной. А государственные премии позволяют компенсировать инфляцию и практически неизбежный на рынке жилья рост цен”.

В 2003 г. потребность в финансировании жилищного строительства в Чехии с помощью строительных сбережений возросла. По-видимому, эта тенденция сохранится и в последующие несколько лет. В 2003 г. в Чехии было выдано 156 289 сберегательных и “перекрывающих” займов общим объемом 33 млрд чешских крон (37,3 млрд руб.). Почти 19% этих займов были предназначены для приобретения или строительства новых домов. Объем финансирования, направляемого на решение жилищных проблем, возрос по сравнению с 2002 г. почти на 50%.

На 31 декабря 2003 г. общий объем управляемых банками АЧССБ займов в количестве свыше 685 000 шт. аккумулировал средства в размере 63,6 млрд чешских крон (71,9 млрд руб.).

Исследования структуры займов, предоставляемых строительно-сберегательными банками, показывают, что более трети участников ССК (36%) хотят тратить сберегаемые средства на реконструкцию и модернизацию принадлежащих им объектов недвижимости. Статистика свидетельствует о том, что общее состояние жилого фонда в Чехии едва ли можно назвать удовлетворительным, поэтому для его восстановления требуются немалые инвестиции. Это в значительной степени касается многочисленных панельных домов эпохи развитого социализма, срок эксплуатации которых уже на исходе. Таким образом, строительные сбережения позволят решить еще и эту актуальную для страны проблему.

Расцвет эпохи сбережений

В настоящее время строительно-сберегательные банки Чехи инвестируют строительство свыше 20 крупных проектов. В 2002 г. строительные общества Чехии выдали в целом 131 000 займов, 16% из которых были использованы на приобретение или строительство квартир и жилых домов. Таким образом, строительные общества приняли участие в строительстве 21 000 квартир. Всего в Чехии в 2002 г. было начато строительство 33 606 квартир. То есть строительные общества приняли участие в строительстве 60% квартир. Это еще раз доказывает, что строительные сбережения являются весьма популярной формой финансирования жилищного строительства в Чехии.

В сравнении с главными конкурентами на рынке финансирования жилищных услуг строительные сбережения выигрывают по многим параметрам. Так, в 2003 г. строительно-сберегательными банками было предоставлено 156 289 займов, тогда как число выданных в этом же году ипотечных кредитов составило всего 31 000. Правда, объем средств по ипотеке составил 36 млрд чешских крон, а объем по строительно-сберегательным займам – всего 33 млрд чешских крон. Это значит, что у института ССК есть хорошие перспективы для расширения.

2003 год прошел под знаком внесения изменений в законодательные акты, регулирующие деятельность строительно-сберегательной системы. Толчком к этому послужило приведение законодательства страны в соответствие с европейским в связи с вступлением Чехии в ЕС. В целом изменения коснулись сокращения расходов из государственного бюджета и сохранения функционирования строительно-сберегательных систем. Поправки вступили в силу с 1 января 2004 г.

В частности, новшества коснулись размера государственной поддержки. Изменен не только ее процент, но и базис расчета господдержки. Объем господдержки составляет 15% от суммы, накопленной в текущем году. Максимальный объем базы для расчета государственной поддержки увеличен с 18 000 до 20 000 чешских крон (20 300–22 600 руб.). Таким образом, на сегодняшний день максимальный размер ежегодно получаемой господдержки составляет 3000 чешских крон (3400 руб.). Для лиц, заключивших несколько договоров с ССК, будет обеспечиваться господдержка только по первому из заключенных договоров.

Другие законодательные изменения коснулись минимального периода накопления. Он увеличивается с пяти до шести лет. Этот период необходим для получения господдержки (при условии, что клиент не распоряжается денежными средствами на сберегательном счете и не использовал свое право на получение займа в строительно-сберегательном банке).

Законодательные изменения позволяют также совместно использовать сбережения родственников для строительства или приобретения дома. Например, родители смогут профинансировать покупку дома для детей, получив целевой заем в строительно-сберегательном банке.

Сберегательные перспективы

Одно из последних новшеств, коснувшееся функционирования кредитных союзов в Чехии, – законодательно регламентированное увеличение уставного капитала до 1 млн евро. Президент действующей в Праге международной компании Capital Markets & Financial Experts Group (CaMFEx) Игорь Кузнецов считает, что подобное нововведение будет способствовать снижению активности кредитных союзов. “Кредитные союзы станут испытывать трудности, – говорит Кузнецов, – а самые слабые, в том числе региональные, и вовсе закроются”. Впрочем, по мнению Кузнецова, ситуация на рынке строительно-сберегательных банков, напротив, улучшится. “Уже сегодня они имеют солидную клиентскую базу, приобретенную не в последнюю очередь благодаря масштабным ипотечным программам. А в ближайшем будущем их активность будет только расти”, – считает он.

Положительный опыт Чехии очень полезен, однако следует учитывать, что население этой страны соизмеримо с населением Москвы. Очевидно, что для России потребуется более глобальное решение жилищного вопроса.

Определенные шаги в направлении развития системы ССК в России уже сделаны. Еще два года назад группой депутатов Госдумы был подготовлен к рассмотрению проект федерального закона “О строительных сберегательных кассах”. Идею закона поддержали и в комитете банковского надзора ЦБ РФ, оговорив, что ССК должны быть банковскими организациями с ограниченным набором функций и стать поднадзорными непосредственно ЦБ или Федеральной службе по финансовым рынкам.

Однако заключение со стороны Минфина в адрес законопроекта было отрицательным. Причина прохладного отношения к нему заключалась в том, что правительство не было готово нести ежегодные расходы по стимулированию участников системы ССК.

В настоящее время интерес к закону возобновляется. “Закон должен предусматривать создание нового сегмента на финансовом рынке – специализированных банков, – считает Калинин. – Режим взносов, ежемесячно вносимых на накопительный счет, должен стать совершенно необременительным для вкладчика. Причем ему надо гарантировать сохранность сбережений и государственную поддержку участия. Низкий процент по вкладу (до 3% годовых) в период накопления компенсируется фактом “зарабатывания прав” на получение кредита, который будет предоставлен на выгодных условиях, по ставке существенно ниже рыночной”.

Заместитель руководителя ГУП “УЭЗ” Валентин Павлов считает, что собственно институт ССК крайне актуален для переходного периода экономики, так как может предложить самые дешевые кредиты. “Сегодня в нашей стране отсутствуют гарантированные накопительные системы, поэтому этот продукт, безусловно, необходим”, – утверждает он.

Действительно, на базе института ССК город сможет расширить инвестиционные источники жилищного строительства путем привлечения средств самого населения, ускорить решение жилищных проблем очередников, частично обеспечить финансирование программы реконструкции пятиэтажного жилищного фонда и реализации крупных городских проектов комплексной застройки ликвидируемых промзон. Пилотная строительно-сберегательная касса в Юго-Западном округе Москвы работает уже пять лет, и согласно постановлению столичного правительства ее опыт должен быть распространен на весь город. Получить комментарии гендиректора ОАО “ССК” Аллы Лебединской не удалось.

“Думаю, что строительно-сберегательные кассы – чрезвычайно важный институт, – говорит президент Международной академии ипотеки недвижимости Иван Грачев. – Положительный опыт небогатых стран Восточной Европы – Чехии, Словакии, Венгрии – показывает, что стройсберкассы приживутся и в России, где население также не может похвастаться достаточными для приобретения жилья доходами”.

Грачев считает, что на принятие закона и отлаживание механизма функционирования ССК уйдет максимум полтора года. “Закон готов, – констатирует он. – И будет принят, если на то будет политическая воля”.

По мнению Грачева, принятию закона противостоят две враждебные силы. Первая – сторонники американской двухступенчатой модели ипотеки, которые не признают никакие другие формы жилищного кредитования. Вторая – квазистройсберкассы – учреждения, привлекающие средства населения и строящие финансовые пирамиды.

Впрочем, эффективны на сегодня будут не только ССК, но и другие накопительные финансово-кредитные продукты, доказавшие свою надежность и стабильность. “Сегодня актуальны все системы, которые позволяют гражданам купить квартиру в рассрочку, – считает председатель ЖСК “Квартиры” Ирина Шугурова. – Это расширяет возможности для тех россиян, которые не могут похвастаться высоким доходом. Любые накопительные системы особенно полезны, потому что в силу ряда причин не каждый может претендовать на получение ипотечного кредита”.

НА КОНТИНЕНТАХ: Привычка копить