По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, на 1 октября застройщики ввели 1,151 млн кв. м жилья. Официальный прогноз на конец года остается пока прежним — 2,3 млн кв. м, и строители считают, что он вполне реален. С началом осени начался традиционный подъем спроса, хотя пока цены, по разным оценкам, выросли всего на 1-1,5%. Тем не менее застройщики уже говорят о преодолении "застойных явлений".
После испугавшего застройщиков снижения цен в августе-сентябре с началом октября спрос на строящееся жилье вновь активизировался. По данным корпорации "Петербургская недвижимость", в течение первого полугодия объем первичного рынка медленно уменьшался и к концу полугодия составил 5,68 млн кв. м. Однако по итогам третьего квартала рынок подрос до 5,78 млн кв. м, в том числе чистое предложение (то есть еще непроданные квартиры) составило — 3,2 млн кв. м, или 55-56% от общего объема.
В августе на жилье массового спроса цена за квадратный метр выросла на $12 — около 1%. Если во втором квартале 2005 года вывод новых объектов на рынок составил 246 тыс. кв. м — самый низкий показатель за последние три года, то в третьем квартале было введено 521 тыс. кв. м жилья — несколько ниже среднего уровня 2004 года. По предварительной оценке, в третьем квартале было продано 480-490 тыс. кв. м жилья. Это почти в 1,5 раза больше, чем во втором квартале. В 2004 году в среднем продавалось 460 тыс. кв. м в квартал.
За время стагнации рынка сложился достаточно большой объем отложенного спроса, который начал реализовываться с конца июля — начала августа. "Люди видят, что, хотя спрос неактивный, цены не падают. Определенный вклад внесло развитие кредитования, хотя многие предпочитают брать не ипотечный, а потребительский кредит. При потребительском кредите проценты выше, но на заемщиков смотрят более лояльно, тем более что многие боятся отдавать квартиру в залог банку", — отмечают в "Адвекс-Росстро".
В объеме рынка продолжилось сокращение доли кирпичных объектов и рост числа монолитных. Доля панельных домов остается относительно стабильной. Среди районов города по предложению сохраняет лидерство Приморский. На втором месте Фрунзенский район, который по объему предложения уже приближается к Приморскому. Третье место делят Выборгский и Московский. Причем если Приморский, Выборгский и Московский — это районы с традиционно высоким спросом, то Фрунзенский к таковым никогда не относился, поэтому эффект затоваривания рынка проявляется в нем сейчас наиболее явно. Несмотря на некоторое насыщение спроса на однокомнатные квартиры, они продолжают лидировать в структуре заключенных сделок, по сравнению с первым кварталом их доля даже выросла.
Активизировался спрос на недорогое жилье, малогабаритные квартиры. Хуже всего ситуация обстоит в сегменте среднего ценового диапазона — так называемом комфорт-классе: активность продаж почти в два раза ниже, чем в среднем по рынку. Таким образом, хорошо покупают только самое доступное жилье (панельные дома и монолитные с малогабаритными планировками) и объекты с признаками эксклюзивности. "Текущее состояние рынка можно описать как равновесное, характеризующееся относительной сбалансированностью предложения и платежеспособного спроса", — полагает коммерческий директор холдинга RBI Михаил Возиянов.
По данным "Союзпетростроя", доля неначатых объектов в общем объеме незавершенного строительства составляет около 25%. При этом у большинства ведущих застройщиков запас земельных участков составляет менее 10%. По оценке господина Возиянова, рентабельность строительства на типовом рынке не превышает 5-7%, в элитном секторе этот показатель чуть выше (10-20%).
Эксперты отмечают, что, несмотря на пессимистические прогнозы о кризисе, нет данных о том, чтобы разорилась хотя бы одна компания. Тем не менее с учетом вступившего в силу нового закона "О долевом строительстве" строители ведут поиск иных вариантов финансирования. В течение двух ближайших лет мы планируем перейти на схемы финансирования строительства с помощью средств инвесторов из банковской среды, снизив тем самым риск для конечного покупателя", — говорит генеральный директор "М-Индустрии" Денис Тихонов. Тем не менее на форумах дольщиков уже есть упоминания о "предварительных договорах купли-продажи", которые предлагают некоторые компании в обход нового закона. В этом случае договор купли-продажи заключается между строителем и гражданином — о том, что в будущем данный гражданин купит квартиру, а в качестве обеспечения договора он выплачивает ее стоимость. Многие застройщики откладывают начало продаж в новых объектах с тем, чтобы уяснить практику применения новых законов или ожидая внесения в них изменений.
"На конец года прогноз умеренно-оптимистичный — до новогодних праздников жилье будет расти в цене на 1-2 процента в месяц", — считает начальник отдела маркетинга корпорации "Петербургская недвижимость" Николай Пашков. Михаил Возиянов полагает, что через год ожидается рост цен на рынке массового жилья, связанный с уменьшением предложения в строящихся домах. В элите объем предложения останется стабильным, возможен небольшой рост за счет появления новых проектов. Также возможно сближение нижнего ценового сегмента элиты и верхнего ценового сегмента предложения на массовом рынке.
Что же касается более отдаленных перспектив — то на участках, которые правительство Петербурга уже выделило под проектирование и строительство, по предварительным данным, может быть построено около 4 млн кв. м жилья. Еще около 3 млн кв. м предположительно будет возведено на пятнах, которые сейчас находятся на стадии изыскательских работ (в том числе с продажей права аренды через торги). Весь этот объем в 7-7,1 млн кв. м должен быть выведен на рынок до 2010 года. Причем, если темп продаж в 400-600 тыс. кв. м в квартал сохранится, весь объем жилья может быть продан до 2008 года. Вместе с тем анализ заявленных сроков сдачи объектов говорит о незначительном объеме предложения со сроками ввода позже первого квартала 2007 года — по сравнению с количеством домов, вводимых в 2005-2006 годах. Результатом может стать дефицит ликвидного жилья в "обжитых" районах, который возникнет к 2008 году. "В конце 2006-2007 году пятна, которые набрали под уплотнительную застройку, уже будут застроены. На окраинах будут строить много, но люди будут пытаться купить не в Приморском или Красносельском, а в Московском районе. Соответственно, усилится территориальная дифференциация цен на строящееся жилье", — отмечает господин Пашков.
АННА СМОЛИНА

Газета "Коммерсантъ С-Петербург" №193 от 13.10.2005

Первичный рынок вышел из застоя