Ключ к доступному жилью

Национальные проекты буксуют. Это мнение уже не только сторонних наблюдателей, но и вице-премьера Дмитрия Медведева, высказанное им на заседании президиума Совета по реализации приоритетных нацпроектов 28 февраля сего года. Особенно печально дело обстоит с проектом «Доступное и комфортное жилье жителям РФ». Объемы ввода жилья сокращаются, цены на него растут – то есть происходит нечто прямо противоположное задуманному.

О причинах этого явления можно спорить. Руководители правительства обвиняют во всех грехах местных чиновников, которые наживаются на дефиците земельных участков. Сильно досталось от Медведева и строительным компаниям, которые монополизировали рынок. Но есть и другое предположение: национальный проект зашел в тупик по причине отсутствия системного подхода к проблеме.

Ипотека - не решение всех проблем

Центральным пунктом нацпроекта считается положение о развитии ипотечного кредитования потребителей. Но не очень понятно, каким образом поощрение спроса должно вести к росту предложения на рынке жилья. Если при высоком спросе предложение товара не растет, то обязаны вырасти цены - что и происходит. При существующих запредельных ценах на квартиры жилье не станет доступным для большинства населения даже при дешевой ипотеке и обещанном росте зарплат и прочих доходов.

Отвечая на недоумение экспертов и простых граждан, ответственные лица периодически произносят загадочную фразу: «Доступное жилье не может и не должно быть дешевым». Но с чего вдруг? Любые товары существуют в разных ценовых категориях, а жилье почему-то является исключением?

Массовый потребитель нуждается в массовом недорогом жилье. Задача власти – выявить и создать условия, при которых будет опережающе развиваться именно этот сегмент рынка. Если будет возможно зарабатывать на объемах, бизнес развернется в необходимую сторону.

Получается, что до 2010 года нужно не просто вдвое увеличить ввод жилья, а добиться увеличения строительства жилья в средней и низкой ценовых категориях. Но проблема в том, что такое жилье сейчас практически совсем не строится, по крайней мере, в Новосибирске.

Специалисты объясняют данное положение вещей крайним дефицитом участков под застройку. Земля в городе дорогая, а на дорогом участке экономически абсурдно строить дешевые дома.

Крупных участков для перспективного строительства на территории города почти не осталось. Нужно или расселять и сносить ветхое жилье, или уходить на земли областного подчинения и там создавать инфраструктуру для многоэтажного строительства. И то, и другое – чрезвычайно затратные мероприятия, непосильные для частного строительного бизнеса.

Допустим, федеральный бюджет действительно поддержит подготовку участков под массовую многоэтажную застройку. Но профессионалы утверждают, что сама по себе подготовка большой строительной площадки – сложная и трудоемкая задача. За один-два года с ней никак не справиться, а национальный проект требует ежегодно наращивать ввод жилья.

Дальше возникают не менее серьезные проблемы: к примеру, давно разрушена технологическая база панельного домостроения. Во всех городах страны сложная ситуация с коммунальными мощностями и сетями, и Новосибирск не является исключением.

Выход – градостроительная революция

Но, кажется, есть возможность выбраться из вышеописанного заколдованного круга, если сменить парадигму жилищного строительства.

Бывший первый зампред Госстроя А.С. Кривов в своих многочисленных выступлениях в СМИ (последнее – на www.russ.ru) утверждает, что в России зреет градостроительная революция.

Признаки нового подхода – перемещение массового жилищного строительства за пределы городской черты и принципиальная смена типа застройки: с многоквартирных домов на малоэтажные облегченные конструкции с автономными системами жизнеобеспечения. То есть такое жилье не требует подключения к основным коммунальным сетям, что сильно удешевляет и ускоряет строительство. При налаженной технологии дом из сборных конструкций можно возвести всего за несколько дней.

Принципиальным открытием для России является утверждение, что загородные дома-коттеджи могут быть весьма дешевыми в строительстве и эксплуатации. Кривов называет продажную цену в 300 долларов за квадратный метр и даже ниже – при условии организации массовой застройки.

Такие дома проектируются и строятся, в том числе и в Новосибирске, но пока это далеко не массовое явление. Совсем немного строительных компаний пытается утвердиться в этом секторе рынка, а существующие опять-таки сталкиваются с проблемой дефицита земли под застройку.

Это какой-то парадокс: вокруг Новосибирска раскинулось целое море земли, пригодной для жилищного строительства. Есть развитая дорожная сеть, газопроводы, сколько угодно чистой подземной воды, пригодной для организации водоснабжения поселков. Мешают административные барьеры и неготовность местных администраций к решению вопроса. Пока не проявляет инициативу и областная администрация, хотя именно субъекту федерации законом предоставлено право перевода подходящих территорий в категорию «земли поселений». Ведь нельзя и неправильно строить поселок просто на пустыре – он должен быть узаконен, включен в черту конкретного муниципалитета и в планы социально-экономического развития. Все это можно сделать с помощью механизма градостроительного планирования – только для области аналог генплана будет называться «Схема территориального планирования». Необходимы грамотные целенаправленные действия со стороны власти – только тогда дело пойдет.

Полезный опыт – далекий и близкий

Предлагаемый подход не является каким-то открытием. Известно, что в США и Канаде после окончания Второй мировой войны развернулось массовое жилищное строительство такого типа. Нынешние московские реформаторы позаимствовали ровно половину стратегии – ипотеку, но почему-то проигнорировали не менее важную часть «американской мечты» – дешевый односемейный домик в пригороде. Именно такое жилье покупали в кредит семьи вернувшихся с войны солдат, не имеющие за душой ничего, кроме молодости. Многие и работать начинали в стремительно растущем мелком и среднем строительном бизнесе, а также в сфере обслуживания поселков.

Если американский пример кажется чужим и далеким, можно посмотреть в сторону наших ближайших соседей. Еще в 1994 году в республике Казахстан принят Закон об индивидуальном жилищном строительстве, и с тех пор новое жилье в этой стране прирастает преимущественно за счет данного типа застройки. Более того, люди бросают квартиры в старых панельных домах, потому что содержать их слишком дорого, тем более учитывая сомнительное качество и ветхость такого жилья. По закону муниципалитеты обязаны бесплатно предоставлять всем желающим участки под застройку, снабжать необходимой инфраструктурой территории нового строительства. Затраты бюджета возвращаются за счет грамотно организованного сбора налогов с владельцев участков и домов.

По сообщению журнала "Эксперт-Казахстан" (от 8 ноября 2004 года), в Актобе (бывший Актюбинск) по решению муниципалитета строится новый жилой микрорайон для молодых семей. Основной тип построек – индивидуальные и сдвоенные дома небольшой площади, возводимые из дешевых местных строительных материалов. При среднегородской цене актюбинских квартир в 500 долларов за квадратный метр жилье в кооперативе "Жистар" продается по цене 200 долларов за квадрат. Вселяться можно после выплаты 15% необходимой суммы, а заработать эти деньги желающие могут путем прямого участия в строительстве. Остаток погашается с помощью долгосрочного банковского кредита, предоставляемого на 15-20 лет.

Город должен действовать вместе c областью

В Новосибирске, как и во всех городах России, очень много ветхого, аварийного и просто устаревшего жилья низкого качества. Его нужно менять, не дожидаясь катастрофических обрушений. Земля в центральной части города должна застраиваться современными красивыми зданиями. Уже сейчас остро стоит проблема расселения ветхого частного сектора, занимающего большие площади близко к центру города. Тамошнее население – люди, в основном, бедные, для них большим подспорьем являются земельные участки, да и на содержание своего скромного жилья они тратят минимальные деньги. Переселяться в квартиры многие не хотят, понимая, что нынешнюю квартплату семье не потянуть. Интересно эту проблему решили в Саратове: там строят пригородный поселок из дешевых, но достаточно комфортабельных усадебных домов небольшой площади и предлагают переселяться туда жителям ветхого центра. Получается, что обитатели «частного сектора» не меняют привычный образ жизни, но он переводится на более современный уровень – с водопроводом, теплым туалетом, газовым теплоснабжением. Не исключено, что и многие обитатели устаревших панельных пятиэтажек захотели бы так жить.

Как видно, при умном подходе проблема массового доступного жилья вполне разрешима. Новосибирский областной и городской советы, администрация области и города могут совместными усилиями решить все необходимые вопросы с планированием и выделением земли, разработкой схем финансирования, организацией конкурсов на самую экономичную современную застройку. Не справимся своими силами – ничто не мешает пригласить опытных специалистов со стороны.

См. также:

• Гриценко. Столичные барьеры жилищного строительства
• Гриценко. Происхождение и перспективы "квартирного вопроса"
• Гриценко. Лишние деньги на жилищном рынке

Автор - депутат Новосибирского облсовета. Развернувшуюся на тему нацпроекта по жилью дискуссию см.: www.mega-nsk.ru