Преимущественное право Перед законом все равны - но москвичи оказались равнее

Беспрецедентный рост цен на московские квартиры заботит не только покупателей и продавцов на рынке недвижимости. Столичные власти также обеспокоены: ведь таким образом федеральная программа "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в Москве не просто тормозится, но превращается в чистой воды насмешку над жителями города.
За последние полгода цены каждый месяц росли в среднем на 5 процентов. К 12 сентября 2006 года средняя стоимость квадратного метра, по данным аналитического портала "Индикаторы рынка недвижимости", достигла 3920 долларов за квадратный метр. В августе этот показатель составлял в среднем 3745 долларов.
Причину взлета стоимости квартир власти Москвы видят в чрезмерном притоке покупателей недвижимости из других регионов. Если этот приток ограничить, считают в столичном правительстве, то цены стабилизируются, а жилье в первопрестольной станет доступнее для коренных москвичей. Именно такая формулировка использована в проекте постановления столичного правительства, подготовленном департаментом жилищной политики и жилищного фонда Москвы.

Как защитить аборигенов

Документ, который правительству столицы предстоит рассмотреть 10 октября, носит название "О среднесрочной жилищной программе "Москвичам — доступное жилье" на период 2007-2009 годов и задании на 2010 год". В нем, в частности, говорится: "Быстрое нарастание разрыва между ценами на жилье и доходами основной массы москвичей стало основной причиной резкого снижения доступности жилья в городе для его жителей (на 35 процентов в течение последнего года)".
Что правда, то правда. Хоть и развивают в столице ипотечное кредитование, чтобы стимулировать спрос на квартиры, а все-таки для того, чтобы купить маленькую однокомнатную квартиру на окраине стоимостью 130 тысяч долларов, нужно иметь на руках 6,5 тысяч долларов наличными, а также подтвержденный официальными документами доход семьи около 4 тысяч долларов. Именно к этим выводам приходят те, кто решает воспользоваться онлайн-калькулятором Национальной ипотечной компании. При этом ежемесячно потребуется вносить около 1700 долларов в течение 10 лет. Не правда ли, хорошая перспектива, если муж, к примеру, инкассатор (зарплата от 450 до 700 долларов в месяц), а жена - медсестра в частной клинике (зарплата от 400 до 650 долларов в месяц). И это не самые маленькие московские зарплаты.
Какое же решение можно предложить для коренных жителей столицы, которых, как известно, давно испортил квартирный вопрос? Может быть, для них законодательно отменят первый взнос или выделят ежемесячные субсидии от города при покупке квартиры в кредит? Или, скажем, дадут возможность создать жилищно-строительные кооперативы, как в былые времена, и бесплатно выделят землю для постройки домов?
Отнюдь. В приложении к проекту уточняется, что инвестор нового строительства должен будет зарезервировать до 80 процентов причитающихся ему площадей для продажи москвичам. И - внимание, самое интересное! - треть своих квартир застройщик обязан продать по фиксированным ценам, закрепленным в инвестиционном контракте.
Для обеспечения работоспособности нового постановления Москва планирует увеличить свою долю в коммерческих новостройках вдвое - с тем, чтобы по мере поступления в мэрию отчетов о продажах квартир жителям столицы постепенно возвращать застройщику ревизованные в пользу города площади. Таким образом, инвесторам станет выгодно продавать квартиры именно москвичам - в этом случае мэрия вернет ему максимум из того, что может вернуть.
В результате жилье для москвичей станет доступнее, а цены на недвижимость стабилизируются, сказано в документе. Ограничительные меры для застройщиков и иногородних покупателей предлагается ввести в действие с 1 января 2007 года.

Это мы уже проходили

Столичные, да и федеральные власти традиционно возлагают на плечи застройщиков все проблемы с ценами на недвижимость. В августе 2006 года Генеральная прокуратура РФ поручила Федеральной антимонопольной службе проверить, соблюдается ли законодательство при определении цен на возводимое жилье в Москве и Санкт-Петербурге. Среди других факторов, повышающих цену квадратного метра, был назван возможный ценовой сговор между строителями.
Законодатели тоже вносят свою лепту в борьбу с застройщиками. Вступивший в силу в апреле прошлого года Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве» был принят Государственной думой в пакете законопроектов о формировании рынка доступного жилья. Но получилось строго по Черномырдину: хотели как лучше - а получилось как всегда.
- Закон, ограничивший права застройщиков, способствовал скачку цен на квартиры, - говорит начальник управления маркетинга инвестиционно-строительной компании НПП "Тема" Аркадий Терентьев. - Конечно, существует ряд других факторов. По сути, у нас не дорожает квадратный метр, а дешевеет доллар. Если за эквивалент принять не американскую валюту, а унцию золота или баррель нефти, то стоимость квартиры останется той же, что и несколько лет назад.
Однако, считает Терентьев, законодательные акты последних лет способствовали ухудшению ситуации на рынке недвижимости. Если постановление правительства Москвы, ограничивающее права иногородних покупателей квартир, будет принято, оно послужит очередному витку цен, а вовсе не их стабилизации.
- Да, действительно, - продолжает он, - поначалу спрос на квартиры уменьшится, и цены упадут. После чего москвичи начнут покупать квартиры для последующей перепродажи. Спрос снова увеличится - цены снова вырастут.
Как показывает практика, сдерживание цен на любом рынке оборачивается затем их взлетом - вместо естественного плавного роста. Вспомнить хотя бы первые годы перестройки, когда даже основные продукты питания подорожали за одну ночь в 20 раз. Можно ли ожидать, что в сфере столичной недвижимости произойдет что-то похожее?
- Рынок вообще нельзя трогать грязными законодательными руками, - говорит Аркадий Терентьев. - На свободном рынке есть такая вещь как самостабилизация. И любые ограничения идут рынку только в минус.
- К сожалению, невозможно снизить спрос или увеличить предложение на рынке жилья с помощью указаний департамента жилищной политики и постановлений правительства Москвы, - считает руководитель отдела имущественно-земельных отношений компании «Интелис - правовая поддержка» Евгений Рябошапко. - Вместо того, чтобы проводить в жизнь идею о резервировании квартир для москвичей, московские чиновники могли бы подумать о том, как сократить время согласований инвестиционных проектов - сейчас это более тысячи (!) рабочих дней. А префектам хорошо бы снизить «неофициальные расценки» на землеотводы.

Чем все это закончится

Строительным компаниям обойти новое постановление, если оно будет принято, не так уж сложно. Возникнут из небытия серые схемы сделок, найдутся свои люди в домоуправлениях и паспортных столах. В крайнем случае, представитель компании-застройщика всегда может попросить паспорт на пару дней у пьющего соседа - как это иногда происходит при оформлении в собственность дорогих автомобилей.
Раньше продавались квартиры, теперь будет продаваться право их купить. В проекте постановления говорится: "Купить жилье по фиксированной цене семья москвича сможет только один раз, "с целью недопущения спекуляций".
- А что такое "семья москвича"? - спрашивает Аркадий Терентьев. - Это ведь не юридическое понятие. Предвижу, что на рынке появится новый товар: название "семья москвича". Оно будет продаваться и покупаться - так же, как всегда продавалась и покупалась московская прописка.
Москвичами в проекте названы все те, кто проживает в столице не менее 10 лет на законном основании. Сразу возникает вопрос: а какие основания считать незаконными? 10 лет назад был 1996 год. Задолго до его наступления в Москве появились многочисленные беженцы из Чечни, Приднестровья, Нагорного Карабаха и других горячих точек. Многие из них остаются здесь до сих пор. Москвичи ли они?

А как у соседей?

Цены растут и в северной столице. Еженедельник "Бюллетень недвижимости" приводит следующие данные: в течение августа рост цен на жилье в Петербурге составил от 3,8 до 3,9 процента в неделю. Это несколько ниже, чем в июле, когда метр дорожал каждую неделю в среднем на 4,5 процента. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья к 12 сентября 2006 года достигла 2210 долларов за квадратный метр.
Однако заявлений о намерении предоставить петербуржцам преимущественное право приобретения жилья в новостройках от представителей Смольного пока не поступало. Впрочем, все впереди.Ссылки по теме