Проверяйте дачу, не отходя от кассы

Широко разрекламированная "дачная амнистия" обрадовала большинство наших дачников упрощением процедуры оформления прав собственности на землю, обладателями которой они являлись де-факто. Однако нигде не упоминается, что процедура оформления документов на землю занимает минимум несколько месяцев, и это если нет никаких проблем. К сожалению, проблем может быть масса, начиная от документов устаревшего образца и заканчивая изменением границ участка. Какие сложности возникают при оформлении прав собственности на землю, выясняли корреспонденты "Денег" Мария Глушенкова и Денис Владиславлев.

Новые старые Если вы хотите купить или продать земельный участок, а может, просто решили воспользоваться "дачной амнистией", чтобы наконец-то заняться документами, стоит сразу подготовиться к тому, что в каждой организации, задействованной в процессе оформления, ваши документы будут рассматриваться в течение месяца. А таких организаций несколько. На столь немаленькие сроки стоит обратить особое внимание, поскольку, заключая договор с риэлтерской компанией, вы можете попасть в неприятную, но очень распространенную в последнее время ситуацию.
Продавец заключает с риэлтером договор о продаже своего земельного участка. Риэлтер находит покупателя, и в момент, когда стороны ударили по рукам, продавца просят показать документы на участок. Продавец показывает свидетельство устаревшего образца, на что ему говорят: свидетельство у вас старое, если вы его быстро не переоформите, покупатель не станет ждать и откажется от сделки. Продавец начинает в срочном порядке заниматься переоформлением документов, но стандартная процедура оформления прав собственности занимает от полугода. Как правило, покупатель не рассчитывает на полгода ожидания и от сделки отказывается. Однако риэлтер забирает комиссию, поскольку покупатель был найден, проблема "возникла по вашей вине" — ведь именно ваши документы оказались непригодными для сделки.
Понимать, "сделкоспособны" документы или нет, важно не только продавцу, но и покупателю, который также оказывается в сложной ситуации. Возможно, что, выбрав некий вариант, он уже отказался от другого выгодного предложения. Более того, с уверенностью сказать, что оформление займет, например, полгода, нельзя, потому что любая мелкая неточность способна затянуть процедуру оформления документов на неопределенный срок. Однако даже если сделка все же произойдет, часть проблем может быть умело скрыта от покупателя и испортит радость от покупки. Поэтому, приняв решение о купле или продаже земельного участка, в первую очередь нужно взять весь пакет документов и тщательно проверить его.

Свидетельства Наше государство хотя и говорит о том, что любое свидетельство о праве собственности, выданное после 1917 года, признается действительным и не ставится под сомнение, серьезно ограничивает совершение любых сделок с такой собственностью. И речь здесь идет не только о сделках купли-продажи, но и о дарении, а также о передаче в наследство. Естественно, в двух последних случаях риск увеличения сроков оформления повышается буквально в геометрической прогрессии, поскольку свидетельств в разное время выдавалось много, причем в разных формах.
У многих владельцев недвижимости сейчас на руках находятся свидетельства начала 1990-х годов, которые выдавались местными администрациями. Их легко узнать по синему цвету. Такие свидетельства выдавались, так сказать, по условному принципу, потому что при этом не проверялось, чем, собственно, человек владел. Кстати, что-то подобное, похоже, происходит и в случае нынешней "дачной амнистии", поскольку людям хотят выдавать свидетельства на все, что они заявят. Соответственно, когда человек получает такое свидетельство, в дальнейшем ему все равно придется приводить документы в "божеский вид" и выполнять те требования, которые предъявляются к объекту недвижимости. Существует другое свидетельство розового цвета, более позднее, которое выдавалось уже земельными органами, оно также является "несделкоспособным" документом.
Есть и третий вид свидетельств, от зеленоватого до бледно-розового цвета, выдававшихся регистрационной палатой, при наличии которых невозможно быстро совершить сделку. По структуре вписанного в такое свидетельство кадастрового номера можно судить, учтены ли координаты границ земельного участка в государственном земельном кадастре. Проблемы возникнут, если в центральной части кадастрового номера шесть, а не семь цифр.

Имя собственное Все документы о том, как земельный участок возник, как он продавался и что получилось в итоге, должны быть согласованы между собой, поскольку любое расхождение в документах будет основанием для признания их "несделкоспособными". Первоначальный документ, который выдается владельцу земельного участка,— это постановление о выдаче свидетельства на право собственности. На основании этого постановления и получается само свидетельство.
Но бывает, что возникает такая ситуация: в постановлении у человека написано — "восемь соток", а в свидетельстве — "девять". Такое расхождение будет основанием для отмены свидетельства. Скорее всего, человек земельный участок не потеряет, но ему придется переоформлять весь пакет документов. Кстати, такая ошибка может быть и намеренной, поскольку сотка — разница серьезная, то есть человек мог быть заинтересован в том, чтобы увеличить площадь своего земельного участка.
Встречаются и документы с опечатками. Например, когда в постановлении о получении свидетельства написано одно имя, а в свидетельстве другое (например, "Мария" вместо "Марина"). Причем паспортные данные могут и совпадать, однако от переоформления это не спасает. Или номер постановления может быть не полностью воспроизведен, из чего следует, что свидетельство ссылается на несуществующий документ.
Другая ситуация — в свидетельстве целевое назначение участка указано "под строительство коттеджа", а в постановлении — "под проектирование и строительство коттеджа и хозяйственных построек". В данном случае человек не может заключать сделки со своим земельным участком, хотя ему когда-то эту землю продали и зарегистрировали. Вот эта ситуация, наверное, самая сложная из всех перечисленных, поскольку первичный документ — постановление — имеет расхождения с свидетельством, что влечет за собой смену всего пакета документов. Так же дела обстоят и с параметрами объекта недвижимости. Если в документах не совпадают конфигурации границ и месторасположения земельного участка, то такой объект в принципе ставится под сомнение. Поэтому, прежде чем купить земельный участок, нужно сверить весь пакет документов, чтобы объект был однозначно идентифицирован.

Пограничные вопросы Вообще говоря, любые расхождения в документах — дело решаемое. Гораздо более серьезные проблемы возникают при несоответствии границ земельного участка фактическому землепользованию. Классикой можно назвать продажу земельного участка, окруженного двухметровым забором, который на самом деле границей участка не является. Когда человеку продают такой земельный участок, то ему показывают документы и убеждают, что забор и есть граница. Естественно, что определить координаты земельного участка на глаз невозможно, однако у человека, который видит перед собой двухметровый забор, доверие вызывает, конечно, забор, а не бумаги, в которые нужно вчитываться. Такова уж особенность человеческой психологии. При этом такая граница земельного участка может быть смещена как в сторону соседей, так и наоборот, что, понятно, чревато серьезными проблемами.
Более того, очень часто случается смещение не только одного, а всех участков, которые находятся в одном ряду, поскольку даже незначительное смещение первого участка влечет за собой постепенное смещение следующих. В таком случае ошибку устранять особенно непросто. С юридической точки зрения сделка, совершенная с таким участком, может трактоваться как несовершенная, поскольку объект сделки был по-разному трактован покупателем и продавцом. Это происходит зачастую по вине геодезистов, и нужно помнить, что ответственности они за такие ошибки не несут. Это также возможно и по вине недобросовестного продавца, если он умышленно передвинет забор.
Другой случай, более неприятный, когда на земельном участке, где нарушены границы, построено здание. Дом — подчиненный объект недвижимости, он не может выходить за границы участка. И если такое произошло, то человек в принципе никогда не зарегистрирует этот дом в собственность (если только не снесет или не перестроит его). Чтобы исправить положение, нужно корректировать данные в государственном земельном кадастре, то есть добиваться, чтобы то, что существует на земле, было закреплено на бумаге.
Сложнее обстоят дела, когда в документах границу нельзя исправить — если по ней, например, проходит охранная зона или сосед напрочь отказывается меняться землей. Есть реальный пример, когда построили огромный четырехэтажный особняк, вышедший за границы участка на пять метров. Строители просто "не вписались", и образовался выступ. Теперь владельцы не могут зарегистрировать объект недвижимости — огромный дом стоимостью два миллиона долларов,— поскольку выкупить этот выступ, относящийся к охранной зоне газопровода, невозможно.
Еще одна часто встречающаяся проблема — расхождение границ земельного участка с генеральным планом. Генеральный план создается в первую очередь в общественных интересах, но человек, покупая земельный участок, не очень себе представляет, соответствует ли все этому плану. Как правило, смещение участков по отношению к генеральному плану происходит из-за мошенничества, когда просто "впихивают" еще один участок для продажи. Более того, часто документы полностью соответствуют тому, как стоят заборы, но ведь стоят они уже со смещением. В данном случае можно решить эту проблему в судебном порядке, если доказать факт мошенничества со стороны первоначальных продавцов участков. Однако случается и иная ситуация, когда именно вас могут заставить восстанавливать участок в соответствии с генеральным планом.

Инвентаризационный номер Предыдущие сложности возникают часто из-за ошибок геодезистов, но и оформление документов органами технической инвентаризации (БТИ) также зачастую влечет за собой массу неприятных сюрпризов. Проблемы заключаются в том, что в документах неправильно отражают факты. Неправильно оформленный паспорт технической инвентаризации — двойная проблема. С одной стороны, неправильно отраженный факт служит основанием для отказа в заключении с объектом какой-либо сделки, с другой — выявляемые несостыковки препятствуют оформлению документов.
Банальный пример — когда инвентаризатором была выявлена незаконная пристройка к дому. В этом случае человеку пришлось проходить очень сложную процедуру согласования. Когда все проекты, утвержденные СЭС и пожарными, были оформлены, на участок приехал другой представитель БТИ и нарисовал совершенно другую схему, не преминув отметить наличие форточки, не указанной в предыдущем техпаспорте. В ответ на вопрос, почему данное исправление не было внесено в первый раз, ему ответили, что предыдущий исполнитель уволился, поэтому претензии предъявлять некому, а пока "вопрос с форточкой" не будет решен, сделку с домом совершить человек не сможет. Самое обидное заключается в том, что процедуры узаконивания что форточки, что всего дома абсолютно одинаковы по трудозатратам и времени.

Особые зоны Наверняка всем запомнился шумный скандал со сносом домов на Истринском водохранилище. Тогда власти абсолютно справедливо оперировали законом, запрещающим нахождение каких-либо построек в водоохранной зоне. Другой вопрос, кто выдавал такие разрешения, прежде чем эти люди там поселились. Попасть в какую-либо охранную зону может практически любой участок, который необязательно находится рядом с рекой. Например, был случай, когда на глубине несколько метров через участок проходила водонапорная канализация, причем она делила его практически пополам. Охранная зона в данном случае занимала 90% площади участка, на котором никаких сооружений строить было нельзя, а можно было лишь сажать картошку. А ведь случается, что участок находится сразу в нескольких охранных зонах. Поэтому единственный выход — узнавать все об охранных зонах, в которых может находиться участок, а уж только потом оформлять какие-либо сделки. Теоретически наличие таких зон должно указываться в кадастровом плане, но на практике этого не происходит.
Еще одна традиционная тема — наличие "прихвата" на земельном участке, когда человек показывает и продает 28 соток, имея при этом в собственности шесть. Иногда продавцы объясняют, что по документам собственность вот такая-то, но на самом деле пользоваться можно и большим участком. Одно дело, если прихваченные сотки попадают в общественные земли местной администрации, которая готова ее продать или передать в аренду. Но случается, что "прихват" располагается на земле, уже оформленной в собственность другому землепользователю, или находится на федеральной земле, например в лесхозе. Важно отметить, что процедуру "прихвата" объявленная "дачная амнистия" затрагивает в первую очередь, просто сначала нужно узнать, можно ли этот "прихват" получить в собственность, и поинтересоваться, за какие деньги его продадут. Если продавец имеет право на дополнительную площадь, то ее оформление в собственность он должен осуществить до сделки.

Идущие даром Официальное оформление документов на землю занимает несколько месяцев, однако при возникновении любой из перечисленных проблем можно ходить по инстанциям и год, и два, и вообще сколько угодно. Препятствия могут быть разные. Например, одной из распространенных причин, препятствующих оформлению земельного участка в собственность, являются действия соседей, сдвинувших при оформлении своих земельных участков в ту или иную сторону границы вашего.
Вы об этом даже не узнаете, поскольку забор остался на месте, только его координаты в документах зафиксированы неверно. Вне зависимости от того, умышленно или нет была сдвинута граница участка, перед человеком встает дилемма — согласиться с новой границей или бороться с соседями.
В данном случае человек не может зарегистрировать свои права на землю, поскольку получается недостача земли — несоответствие объекта по документам и по факту. Другая ситуация — когда по документам между участками образуется отступ. Это считается нерациональным использованием земли, и, пока эта проблема соседями не будет решена, никаких документов человек оформить не сможет. Самое обидное, что даже если вы согласны уступить соседям, вам в любом случае придется заниматься переоформлением.
Кстати, цивилизованные отношения с соседями могут сослужить вам хорошую службу еще в одной ситуации. При оформлении участка в собственность вам нужно будет утвердить его границы с соседями. И вот часто начинают вспоминаться старые обиды, когда при дедушке была одна граница, а сейчас она вдруг стала другой. Больше того, возникают и "психологические", а вернее просто вздорные, претензии вроде того, что мы с соседом десять лет не разговариваем, поэтому подписывать ничего не буду.
В таком случае существует процедура формального согласования, и закон это позволяет. Вам нужно дважды написать письмо с уведомлением о вручении соседям, которые вызываются на согласование границ, и если соседи не приходят и не высказывает претензий, то их мнение просто не учитывается. Даже если соседи пришли, но никаких обоснованных претензий предъявить вам не смогли, это также относится к пассивным действиям и трактуется в вашу пользу.

ГРАНИЦЫ НА ЗАМКЕ Межевая торговля Чтобы понять в каком порядке оформляются документы и какие инстанции нужно пройти для оформления прав собственности на земельный участок, корреспондент "Денег" Мария Глушенкова попыталась купить домик в деревне у бабушки в Красногорском районе.

Изначально нужно было обратиться в отдел Роснедвижимости Красногорского района с просьбой дать выписку из государственного земельного кадастра (кадастровый план). Выяснилось, что по устаревшим документам в государственном земельном кадастре есть номер, но нет основных параметров участка. То есть нет точных координат границ земельного участка и строений на нем. В Роснедвижимости предложили пройти процедуру межевания. Эту услугу оказывают только частные компании (стоимость работ составляет от 7 до 15 тыс. руб., в зависимости от района). Найти землеустроительные компании несложно — как правило, они располагаются рядом с отделами Роснедвижимости любого района.
Стоит отметить, что при заключении договора с землеустроительной компанией важно, чтобы в договоре значился пункт о передаче межевого дела (итог работы) в органы Роснедвижимости. После заключения договора на ваш участок выезжает геодезическая бригада, которая осуществляет съемку границ участка и находящихся на нем строений. Как правило, все землеустроительные компании работают в будние дни, и присутствие хозяина строго обязательно.
На основе чертежа, сделанного землеустроительной компанией, выдается акт согласования границ земельного участка с соседями, которые должны его подписать. Идеальный вариант, если соседи присутствуют при межевании, чтобы потом не было споров и поисков соседей, которые уехали на несколько недель в отпуск.
Помимо соседей, участок граничит и с общественными землями (как правило, это дорога), за которые отвечают органы местного самоуправления. Поэтому вам нужно подписать акт согласования границ участка, взять справку об отсутствии арестов и запретов и выкопировку из генерального плана. Все проходимые инстанции работают только по будням, и здесь стоит отметить преимущество садовых товариществ, поскольку все перечисленные документы выдаются его председателем. Если по какой-то причине вы не можете получить эти документы в органах местного самоуправления или у председателя садового товарищества, то выкопировку из генерального плана можно получить у главного архитектора района, а справку об отсутствии арестов и запретов в районной регистрационной палате.
Если границы участка расходятся с генеральным планом, то для последующих шагов нужно получить разрешение у главного архитектора района, которому вы предъявляете новый проект участка, сделанный землеустроительной компанией и подписанный актом согласования границ.
После того как главный архитектор района утвердил новый план, вы идете в службы коммуникаций (вода, газ, электричество), которые могут проходить по вашему участку (речь идет только о высоковольтных линиях электропередачи и газопроводах высокого давления, а не о том, что у вас проведено электричество). Нужно получить три справки — в газовой службе, водоканале и электросвязи (нередко эти три службы находятся в разных частях района).
Поскольку одного свидетельства недостаточно, нужно еще получить постановление, на основании которого этот участок был бабушкой получен. Для этого вы идете в местный архив и заказываете там копию этого постановления.
Но и это еще не все. В бюро технической инвентаризации заказывается технический паспорт на расположенные на участке строения. Паспорт технической инвентаризации для целей межевания действителен в течение пяти лет с момента его создания, а для сделки (как в нашем случае) он должен быть сделан не более года назад. Для актуализации паспорта технической инвентаризации представители БТИ назначат вам время приезда и осмотра, после чего выдадут новый технический паспорт.
Свидетельство на земельный участок необходимо заверить у нотариуса. После этого весь собранный пакет документов необходимо отнести в землеустроительную компанию, которая сформирует на их основе межевое дело, чем-то напоминающее судебное дело. Ее представитель отдает этот пакет документов в отдел Роснедвижимости на проверку, и при положительном решении вам выдается направление в тот же отдел Роснедвижимости для внесения данных в государственный земельный кадастр. После чего вы получаете государственный кадастровый план (выписку из государственного земельного кадастра). В итоге на руках у вас должен остаться только кадастровый план — все остальные документы хранятся в органах Роснедвижимости. С этим планом вы идете в регистрационную палату, где получаете свидетельство нового образца.
И еще один момент. Если мы решили, что покупаем участок, то в этом случае дело немного усложняется. Поскольку в кадастровом плане есть пункт назначения "регистрация прав собственности" (мы получили свидетельство нового образца на бабушку), то теперь предстоит оформить кадастровый план уже с целью сделки. В этом случае вам нужно опять прийти в органы Роснедвижимости и заказать кадастровый план, в котором будет вписана кадастровая стоимость участка. После чего можно идти в регистрационную палату для оформления сделки.

ИСТЦЫ И ОТВЕТЧИКИ Под защитой ареста Как известно, в психиатрии раздвоение личности называется шизофренией. Однако в нашей сумасшедшей стране для защиты собственности порой приходится применять экзотические методы.
Имея небольшой деревянный домик по Ярославскому шоссе, я и не подозревал, что могу стать объектом рейдерской атаки. Тем не менее близость строения к Москве делала использование земли в этом районе весьма выгодным. В 2000 году одна из ритейлерских сетей решила построить там магазин, а участки жителей поселка ей мешали. Брэнд не называю, т. к. он сменился, а новые владельцы магазина после бурных событий предпочитают местных жителей не обижать.
К тому времени земля у большинства жителей поселка находилась в частной собственности. Поэтому от назойливых просьб о продаже участков по мизерным ценам нанятые компанией рейдеры быстро перешли к хамству и угрозам. Поначалу они всерьез не воспринимались. Но когда от ночного поджога заживо сгорел один из самых уважаемых жителей поселка, безногий летчик, герой войны, это возмутило всех. На стихийном сходе было принято решение: защищаться. Помимо физической защиты (создание народной дружины) нам понадобилась юридическая. Мы решили арестовать наши участки. Арестованным имуществом можно пользоваться, но его нельзя продавать и сдавать в аренду. На арестованной земле нельзя строиться. Однако если строение есть, то на арестованном участке можно жить. Арест накладывает и снимает только суд. Если владелец умирает, то вступить в права наследования арестованным имуществом до разрешения дела не может никто.
Все соседи подали друг на друга встречные иски по поводу неправильного положения разделяющих участки кривых заборов. После чего все участки были арестованы по постановлению суда.
Но мы люди небогатые, а потому адвокат у нас был один на всех, в складчину. Может ли у истца и ответчика быть один и тот же адвокат? В силу очевидной глупости вопроса российское законодательство этого не запрещает. Поскольку представители рейдеров совершенно справедливо обвинили нас в профанации правосудия и затягивании процесса, нам пришлось являться на судебные заседания. Выглядело это так. Судья: "Представитель истца, изложите свою позицию". Встает адвокат и излагает. Судья: "А теперь представитель ответчика, изложите свою позицию". Встает тот же самый адвокат и говорит: "Все, что было сказано предыдущим оратором, есть чушь, бред и полная ерунда".
Так продолжалось два года. Затем в ритейлерской компании поняли, что упущенная выгода от замороженного строительства слишком велика, и от нас отстали. Как только это выяснилось, при посредничестве того же самого адвоката по всем делам были заключены мировые соглашения. Участки были выведены из-под ареста. Заборы остались на прежнем месте.
Павел Чувиляев

Журнал "Коммерсантъ Деньги" №39 от 02.10.2006, стр. 54