То взлет, то посадка

Цены на недвижимость продолжают удивлять специалистов. Впервые за год темпы роста серьезно снизились, опустившись до относительно вялых по московским меркам 0,6% в неделю. Еще весной столько же цены на жилье столицы прибавляли в день! Казалось бы, вот она, стабилизация, которую так долго обещали аналитики. Однако совершенно непредсказуемый рынок недвижимости Москвы настолько запугал экспертов своими неожиданными изменениями тенденций, что многие из них объявлять о долгосрочном прекращении роста цен не спешат.

Прошлой осенью подавляющая часть экспертов обещала скорую стабилизацию цен на недвижимость, утверждая, что платежеспособный спрос близок к своему пределу и ценам на жилье расти просто некуда. А в результате зимой и весной мы получили такой скачок стоимости квадратного места, которого не видели никогда. Даже в бурный период 2000--2004 годов жилье дорожало в среднем на 4% в месяц и на 45% за год, и это считалось запредельно высокими темпами роста. Однако что такое действительно «запредельно высокие темпы», мы узнали в период с января по май 2006 года, когда квадратный метр прибавлял в стоимости 10% за месяц! Если бы цены сохранили такое ускорение, то мы бы получили феноменальные 120% роста в год, то есть стоимость квартир за год увеличилась бы более чем вдвое. Однако уже летом рост стал постепенно замедляться, опустившись к августу до 5% в месяц.

Бархатный сезон

Многие традиционно связывали это с фактором сезонности -- летом в Москве обычно снижается уровень деловой активности из-за «сезона отпусков». То, что сезонность вообще имеет какое-то влияние на рынке недвижимости, -- утверждение достаточно спорное и не раз опровергалось самим рынком. Но аналитики, усердно пытающиеся найти какую-то логику в постоянных скачках стоимости квадратного метра в столице, раз за разом возвращаются к этому аргументу, так как ничем другим объяснить происходящее порой нельзя.

Если исходить из логики сезонности, то с сентября цены снова должны были начать свои сумасшедшие гонки, максимальной скорости достичь к концу декабря, после чего, пережив небольшой всплеск после Нового года, примерно с апреля снова успокоиться и плавно перейти к летнему «затишью». Но слушать аналитиков цены на жилье отказываются напрочь, и уже сентябрь показал безосновательность таких прогнозов. «Рынок вышел на пик своего платежеспособного спроса, -- утверждает директор аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислав Луцков. -- Новостройки отреагировали на это уже в сентябре -- рост составил всего 0,85% в неделю. Вторичный рынок в сентябре поднялся на 6,3%, но при этом удорожание был неравномерным -- первые две недели цены пытались вернуться к весенней динамике и достигли роста 2,3% в неделю. Однако рынок такое ускорение не принял, и во второй половине месяца темпы стали снижаться. В октябре и на вторичном рынке рост составил уже не больше 1% в неделю: первая неделя -- 0,9%, вторая -- 0,6%». Подтверждают эту информацию и другие аналитики. «По нашим данным, за вторую неделю октября средний уровень цен на жилье прибавил только 0,6% и составил 4079 долл. за квадратный метр, -- говорит руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко. -- Если тенденция последних недель сохранится, то это будет означать сокращение темпов роста цен до 0,5% в неделю и, возможно, даже ниже, что вплотную приблизит рынок к стабилизации».

Магические слова «стабилизация цен» буквально не сходят с уст экспертов рынка, однако лишь немногие готовы считать ее уже свершившимся фактом. Более того, целый ряд специалистов прогнозирует сезонное ускорение роста цен к Новому году и утверждает, что цены вернутся к темпам 5--6% в месяц. «Нынешняя цена квадратного метра, 4500 долл., прогнозировалась на конец года, а получили мы ее уже в сентябре, -- рассказывает генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Наталья Кирпиченко. -- Значит, мы можем предполагать, что к концу года стоимость повысится до 5500 долл.». Однако динамика цен может и измениться. «Многие говорят о том, что конец года подстегнет спрос, но я с этим не согласен, -- возражает Владислав Луцков. -- Это будет поддерживающим фактором для спроса, но не более. Скорее всего в ближайшей перспективе нас ждет некая стадия стабилизации. Профессиональные участники рынка и продавцы с покупателями должны осмыслить новую ситуацию. По некоторым объектам на первичном рынке рост цен может продолжиться, где-то может быть снижение. А в целом будет стабилизация».

Шаткое равновесие

Главная причина такой ситуации -- уравнивание предложения и спроса. Причем сравнялись они не только из-за понижения спроса, но и благодаря увеличению числа квартир, выставленных на продажу. «Объем предложения сейчас восстанавливается, -- поясняет Владислав Луцков. -- Так, в сентябре он увеличился на 13,8%. Причин тут две -- 8--10% принесла сезонность, остальное связано с тем, что часть инвестиционных квартир вышла на рынок. Спрос и предложение уравниваются и находятся сейчас в точке шаткого равновесия».

То, что на рынок вышло немало так называемых инвестиционных квартир, то есть квартир, которые приобретались не как жилье, а как объект для вложения денег, подтверждают и другие специалисты. «Сейчас на рынке очень много свободных квартир, -- утверждает заместитель директора агентства недвижимости «Светлый град» Петр Шкода. -- То есть квартир, в которых никто не живет и не прописан. Это как раз те самые квартиры, которые скупались москвичами в период роста цен в качестве вложения денег. По разным оценкам, доля сделок с такими квартирами в последние годы колебалась от 5 до 25%. Конечно, маловероятно, что они все вдруг окажутся на рынке, однако какая-то часть продавцов решила, что настало время продавать».

На первичном рынке предложение также возросло -- с момента принятия пресловутого закона «О долевом строительстве», буквально заморозившего весь рынок новостроек, прошло уже полтора года, и строители постепенно приспосабливаются к новым условиям работы. «В июне были приняты поправки к закону о долевом строительстве, и многие застройщики адаптировались к изменившимся правилам игры, -- говорит Владислав Луцков. -- Если говорить о выходе новых объектов на рынок новостроек, их число увеличилось по сравнению с прошлым годом примерно на 5%».

Что впереди?

Казалось бы, уравновешенный спрос и предложение и постепенно возрождающееся строительство создают условия для падения цен уже в ближайшем будущем. А с учетом значительной доли инвестиционных квартир в собственности москвичей, которые при снижении стоимости квадратного метра в большом количестве попадут на рынок, падение могло бы приобрести обвальный характер. «Помимо чисто рыночных причин на рост цен влияет и психология покупателей, -- считает Петр Шкода. -- В последнее время некоторые представители силовых структур заявляли о мифическом «картельном сговоре» строителей и риэлторов, которые нарочно завышали цены на недвижимость. Для любого человека, разбирающегося в недвижимости, абсурдность таких заявлений совершенно очевидна, однако часть покупателей восприняла эти слова всерьез и на всякий случай отложила приобретение жилья в надежде на падение цен».

Однако в действительности у рынка есть своя «подушка безопасности», своего рода предохранительная система. «И в прошлом году, и в этом главным «локомотивом» цен был первичный рынок, -- объясняет Владислав Луцков. -- Конечно, в связи с последними изменениями в законодательной базе, обещаниями властных структур существенно уменьшить число согласований для строителей, включением федеральных земель в число пригодных для строительства количество строительных проектов может увеличиться. К тому же пересчет налогообложения на имущество, в том числе на землю, по рыночной цене может стимулировать увеличение числа участков под строительство. Но, во-первых, какой-то эффект от этого будет не раньше чем через полгода, а скорее даже год. А самое главное -- потенциальный спрос на жилье в Москве по-прежнему чрезвычайно высок, а платежеспособный сильно отстал». То есть людей, остро нуждающихся в жилье, в столице по-прежнему очень много, но из-за сверхвысоких цен они не могут себе его позволить. А значит, даже если цены вдруг начнут снижаться, потенциальный спрос немедленно начнет превращаться в реальный, и квартир опять будет не хватать. В таких условиях, разумеется, никакое существенное, а уж тем более обвальное падение цен просто невозможно.

Потому большинство аналитиков высказывает осторожные предположения в пользу более или менее стабильного состояния рынка, без резких всплесков и падений. «Темпы роста в ближайший месяц не превысят 2,5--3%, -- считает Владислав Луцков, -- а на первичном рынке не больше 2%, а может быть, даже меньше 1%». «В начале 2007 года рост стоимости квадратного метра жилья будет на уровне 3--4% в месяц», -- прогнозирует руководитель центра АРН Андрей Бекетов. Согласны с ними и риэлторы. «На мой взгляд, цены в ближайшее время будут медленно расти или даже стоять на месте, -- утверждает президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак. -- Каких-то причин для их значительного роста или падения я не вижу. А ипотека, которую многие считают виновником роста цен, на самом деле пока влияет на цены незначительно».

Что касается долгосрочных прогнозов, а на нашем рынке это полтора-два года, то тут ситуация еще менее предсказуема. Если руководствоваться логикой рынка, то каких-то глобальных изменений в динамике цен в этот период быть не должно. Однако предсказывать поведение рынка на такой срок, учитывая только рыночную ситуацию, в нашей стране было бы опрометчиво. Потому что влияние на цену квадратного метра выборов президента и Госдумы, непредсказуемых цен на нефть и разного рода экономических катаклизмов -- это уравнение со многими неизвестными, решить которое сейчас не представляется возможным.

======================================================

Данные о средней цене предложения 1 кв. метра в Москве Месяц Цена Изменение цены, в % за год Изменение цены, в % к предыдущему месяцу

Сентябрь	2261	100,0
Октябрь	2360	104,4	4,4
Ноябрь	2465	109,0	4,4
Декабрь	2609	115,4	5,9
Январь 2006	2723	120,5	4,4
Февраль	2867	126,8	5,3
Март	3136	138,7	9,4
Апрель	3419	151,2	9,0
Май	3708	164,0	8,5
Июнь	3923	173,5	5,8
Июль	4110	181,8	4,8
Август	4303	190,3	4,7
Сентябрь	4528	200,3	5,2

Источник: Бюллетень вторичного рынка жилья Москвы и Подмосковья

Данные об объеме* вторичного рынка в Москве Месяц Объем предложений Изменение объема предложений, в % за год Изменение объема предложений, в % к предыдущему месяцу

Сентябрь	16 004	100,0
Октябрь	16 610	103,8	3,8
Ноябрь	14 788	92,4	-11,0
Декабрь	14 820	92,6	0,2
Январь 2006	12 997	81,2	-12,3
Февраль	10 779	67,4	-17,1
Март	12 840	80,2	19,1
Апрель	13 669	85,4	6,5
Май	13 335	83,3	-2,4
Июнь	13 162	82,2	-1,3
Июль	13 507	84,4	2,6
Август	12 561	78,5	-7,0
Сентябрь	13 381	83,6	6,5

Источник: Бюллетень вторичного рынка жилья Москвы и Подмосковья

*Все квартиры, данные о которых признаны удовлетворяющими условиям расчета

Данные о средней цене предложения 1 кв. метра в административных округах Москвы и о ее изменении за месяц Округ Ср. цена 1 кв. м Изменение цены, в % к предыдущему месяцу

ЦАО	5916	4,5
САО	4396	6,9
СВАО	4231	4,6
ВАО	4002	5,4
ЮВАО	3855	4,7
ЮАО	4037	6,9
ЮЗАО	4623	5,1
ЗАО	4719	4,4
СЗАО	4233	5,0
Зеленоград	3049	3,6

Источник: Бюллетень вторичного рынка жилья Москвы и Подмосковья

Данные о средней цене предложения 1 кв. метра в различных типах домов в Москве и о ее изменении за месяц Тип дома Ср. цена 1 кв. м Изменение цены, в % к предыдущему месяцу

5 П	4156	4,7
9 П	4109	5,6
12 П	4199	6,1
14 П	4096	4,3
16 П	4269	5,5
17 П	4253	5,8
5 К	4670	5,8
6--8 К	5599	5,3
9 К	5023	1,9
10--12 К	5732	4,9
15 К и >	4637	12,1

Источник: Бюллетень вторичного рынка жилья Москвы и Подмосковья

Данные о средней цене предложения 1 кв. метра в территориальных зонах Московской области и о ее изменении за месяц Территориальная зона Ср. цена 1 кв. м Изменение цены, в % к предыдущему месяцу

Север	2707	5,4
Восток	2583	5,5
Юг	2315	4,0
Запад	2867	4,7
Север дальний	1444	4,4
Восток дальний	1459	9,7
Юг дальний	1315	4,4
Запад дальний	1576	-0,2

Источник: Бюллетень вторичного рынка жилья Москвы и Подмосковья