Original Material
То взлет, то посадка
Прошлой осенью подавляющая часть экспертов обещала скорую стабилизацию цен на недвижимость, утверждая, что платежеспособный спрос близок к своему пределу и ценам на жилье расти просто некуда. А в результате зимой и весной мы получили такой скачок стоимости квадратного места, которого не видели никогда. Даже в бурный период 2000--2004 годов жилье дорожало в среднем на 4% в месяц и на 45% за год, и это считалось запредельно высокими темпами роста. Однако что такое действительно «запредельно высокие темпы», мы узнали в период с января по май 2006 года, когда квадратный метр прибавлял в стоимости 10% за месяц! Если бы цены сохранили такое ускорение, то мы бы получили феноменальные 120% роста в год, то есть стоимость квартир за год увеличилась бы более чем вдвое. Однако уже летом рост стал постепенно замедляться, опустившись к августу до 5% в месяц.
Бархатный сезон
Многие традиционно связывали это с фактором сезонности -- летом в Москве обычно снижается уровень деловой активности из-за «сезона отпусков». То, что сезонность вообще имеет какое-то влияние на рынке недвижимости, -- утверждение достаточно спорное и не раз опровергалось самим рынком. Но аналитики, усердно пытающиеся найти какую-то логику в постоянных скачках стоимости квадратного метра в столице, раз за разом возвращаются к этому аргументу, так как ничем другим объяснить происходящее порой нельзя.
Если исходить из логики сезонности, то с сентября цены снова должны были начать свои сумасшедшие гонки, максимальной скорости достичь к концу декабря, после чего, пережив небольшой всплеск после Нового года, примерно с апреля снова успокоиться и плавно перейти к летнему «затишью». Но слушать аналитиков цены на жилье отказываются напрочь, и уже сентябрь показал безосновательность таких прогнозов. «Рынок вышел на пик своего платежеспособного спроса, -- утверждает директор аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислав Луцков. -- Новостройки отреагировали на это уже в сентябре -- рост составил всего 0,85% в неделю. Вторичный рынок в сентябре поднялся на 6,3%, но при этом удорожание был неравномерным -- первые две недели цены пытались вернуться к весенней динамике и достигли роста 2,3% в неделю. Однако рынок такое ускорение не принял, и во второй половине месяца темпы стали снижаться. В октябре и на вторичном рынке рост составил уже не больше 1% в неделю: первая неделя -- 0,9%, вторая -- 0,6%». Подтверждают эту информацию и другие аналитики. «По нашим данным, за вторую неделю октября средний уровень цен на жилье прибавил только 0,6% и составил 4079 долл. за квадратный метр, -- говорит руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко. -- Если тенденция последних недель сохранится, то это будет означать сокращение темпов роста цен до 0,5% в неделю и, возможно, даже ниже, что вплотную приблизит рынок к стабилизации».
Магические слова «стабилизация цен» буквально не сходят с уст экспертов рынка, однако лишь немногие готовы считать ее уже свершившимся фактом. Более того, целый ряд специалистов прогнозирует сезонное ускорение роста цен к Новому году и утверждает, что цены вернутся к темпам 5--6% в месяц. «Нынешняя цена квадратного метра, 4500 долл., прогнозировалась на конец года, а получили мы ее уже в сентябре, -- рассказывает генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Наталья Кирпиченко. -- Значит, мы можем предполагать, что к концу года стоимость повысится до 5500 долл.». Однако динамика цен может и измениться. «Многие говорят о том, что конец года подстегнет спрос, но я с этим не согласен, -- возражает Владислав Луцков. -- Это будет поддерживающим фактором для спроса, но не более. Скорее всего в ближайшей перспективе нас ждет некая стадия стабилизации. Профессиональные участники рынка и продавцы с покупателями должны осмыслить новую ситуацию. По некоторым объектам на первичном рынке рост цен может продолжиться, где-то может быть снижение. А в целом будет стабилизация».
Шаткое равновесие
Главная причина такой ситуации -- уравнивание предложения и спроса. Причем сравнялись они не только из-за понижения спроса, но и благодаря увеличению числа квартир, выставленных на продажу. «Объем предложения сейчас восстанавливается, -- поясняет Владислав Луцков. -- Так, в сентябре он увеличился на 13,8%. Причин тут две -- 8--10% принесла сезонность, остальное связано с тем, что часть инвестиционных квартир вышла на рынок. Спрос и предложение уравниваются и находятся сейчас в точке шаткого равновесия».
То, что на рынок вышло немало так называемых инвестиционных квартир, то есть квартир, которые приобретались не как жилье, а как объект для вложения денег, подтверждают и другие специалисты. «Сейчас на рынке очень много свободных квартир, -- утверждает заместитель директора агентства недвижимости «Светлый град» Петр Шкода. -- То есть квартир, в которых никто не живет и не прописан. Это как раз те самые квартиры, которые скупались москвичами в период роста цен в качестве вложения денег. По разным оценкам, доля сделок с такими квартирами в последние годы колебалась от 5 до 25%. Конечно, маловероятно, что они все вдруг окажутся на рынке, однако какая-то часть продавцов решила, что настало время продавать».
На первичном рынке предложение также возросло -- с момента принятия пресловутого закона «О долевом строительстве», буквально заморозившего весь рынок новостроек, прошло уже полтора года, и строители постепенно приспосабливаются к новым условиям работы. «В июне были приняты поправки к закону о долевом строительстве, и многие застройщики адаптировались к изменившимся правилам игры, -- говорит Владислав Луцков. -- Если говорить о выходе новых объектов на рынок новостроек, их число увеличилось по сравнению с прошлым годом примерно на 5%».
Что впереди?
Казалось бы, уравновешенный спрос и предложение и постепенно возрождающееся строительство создают условия для падения цен уже в ближайшем будущем. А с учетом значительной доли инвестиционных квартир в собственности москвичей, которые при снижении стоимости квадратного метра в большом количестве попадут на рынок, падение могло бы приобрести обвальный характер. «Помимо чисто рыночных причин на рост цен влияет и психология покупателей, -- считает Петр Шкода. -- В последнее время некоторые представители силовых структур заявляли о мифическом «картельном сговоре» строителей и риэлторов, которые нарочно завышали цены на недвижимость. Для любого человека, разбирающегося в недвижимости, абсурдность таких заявлений совершенно очевидна, однако часть покупателей восприняла эти слова всерьез и на всякий случай отложила приобретение жилья в надежде на падение цен».
Однако в действительности у рынка есть своя «подушка безопасности», своего рода предохранительная система. «И в прошлом году, и в этом главным «локомотивом» цен был первичный рынок, -- объясняет Владислав Луцков. -- Конечно, в связи с последними изменениями в законодательной базе, обещаниями властных структур существенно уменьшить число согласований для строителей, включением федеральных земель в число пригодных для строительства количество строительных проектов может увеличиться. К тому же пересчет налогообложения на имущество, в том числе на землю, по рыночной цене может стимулировать увеличение числа участков под строительство. Но, во-первых, какой-то эффект от этого будет не раньше чем через полгода, а скорее даже год. А самое главное -- потенциальный спрос на жилье в Москве по-прежнему чрезвычайно высок, а платежеспособный сильно отстал». То есть людей, остро нуждающихся в жилье, в столице по-прежнему очень много, но из-за сверхвысоких цен они не могут себе его позволить. А значит, даже если цены вдруг начнут снижаться, потенциальный спрос немедленно начнет превращаться в реальный, и квартир опять будет не хватать. В таких условиях, разумеется, никакое существенное, а уж тем более обвальное падение цен просто невозможно.
Потому большинство аналитиков высказывает осторожные предположения в пользу более или менее стабильного состояния рынка, без резких всплесков и падений. «Темпы роста в ближайший месяц не превысят 2,5--3%, -- считает Владислав Луцков, -- а на первичном рынке не больше 2%, а может быть, даже меньше 1%». «В начале 2007 года рост стоимости квадратного метра жилья будет на уровне 3--4% в месяц», -- прогнозирует руководитель центра АРН Андрей Бекетов. Согласны с ними и риэлторы. «На мой взгляд, цены в ближайшее время будут медленно расти или даже стоять на месте, -- утверждает президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак. -- Каких-то причин для их значительного роста или падения я не вижу. А ипотека, которую многие считают виновником роста цен, на самом деле пока влияет на цены незначительно».
Что касается долгосрочных прогнозов, а на нашем рынке это полтора-два года, то тут ситуация еще менее предсказуема. Если руководствоваться логикой рынка, то каких-то глобальных изменений в динамике цен в этот период быть не должно. Однако предсказывать поведение рынка на такой срок, учитывая только рыночную ситуацию, в нашей стране было бы опрометчиво. Потому что влияние на цену квадратного метра выборов президента и Госдумы, непредсказуемых цен на нефть и разного рода экономических катаклизмов -- это уравнение со многими неизвестными, решить которое сейчас не представляется возможным.
======================================================
Данные о средней цене предложения 1 кв. метра в Москве
| Сентябрь | 2261 | 100,0 | |
| Октябрь | 2360 | 104,4 | 4,4 |
| Ноябрь | 2465 | 109,0 | 4,4 |
| Декабрь | 2609 | 115,4 | 5,9 |
| Январь 2006 | 2723 | 120,5 | 4,4 |
| Февраль | 2867 | 126,8 | 5,3 |
| Март | 3136 | 138,7 | 9,4 |
| Апрель | 3419 | 151,2 | 9,0 |
| Май | 3708 | 164,0 | 8,5 |
| Июнь | 3923 | 173,5 | 5,8 |
| Июль | 4110 | 181,8 | 4,8 |
| Август | 4303 | 190,3 | 4,7 |
| Сентябрь | 4528 | 200,3 | 5,2 |
Источник: Бюллетень вторичного рынка жилья Москвы и Подмосковья
Данные об объеме* вторичного рынка в Москве
| Сентябрь | 16 004 | 100,0 | |
| Октябрь | 16 610 | 103,8 | 3,8 |
| Ноябрь | 14 788 | 92,4 | -11,0 |
| Декабрь | 14 820 | 92,6 | 0,2 |
| Январь 2006 | 12 997 | 81,2 | -12,3 |
| Февраль | 10 779 | 67,4 | -17,1 |
| Март | 12 840 | 80,2 | 19,1 |
| Апрель | 13 669 | 85,4 | 6,5 |
| Май | 13 335 | 83,3 | -2,4 |
| Июнь | 13 162 | 82,2 | -1,3 |
| Июль | 13 507 | 84,4 | 2,6 |
| Август | 12 561 | 78,5 | -7,0 |
| Сентябрь | 13 381 | 83,6 | 6,5 |
Источник: Бюллетень вторичного рынка жилья Москвы и Подмосковья
*Все квартиры, данные о которых признаны удовлетворяющими условиям расчета
Данные о средней цене предложения 1 кв. метра в административных округах Москвы и о ее изменении за месяц
| ЦАО | 5916 | 4,5 |
| САО | 4396 | 6,9 |
| СВАО | 4231 | 4,6 |
| ВАО | 4002 | 5,4 |
| ЮВАО | 3855 | 4,7 |
| ЮАО | 4037 | 6,9 |
| ЮЗАО | 4623 | 5,1 |
| ЗАО | 4719 | 4,4 |
| СЗАО | 4233 | 5,0 |
| Зеленоград | 3049 | 3,6 |
Источник: Бюллетень вторичного рынка жилья Москвы и Подмосковья
Данные о средней цене предложения 1 кв. метра в различных типах домов в Москве и о ее изменении за месяц
| 5 П | 4156 | 4,7 |
| 9 П | 4109 | 5,6 |
| 12 П | 4199 | 6,1 |
| 14 П | 4096 | 4,3 |
| 16 П | 4269 | 5,5 |
| 17 П | 4253 | 5,8 |
| 5 К | 4670 | 5,8 |
| 6--8 К | 5599 | 5,3 |
| 9 К | 5023 | 1,9 |
| 10--12 К | 5732 | 4,9 |
| 15 К и > | 4637 | 12,1 |
Источник: Бюллетень вторичного рынка жилья Москвы и Подмосковья
Данные о средней цене предложения 1 кв. метра в территориальных зонах Московской области и о ее изменении за месяц
| Север | 2707 | 5,4 |
| Восток | 2583 | 5,5 |
| Юг | 2315 | 4,0 |
| Запад | 2867 | 4,7 |
| Север дальний | 1444 | 4,4 |
| Восток дальний | 1459 | 9,7 |
| Юг дальний | 1315 | 4,4 |
| Запад дальний | 1576 | -0,2 |
Источник: Бюллетень вторичного рынка жилья Москвы и Подмосковья