Оригинал материала
Как поступить в бизнес-класс
Как ни странно, четкой системы классификации подобного жилья на рынке недвижимости до сих пор не существует. Каждый риэлтор и застройщик руководствуется в этом вопросе собственными соображениями, стандартами и опытом. Для них класс дома скорее образ, миф, который нужен для продвижения объекта. А вот покупателю такие критерии необходимы, чтобы правильно оценить квартиру с точки зрения соотношения цены и качества. Попробуем хотя бы условно классифицировать объекты бизнес-класса.
«Считается, что в ценовом плане к среднему сегменту относится жилье стоимостью от 400 тыс. до 1 млн долл. Но внутри этой вилки встречаются необычайно разнообразные предложения -- от «панели», расположенной в приличном месте, до высококлассных домов, которые проигрывают элитным только из-за неказистости того же местоположения», -- говорит представитель инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов.
Говоря о неоднородности бизнес-класса, специалисты «МИЭЛЬ» выделяют следующие категории: «стандарт» и «бизнес+». Объекты категории «стандарт» в данной классификации -- это «простой» монолит в хорошем месте. Квартиры «бизнес+» -- это жилье повышенной комфортности. Здесь присутствует огороженная территория с ландшафтным дизайном. Фасад дома обладает декоративной отделкой. Инфраструктура здания представлена высококачественными комплектующими (лифты, водопровод, сантехника, стеклопакет и т.д.). Что касается метража жилья бизнес-класса, включая «бизнес+», то здесь можно ориентироваться на следующие цифры: площадь однокомнатных квартир составляет до 70 кв. м, двухкомнатных -- от 70 до 100 кв. м, трехкомнатных -- от 100 до 160 кв. м, а четырехкомнатных -- от 120 до 300 кв. метров.
Места расположения
«Квартиры в домах бизнес-класса покупают люди, которым необходимо не только комфортное жилье, но и однородная социальная среда. Как правило, это чиновники, деятели культуры и искусства, а также топ-менеджеры и менеджеры среднего звена (как правило, 35--45 лет)», -- говорит Борис Флексер, руководитель исследовательского центра управления новостроек холдинга «МИЭЛЬ-недвижимость».
По данным специалистов корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», в конце марта средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса ЗАО составила 5425 долл., в ЮЗАО -- 5045 долл., в СЗАО -- 4945 долл. Но объекты бизнес-класса могут быть разными по уровню. Существуют так называемые объекты бизнес-класс плюс, которые позиционируются как находящиеся между классами «бизнес» и «элит». Верхняя граница цен -- около 8700 долл. за кв.м.
«Цена квадратного метра в домах данного класса в среднем составляет от 6500 до 15 000 долл., -- отмечает Борис Флексер. -- При этом верхняя ценовая граница определяется ценой видовых квартир в доме».
Так что же хотят получить потенциальные покупатели за свои деньги? С точки зрения покупателя жилье бизнес-класса в первую очередь должно обладать удачным местоположением. Совсем недавно безусловное первое место по рейтингу популярности занимал Центральный округ столицы. Дорогие квартиры в центре раскупались почти мгновенно, несмотря на то, что зачастую «модные» дома располагались в шумных, экологически неблагоприятных районах, строились из дорогих, но не самых качественных материалов. Сегодня предпочтения покупателей изменились. Одной из главных составляющих престижности района теперь является благоприятная экологическая ситуация. Одним из самых распространенных предпочтений потребителя стало наличие в районе зеленой зоны. Наличие рядом с жилыми домами парков, деревьев, зон отдыха, безусловно, влияет на стоимость жилья.
Наибольшей популярностью пользуются дома в Западном, Северном, Северо-Западном и Юго-Западном округах, где экологическая обстановка наиболее благоприятная в столице. В ЮЗАО и ЗАО можно выделить несколько ареалов обитания бизнес-класса. В первую очередь это Ленинский проспект, который на сегодня достаточно престижен, отличается хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Кроме того, на Ленинском проспекте масса зеленых насаждений. Закономерно, что здесь возводят много объектов высокого класса. С Ленинским проспектом успешно конкурирует Кутузовский проспект, отличающийся от Ленинского в худшую сторону лишь нехваткой продуктовых магазинов. На третьем месте -- привлекательный район Крылатское, который, однако, в последнее время отличался несколько завышенными ценами на жилье. Среди наиболее активно застраиваемых районов этого округа можно отметить Фили-Давыдково, Дорогомилово, Раменки, проспект Вернадского, Очаково-Матвеевское. «Среди недостатков отдельных районов, например, района Очаково-Матвеевское можно отметить плохую доступность общественным транспортом, а также недостаточную развитость социальной инфраструктуры, -- отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. -- Тем не менее,непосредственная близость к Кутузовскому проспекту и Аминьевскому шоссе, а также благоприятная экологическая обстановка (в районе расположен крупный лесной массив -- Староволынский лес) привлекают девелоперов жилья бизнес-класса -- здесь реализуются такие проекты, как «Ближняя дача», «Дача Сталина», «Кутузовская Ривьера», «Нежинский ковчег».
Северо-запад столицы в плане застройки бизнес-класса может похвастаться обустроенными окрестностями станции метро «Щукинская» и районом Строгино. Это «Гранд Паркъ», «Алые паруса», несколько неплохих домов между станциями метро «Октябрьское поле» и «Щукинская», да и в Строгино теперь есть на что посмотреть. Согласно последним исследованиям, Строгино признано одним из самых экологически чистых районов в Москве. В последние годы оно становится все более престижным, строятся новые дома повышенной комфортабельности. У этого района развитая инфраструктура и три удобных выезда на МКАД. «Дома бизнес-класса в Строгине стали возводить позже, чем во многих других районах, а значит, они больше удовлетворяют современным требованиям, -- считает Сергей Лядов. -- Подземные гаражи, например, являются непременным атрибутом этих домов. Особой гордостью жителей района являются красивые виды из окон, не зря самыми ликвидными считаются квартиры на верхних этажах».
Формула комфорта
Выбрав район проживания, покупатели интересуются вопросами безопасности жилища. Если в доме нет организованной системы охраны, то это уже не бизнес-класс. Огороженная и охраняемая территория, система контроля доступа -- важнейшие элементы инфраструктуры. Значимым фактором является и инфраструктура для детей, если не на территории комплекса, то в непосредственной близости от него. Ориентируясь на требования покупателей, застройщики при разработке проекта в первую очередь обращают внимание на площадки с развитой инфраструктурой. Однако, по словам Сергея Лядова, главное, чтобы в состав «инфраструктурной начинки» входили объекты, без которых возникает дискомфорт проживания.
Правда, оптимальный состав объектов пока не определен: желания покупателей слишком расходятся. Большинство из них были бы рады увидеть в своем доме тренажерный зал, прачечную, продуктовый магазин, салон красоты, кафе, бильярдную, детскую комнату и отделение банка. Примечательно, что при покупке квартиры в строящемся доме все эти и многие другие сервисы кажутся совершенно необходимыми, но после ввода здания в эксплуатацию инфраструктура оказывается маловостребованной, а содержание ее при этом ложится на плечи жильцов. Даже продуктовый магазин не всегда окупается: жители предпочитают раз в неделю выезжать за покупками в крупный торговый комплекс, а поблизости покупать лишь хлеб, молоко и сигареты. То же можно сказать и об объектах спортивной инфраструктуры: одних жильцов не устраивает набор тренажеров, другие предпочитают групповые занятия, третьим необходим бассейн и т.п. Так что инфраструктурный набор дома бизнес-класса пока «проходит обкатку», и можно надеяться, что идеальная формула со временем будет найдена. И первым ингредиентом этой формулы, несомненно, будет подземный паркинг.
В настоящее время организованные стоянки и подземные гаражи являются обязательным элементом жилья повышенной комфортности. «С увеличением количества автомобилей в городе актуальность наличия гаражей не уменьшится, а лишь увеличится. Во всех комплексах повышенной комфортности соотношение квартир и мест в подземных гаражах близко к пропорции 1:1 -- одно машиноместо на одну квартиру», -- говорит Борис Флексер. Застройщики практически во всех домах повышенной комфортности заказывают проект с подземным паркингом, если это позволяет территория застройки и геодезические параметры. Паркинг -- дорогое удовольствие, но он позволяет сделать жилье более ликвидным и освобождает территорию для прогулочных зон, детских площадок.
Наиболее известные проекты жилья «бизнес-класса», на первичном рынке Москвы
| Нежинская, вл. 3 | Кутузовская Ривьера | Миракс Групп | Очаково-Матвеевское | 30 | 376 | Детский сад, службы быта, фитнес, бассейн, банк, офисные помещения | Монтаж последних этажей | 7 300 -11 000 |
| Кастанаевская, 68 | - | Фарн-трейд | Фили-Давыдково | 18-25 | 324 | салон красоты SPA, фитнес, магазины, кафе, химчистку, расположенные в стилобате комплекса | Нулевой цикл | 3 500-4 100 |
| Кутузовский просп., вл. 23 | - | ООО "Стройка" | Дорогомилово | 15 | 130 | Кафе, бар, сауна, салон красоты, тренажерный зал | Строительство этажей | 10 500- 11 500 |
| Вернадского просп., вл. 78 | Академ Палас | Москапстрой | Проспект Вернадского | 32 | 538 | Магазины, кафе, рестораны, службы быта | Нулевой цикл | 3 700-4 800 |
| Пудовкина ул., кв. 5А, вл. 7-15, кв. 6А, 6Б, 6В | Обыкновенное чудо | Амсолит | Раменки | 17 | 438 | Супермаркеты, фитнес-центра, салон красоты, площадки для мини-гольфа | Отделка фасада | 6 000-7 200 |
Источник: данные компании Blackwood