Строительная компания Т.М.М. потратит свыше $700 млн на сеть складских помещений

недвижимость

Один из крупнейших украинских девелоперов жилой и коммерческой недвижимости — компания Т.М.М. — выходит в новый сегмент. Вчера генеральный директор компании и ее основной акционер Николай Толмачев объявил о планах построить в ближайшие три года до 1 млн кв. м складских помещений класса А. Стоимость проекта в Т.М.М. оценивают не менее чем в $700 млн. Эксперты отмечают, что складская недвижимость — не самый рентабельный сегмент, однако он, впрочем, может помочь компании быстро повысить инвестиционную привлекательность перед вторичным размещением на Лондонской фондовой бирже.

Фирма Т.М.М. ("Технология. Маркетинг. Менеджмент.") создана в 1992 году. Основное направление деятельности — строительство и реализация элитной жилой и коммерческой недвижимости в Киеве, Крыму, Харькове и Житомире. Компания также занимается производством стройматериалов, торговлей и поставками энергогенерирующего оборудования. Оборот компании в 2006 году составил 500 млн грн, чистая прибыль — 20 млн грн. 70% акций компании принадлежит ее гендиректору Николаю Толмачеву.

Генеральный директор Т.М.М. Николай Толмачев рассказал Ъ, что его компания собирается вложить более $700 млн в новое направление бизнеса — строительство складских площадей. По его словам, Т.М.М. планирует построить одну из крупнейших на Украине сетей из десяти складских комплексов класса А площадью 100 тыс. кв. м каждый на трассах, соединяющих Киев с Донецком, Харьковом, Одессой, Днепропетровском, Житомиром, Варшавой. "70 процентов грузопотока, проходящего через комплексы, составят товары, предназначенные для внутреннего рынка, а 30 процентов — транзитные грузы",— говорит господин Толмачев. Около 10% каждого центра займут офисные помещения. Стоимость строительства одного квадратного метра складов класса A господин Толмачев оценил в $700-715. Председатель совета директоров компании "XXI век" Лев Парцхаладзе считает, что инвестиции в проект должны составить $0,5-1 млрд.

Строительство первых двух помещений начнется до конца этого года и завершится к концу следующего. Для финансирования проекта компания планирует выпустить в 2007 году облигации на Украине на $100 млн, а также евробонды на $150 млн. Средства на остальные восемь комплексов планируется привлечь за счет вторичного размещения 20% акций, которое пройдет на основной площадке Лондонской фондовой биржи (LSE). По словам Николая Толмачева, компания планирует выход на LSE в конце 2008-го--начале 2009 года.

Сейчас Т.М.М. ведет переговоры об управлении новой сетью с крупным канадским девелопером Giffels. Директор Giffels Management Ukraine Николай Сабитов рассказал, что его компания предпочитает практику вхождения в акционерный капитал сети, однако не отказывается и от других вариантов сотрудничества. Сам же Николай Толмачев говорит, что привлекать Giffels в качестве совладельца не планирует и не исключает возможности объявления тендера на привлечение других компаний для управления своей сетью.

Генеральный директор компании "Конкорд Девелопмент" Валерий Кирилко отмечает, что сегмент складской недвижимости — один из самых низкоприбыльных. По данным консалтинговой компании Astera, рентабельность в этом сегменте составляет 14-16%, в офисной недвижимости — 20%. Срок окупаемости инвестиций в складской недвижимости — семь-десять лет. "А хороший офисный центр класса А может окупиться и за пять лет",— говорит гендиректор Global Solutions Сергей Тумасов.

Т.М.М. планирует установить арендные ставки в складских комплексах на уровне $12 за кв. м, а офисной — $20 за кв. м. Господин Парцхаладзе говорит, что более высоких ставок — порядка $30-40 за кв. м — можно будет добиться, если установить оборудование для глубокой заморозки. "Именно эти помещения будут пользоваться наибольшим спросом в ближайшее время",— считает он. Однако это повысит себестоимость строительства до $1-1,2 тыс. за кв. м.

Выход компании в новый сегмент укладывается в общую стратегию Т.М.М. К 16 мая инвесткомпания "Конкорд Капитал" завершила размещение 13,11% акций Т.М.М. среди институциональных инвесторов, получив в результате порядка $105 млн и достигнув капитализации в $800 млн. Эти средства были привлечены под 24 проекта жилой и офисной недвижимости. В минувший вторник депозитарные расписки (GDR) T.M.M. Real Estate Development (управляет активами компании) были внесены в листинг внебиржевой площадки Франкфуртской фондовой биржи. Однако для выхода на Лондонскую биржу, по мнению экспертов, целесообразнее пополнить свой портфель объектами складской недвижимости. "При реализации проектов жилой недвижимости, которые ранее были основным бизнесом Т.М.М., риски наибольшие. Западные инвесторы неохотно инвестируют в такие проекты",— рассуждает Лев Парцхаладзе. "Обычно в складскую недвижимость деньги вкладывают компании, заинтересованные не столько в быстром заработке, сколько в привлечении инвестиций на внешних рынках заимствования. Наличие таких проектов в портфеле компании укрепляет доверие западных инвесторов",— соглашается Валерий Кирилко.

АЛЕНА Ъ-ГОЛУБЕВА, ЕЛЕНА Ъ-СИНИЦЫНА

В Лондон через склад