Оригинал материала
Новорусские помещики
Хотите найти подходящую усадьбу? Имейте в виду, что услуги по подбору исторической недвижимости и сопровождению сделки на столичном рынке фактически не оказывает ни одна компания, если не считать разовых и чрезвычайно редких заказов.
На вечное пользование
Прежде всего нужно решить, кем вы хотите быть -- арендатором или владельцем. Самый доступный способ стать помещиком -- взять усадьбу в аренду. В настоящее время ежегодная арендная плата за 1 кв. м подмосковной исторической недвижимости, по данным управления по охране памятников Комитета по культуре правительства Московской области, составляет всего 400 руб. Парадокс в том, что при оформлении документов для получения усадьбы в аренду или в собственность придется иметь дело с одними и теми же организациями. Да и срок аренды, который может составлять 49 и 99 лет, фактически превращает усадьбу в фамильное поместье, передаваемое по наследству. В пользу аренды можно привести еще один веский довод: таким образом можно заполучить памятник культуры федерального значения, числящийся в списке объектов, приватизация которых запрещена.
Он же памятник
Приватизировать памятник есть смысл тогда, когда он имеет статус памятника культуры регионального или муниципального значения. Прежде всего надо понять правовой статус объекта и определить уровень охраны памятника. За «охрану и распоряжение» отвечает с десяток разных организаций. При оформлении документов от имени государства выступают Мингосимущество, Минкульт и его региональные комитеты и учреждения по охране памятников. Параллельно с этим придется заняться оформлением аренды или собственности на земельные участки (кстати, парки и парковые зоны также имеют статус памятника). Это происходит в местных земельных комитетах или в органах по управлению имуществом, которым сейчас такие права передаются. Также придется обратиться в областные управления по охране памятников. Они организуют государственную экспертизу и оценят состояние усадьбы. Становится ясно, почему процесс покупки усадьбы или процедура оформления аренды могут затянуться на год и больше. Проблема еще и в том, что у усадьбы за время ее существования могли смениться десятки владельцев. А их надо разыскивать. При этом приусадебную территорию могут занимать магазины, коммерческие организации. Так что на выяснение всех обстоятельств времени уйдет немало.
Жокументы на стол
Документы оформляются бесплатно, если не считать символических госпошлин. Так сколько же стоит приобретение усадьбы в собственность? По мнению экспертов, может не хватить и полумиллиона долларов. Самой большой популярностью пользуются дачи, стоящие на берегах рек и расположенные не дальше 50 км от Москвы. Желательно, чтобы от главного дома сохранились хотя бы стены.
Активнее всего процесс получения усадеб в собственность проходит в Ярославской, Вологодской и Владимирской области. Тамошние поместья и даже пепелища у местных фермеров идут просто нарасхват. Стоимость усадьбы может не превышать и 10 тыс. долл. Более того, цена гектара огромного ландшафтного парка зачастую оказывается на 30% ниже стандартной стоимости местной земли -- ведь заболоченная земля (а некоторые парковые пруды уже давно превратились в болота) стоит дешевле сельскохозяйственных угодий. И еще, согласно федеральному закону новый собственник земли получит весь парк целиком. Усадьбу можно будет считать своей или условно своей через год-другой хождения по инстанциям и сбора полного пакета документов, главные из которых -- договор об аренде или свидетельство о приватизации и так называемый паспорт объекта.
Реконструкция без сноса
Однако стать хозяином усадьбы -- это полдела. Ее еще надо восстановить. Вместе с договором об аренде или свидетельством о приватизации хозяин получает паспорт памятника, в котором указывается не только объект, но и предмет охраны -- то, что хозяину надо отреставрировать или по крайней мере не испортить: фасад главного дома, флигель, конюшни, липовая аллея или смотровые точки ландшафта. Паспорт заполняется на основе государственной экспертизы, которую проводят специалисты и архитекторы из местного комитета по охране памятников культуры и Минкультуры. В паспорте все прописывается до мельчайших подробностей -- вплоть до изразцов на камине, если таковые сохранились.
Обычно разрешается только реставрация с обязательным сохранением фасадов или историческая реконструкция. То есть если хозяин сможет собрать архивные документы и доказать, что на определенном месте стоял каретный сарай или беседка-ротонда, ему разрешат их построить, но с воссозданием исторического облика. Под защиту не подпадают только новоделы. По закону статус памятника культурного наследия может быть присвоен объекту, чей возраст не меньше 40 лет, если только это не музей-квартира.
Реконструкция усадьбы -- дело затратное. На средства, вложенные в реконструкцию одного старого дома, можно построить два новых. По оценкам Минкульта, стоимость восстановления памятника культуры составляет приблизительно 2 тыс. долл. за 1 кв. м.
Главную сложность представляет превращение ветхого строения в жилой дом. Подводить коммуникации и строить канализационные и водопроводные системы придется почти с нуля. Притом все инженерные работы должны контролироваться архитекторами и специалистами из комитета по охране памятников культуры. Если в усадьбе не сохранился дом, оформление упрощается: к новоделу требований куда меньше, чем к старой постройке. Но в каких-то случаях, например если бывший дом представлял особенную ценность, новый должен сохранить его облик, хотя чаще всего ему достаточно вписываться в общий стиль усадьбы и сохранившихся построек.
Реконструкция городской усадьбы Белюстиных, расположенной в городе Калязине в Тверской области, продолжалась целых пять лет. Внешний вид ее теперь почти полностью соответствует проекту 1897 года. В проекте участвовали специалисты Комитета по охране исторического и культурного наследия Тверской области. В руках у реставраторов оказалась только «коробка», а из интерьера сохранились лишь камины. От флигеля же остался фасад с зияющими оконными проемами. Реставраторам и строителям пришлось изучить технологии строительства XIX века. Крышу, например, покрыли листовой оцинкованной сталью, как в конце позапрошлого столетия. Новые хозяева постарались воссоздать даже исторические интерьеры, используя архивные фотографии и описания старожилов. Сейчас планируется реконструкция другой усадьбы в Тверской области -- Знаменское-Раек (построенной в форме античного Колизея).