Отель квартирного типа

На столичном рынке у гостиниц появились конкуренты

В начале 2007 года московские гостиничные номера были признаны самыми дорогими в мире. При этом, по данным экспертов рынка, рост цен не прекращается из-за дефицита номерного фонда, а количество туристов и бизнесменов, приезжающих в столицу, только растет. В качестве альтернативы российские туристические агентства стали предлагать так называемые сервисные квартиры, которые можно арендовать на короткий срок.

На заре XXI века

Рынок краткосрочной (посуточной) аренды квартир стал приобретать цивилизованные формы в начале 2000-х годов. Именно тогда на российском рынке стали появляться первые профессиональные операторы и управляющие компании, специализирующиеся на этом бизнесе. Пик популярности данной услуги пришелся на 2004--2005 годы, когда многие советские гостиницы стали подвергаться реконструкции и номерной фонд столицы уменьшился. В то же время сервисные квартиры при доступной стоимости обладали хорошим ремонтом, оснащались техникой и, что немаловажно, рядом услуг, сопутствующих гостиничному бизнесу.

Сегодня рынок краткосрочной аренды подразделяется на сегменты. «Можно выделить два основных: элитные квартиры в центре Москвы (элитные квартиры в отдаленных районах не востребованы на рынке), а также квартиры без евроремонта. Параллельно с этим продолжает существовать так называемый «примитивный» сегмент краткосрочной аренды, который в том или ином виде существовал всегда. К нему относят те квартиры или комнаты, которые сдаются частными лицами (часто бабушками на вокзалах) за небольшую плату», -- рассказывает директор по маркетингу компании LikeHome Юлия Мыгыева.

Посуточная аренда пользуется спросом не только среди туристов, но и среди людей, приезжающих в столицу в командировку на срок от нескольких недель до нескольких месяцев. При этом у каждого сегмента сервисных квартир своя целевая аудитория. К примеру, квартиры в историческом центре Москвы, особенно VIP-апартаменты, интересны прежде всего иностранным туристам и приезжающим в деловые командировки иностранным менеджерам высшего звена.

Несмотря на то что предложение сервисных квартир довольно большое и постоянно пополняется, агентства советуют бронировать понравившиеся апартаменты заранее, так как наилучшие варианты «уходят» довольно быстро.

Не все включено

Из достоинств краткосрочной аренды можно отметить следующие: в первую очередь даже небольшая двухкомнатная квартира, площадью порядка 50 кв. м, почти вдвое больше стандартного гостиничного номера. Кроме того, сервисные квартиры зачастую имеют не только телевизор, но и DVD-плеер, музыкальный центр, стиральную и посудомоечную машины и другие предметы быта. Ну и самое главное: в квартире есть кухня со всем необходимым оборудованием: холодильник, плита, микроволновая печь и т.п., вся необходимая посуда. «Все это делает проживание в квартире более привычным, можно сказать, домашним и комфортным. Это немаловажно, когда после работы человек возвращается домой и хочет отдохнуть, -- комментирует управляющий Intermark Serviced Apartments, Денис Шмарев, -- Среди прочих преимуществ квартир над гостиничным номером назову бесплатный высокоскоростной Интернет, бесплатные звонки по городу, ну и, конечно, суточную стоимость такой аренды».

Профессиональные агентства-арендодатели предоставляют своим клиентам и сервис, аналогичный гостиничному, причем зачастую без дополнительной оплаты. Обычно в арендную ставку уже включены следующие услуги: уборка квартиры несколько раз в неделю, смена постельного белья и полотенец, круглосуточное техническое обслуживание, охрана, вызов такси, а также информационная поддержка. Некоторые компании также бесплатно оформляют иногородним и иностранцам регистрацию по месту пребывания. Остальные услуги клиент может получить за дополнительную оплату.

«Однако если у гостя, остановившегося в наших апартаментах, что-то случилось (к примеру, не открывается, дверь, заел замок и т.д.), то, хотя у нас и работает круглосуточная горячая линия, помощь придет не сразу, как в отеле, где весь обслуживающий персонал находится в одном месте», -- замечает Юлия Мыгыева из компании LikeHome. Некоторые арендаторы в качестве недостатка также отмечают отсутствие вестибюля и ресепшн, шведского стола, а также включенного в стоимость финтес-центра.

Стоит также иметь в виду, что, арендуя квартиру на короткий срок, арендодатель определяет лимит постояльцев. Как правило, в однокомнатной квартире могут остановиться один или два человека, в двухкомнатной -- от трех до четырех. Количество проживающих нередко оговаривается в договоре, который арендатор заключает с компанией-арендодателем. От этого же фактора зачастую и зависит цена.

Чем дольше, тем дешевле

У квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду, есть и еще одно преимущество перед гостиницей -- это их цена. Экономия может составить до 50%. Самые дешевые квартиры можно найти на окраине города у частников, их цена может быть порядка 1000--1500 руб. в сутки. Чем ближе к центру, тем дороже. Арендные ставки внутри Третьего транспортного кольца начинаются от 2000 руб. Так, к примеру, однокомнатная квартира в ЦАО обойдется в среднем в 2500 руб. Арендные ставки на двухкомнатные квартиры стартуют с 3500 руб., а трехкомнатные --с 4000. Цены на VIP-апартаменты довольно высоки, в некоторых случаях сравнимы с ценами на пятизвездочную гостиницу и могут доходить до 11 000 руб. за сутки. К примеру, двухкомнатная квартира на Старом Арбате с евроремонтом предлагается агентством за 6000 руб. в сутки, а на Тверской есть предложения по 10 и даже 11 тыс. рублей.

При формировании цены главными показателями являются количество комнат и расположение квартиры. Самые дорогие квартиры расположены на Арбате, Остоженке, Тверской, а также в районе Замоскворечья. «Немаловажную роль играют такие показатели, как качество ремонта и мебели, а также наличие или отсутствие охраны, консьержа», -- рассказывает начальник отдела аренды агентства недвижимости DOKI Ольга Сугоняева. В компании Intermark Serviced Apartments также считают, что на ценообразование влияют тип дома и качество ремонта в подъезде, вид из окна, а также длительность проживания. «В нашей компании принято такое правило: чем дольше живет гость, тем меньше посуточная арендная ставка. Например, однокомнатная квартира у метро «Маяковская» будет стоить 6500 руб. при проживании от 1 до 3 суток, 5300 руб. при проживании от 4 до 10 дней, 4200 руб. при проживании от 11 до 29 дней, 3900 руб. при проживании от 30 дней и 3600 руб. при проживании от 90 дней», -- отмечает Денис Шмарев.

Ставки на краткосрочную аренду растут довольно стремительно. Так, по данным компании DOKI, за прошедший год цены выросли на 30%, аналитики компании Likehome считают, что на 20%, а в агентстве Intermark Serviced Apartments предполагают, что рост цен составил 15--20%. «Связано это с ростом цен на долгосрочную аренду, что, в свою очередь, связано с ростом цен на покупку квартир. Большинство компаний предлагает в посуточную аренду квартиры, которые они арендуют у собственников. Соответственно рост цен на долгосрочную аренду вынуждает компании, занимающиеся краткосрочной арендой, поднимать ставки», -- отмечает Денис Шмарев.

Как стать арендодателем

Сдавать квартиры в краткосрочную аренду становится все более выгодно для их владельцев. Потенциальный арендодатель может пойти двумя путями: заниматься этим бизнесом самостоятельно либо обратиться к профессиональному оператору.

В первом случае владельцу придется преодолеть некоторые трудности. По мнению Юлии Мыгыевой, не каждый человек станет снимать квартиру у частного лица, так как это связано с риском быть обманутым или получить услугу ненадлежащего качества. Во-вторых, рекламную кампанию может обеспечить только компания с более или менее существенным оборотом. В-третьих, обеспечение элементарного сервиса потребует от собственников таких временных и физических затрат, что, устроившись куда-нибудь на работу, они будут получать в результате больше», -- говорит г-жа Мыгыева.

Во втором случае можно нанять профессиональную компанию. Сегодня на рынке представлено более 100 различных компаний, специализирующихся на сдаче квартир в краткосрочную аренду, однако далеко не все из них в состоянии обеспечить беспрерывный поток клиентов и поддерживать вашу квартиру в хорошем состоянии. При выборе компании стоит руководствоваться следующими критериями: сроком работы компании на рынке, ее репутацией и клиентами, а также, что немаловажно, количеством квартир, которые уже находятся в базе фирмы. Определившись с компанией, нужно иметь в виду, что существует два варианта сотрудничества. В первом случае «компания, к которой вы обратитесь, возьмет вашу квартиру в управление, произведет ее оценку, а вы, в свою очередь, должны предоставить все документы, подтверждающие права собственности, и подписать договор. Остальное -- забота управляющей компании», рассказала Ольга Сугоняева из компании DOKI. При этом собственник получает рыночную арендную ставку, а его квартира находится в полном управлении компании.

Во втором случае «компания ищет клиентов для собственника и получает оговоренную комиссию. При этом арендная ставка будет выше, однако собственник несет риски простоев квартиры, связанных с поиском новых клиентов, а также самостоятельно занимается техническим обслуживанием квартиры. Но даже при таком варианте наша компания за свой счет предоставляет горничную, а также самостоятельно занимается заселением и выселением клиентов», рассказал Денис Шмарев.

У краткосрочной аренды есть некоторые преимущества по сравнению с долгосрочной. Доверяя квартиру профессиональному оператору, владелец может быть уверен, что его имущество находится в нормальном состоянии, в этом заинтересована сама управляющая компания. Чего нельзя сказать о частных лицах, арендующих на долгий срок. Правда, имеется и небольшой риск. По мнению специалистов компании DOKI, это риск того, что квартира не будет востребована, но эти риски оцениваются на начальном этапе консультантом, который в результате определит, что выгоднее для данной конкретной квартиры -- долгосрочная или краткосрочная аренда.

Некоторые специалисты утверждают, что доходность от краткосрочной аренды немного выше, нежели сдача квартиры на долгий срок. «Доходность зависит от условия предоставления квартиры в управление -- долгосрочности договора с компанией и многих других условий. Главное, что доходность краткосрочной аренды выше, чем от долгосрочной, при условии успешной реализации. Но это уже зависит от профессионализма управляющей компании», -- отмечает Ольга Сугоняева из компании DOKI.

Правда, в компании LikeHome убеждены, что разницы в доходности практически нет. Денис Шмарев из Intermark Serviced Apartments отмечает, что все зависит от типа сотрудничества арендодателя и компании. Если компания не арендует на длительный срок квартиру, а только ищет клиентов, собственник выигрывает в денежном плане, получая на 50--70% большую арендную ставку, чем при долгосрочной аренде. В то же время при сдаче квартиры в аренду компании-оператору собственник получает рыночную арендную ставку, как и при долгосрочной аренде, но все заботы о клиентах и техническое обслуживание квартиры компания берет на себя.