Оригинал материала
Экономия за полмиллиона
Эконом-класс -- довольно спорная категория. Границы сегмента размыты в силу отсутствия общепринятой классификации российской недвижимости. Сложившейся ситуацией умело пользуются создатели девелоперских проектов, нередко позиционируя свои объекты на класс выше или, наоборот, ниже -- в зависимости от задачи, которая перед ними стоит.
«Загородная недвижимость эконом-класса -- это прежде всего объекты в ценовой категории до 500 тыс. долл., -- считает руководитель отдела продаж департамента инвестиций в загородное строительство компании «БЕСТ-Недвижимость» Андрей Яловенко. -- К эконом-классу на рынке загородной недвижимости можно отнести разрозненные частные участки, именно они составляют большую часть спроса. Кроме того, эконом-класс представлен в качестве организованных коттеджных поселков, но они, как правило, находятся в удаленной местности».
По мнению заместителя генерального директора компании «МИЭЛЬ -- Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, предложение объектов эконом-класса можно описать следующим образом: площадь дома -- до 200 кв. м, площадь участка -- до 10 соток, цена -- до 450 тыс. долл., расположение -- от 30 км от МКАД и дальше. Конечно, предложения разнятся в зависимости от направления -- например, восток области более дешевый. В свою очередь аналитики компании «Инком» утверждают, что в связи со стабильным ростом цен на загородное жилье в сегмент «эконом» попадают по большей части поселки, рассчитанные на непостоянное проживание, так называемые «дальние дачи». География таких поселков достаточно обширна, и некоторые интересные проекты находятся за границей Московской области, на удалении до 120 км от МКАД. По мнению специалистов компании, к эконом-классу можно причислить только те дома, стоимость которых не превышает 300 тыс. долларов.
Но единства мнений нет. Руководитель проекта «Гагаринлэнд» Василиса Баженова убеждена, что поселки эконом-класса строятся и вблизи Москвы: «Загородная недвижимость эконом-класса в первую очередь подразумевает под собой дешевые строительные технологии, недорогую землю и строительство больших объемов. Таким образом, таунхаусы, расположенные в большом количестве за МКАД и построенные вблизи или на месте бывших промышленных предприятий, также являются эконом-классом. Правда, на российском рынке существует практика позиционирования объекта классом выше с целью быстрее привлечь покупателей».
Некоторые специалисты рынка вообще крайне скептически относятся к российским коттеджным поселкам эконом-класса. Пониженную цену они объясняют неудачным расположением поселка, низким качеством материалов, использованных при строительстве, и большим расстоянием от Москвы. Одним словом, покупатель приобретает не слишком ликвидную недвижимость, которая в дальнейшем может упасть в цене или как минимум доставит владельцу немало хлопот при продаже.
Значительная часть недорогого загородного жилья располагается на Симферопольском шоссе. «Популярность данного направления объясняется относительно недорогой землей», -- отмечает Андрей Яловенко из «БЕСТ-Недвижимость». В то же время, по оценке компании «Инком», наиболее популярными у застройщиков класса «эконом» являются Дмитровское, Симферопольское, Новорижское и Ярославское направления. На долю этих четырех направлений приходится почти 70% всех активных поселков данного класса. По количеству домовладений в продаже лидируют Симферопольское и Дмитровское направления (29% и 17% соответственно), а также Новорижское, Калужское и Ярославское направления (13%, 11% и 10% соответственно).
По данным Андрея Яловенко, доля эконом-класса на рынке загородной недвижимости не претерпела существенных изменений, и на сегодняшний день спрос превалирует над предложением. «Предложение, которое формируется девелоперами или частниками, не соответствует ожиданиям покупателей. В первую очередь это объясняется поведением цены и удаленностью объектов от столицы», -- отмечает г-н Яловенко.
По мнению заместителя генерального директора компании «МИЭЛЬ -- Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, развитие эконом-класса тормозит большая себестоимость строительства, высокая цена на землю и подведение коммуникаций, длительный срок получения исходно-разрешительной документации на проект. «Девелоперы приобретают участок на собственные средства, взятые из оборота, которые значительно дороже кредитных. И эти денежные средства фактически остаются замороженными в течение года или полутора, пока идет получение исходно-разрешительной документации на проект, потому что проводить продажи и получать рефинансирование можно только после получения всех документов. Это значительно влияет на себестоимость. Собственные деньги -- самые дорогие, поэтому их закладывают в проект по более значительной стоимости, нежели кредитные. Чтобы затраты на строительство и подведение коммуникаций были оправданны, домов в таких поселках должно быть много -- порядка 200--300», -- рассказывает г-н Яхонтов.
Следует также учитывать, что в Москве и Московской области наблюдается строительный бум, в связи с чем сильно подорожали строительные материалы. Производят их в основном компании-монополисты, которые имеют свободу в повышении цен. Более того, многих необходимых стройматериалов в России просто нет. Их приходится завозить, что также увеличивает себестоимость строительства. Все это уменьшает желание девелоперов строить поселки эконом-класса.
В то же время, по словам Василисы Баженовой, руководителя проекта «Гагаринлэнд», хотя уровень доходности при девелопменте загородной недвижимости эконом-класса ниже, чем в бизнес- и элит-категориях, однако окупаются такие проекты быстрее. Как правило, дома бизнес- и элитного класса продаются довольно долго, за исключением, например, имеющих уникальное расположение.
Несмотря на все проблемы и сомнения, в Подмосковье, по данным компании «Инком», уже началась реализация 49 поселков, позиционируемых как эконом-класс, в которых насчитывается свыше 2940 домовладений. А недавно два новых поселка вышли на рынок продажи («Киевская Русь» и «Заречье Вилледж»), таким образом, количество домовладений в продаже увеличилось сразу на 27,5%. В среднем на один поселок эконом-класса приходится 111 домов. Площадь домов в поселках начинается от 96 кв. м, участков -- от 10 соток. В среднем же площадь домов колеблется от 163 до 255 кв. м. А размер участков -- от 11 до 25 соток.
Та тенденция, которая сегодня налицо, -- это появления новых проектов эконом-класса, располагающихся на большом расстоянии от МКАД, так называемые «дальние дачи». Девелоперы с интересом идут на дальние участки потому, что, во-первых, существует активный спрос именно на «дачи», то есть дома для сезонного проживания. Во-вторых, проекты на большом удалении от Москвы требуют гораздо меньших затрат времени и средств. Кроме того, некоторые из этих девелоперов выкупили землю еще много лет назад, и соответственно сегодня для них будет прибыльно и строительство эконом-класса.
Тем не менее главные тенденции будут зависеть в конечном счете от уровня благосостояния различных социальных групп, в том числе и потребителей эконом-класса. Если так называемый средний класс будет активно пополняться, то через несколько лет рынок загородной недвижимости эконом-класса пополнится и новыми проектами.