Председатель совета директоров Mos City Group Павел Фукс о столичном строительном бизнесе

Mos City Group (MCG), существующая с 2005 года, один из крупнейших застройщиков ММДЦ "Москва-Сити" (больше площадок только у Mirax Group), за последние полгода получила еще два перспективных участка в городе — гостиницу "Аэростар" и часть территории "Экспоцентра". В интервью "Ъ" основатель MCG ПАВЕЛ ФУКС признался, что девелоперскому бизнесу его научил создатель "Ингеокома" Михаил Рудяк, и рассказал про остальных партнеров — ИПГ "Евразия", "Капитал Груп" и ENKA.

— MCG владеет одним из крупнейших земельных банков в "Москва-Сити". Не было соблазна приобрести долю в управляющей компании ОАО "Сити", которую продают Михаил Прохоров и Владимир Потанин?

— Нет, потому что подобное решение противоречит стратегии нашей компании. Да и, честно сказать, еще участки в "Москва-Сити" мне просто не нужны (улыбается). Хватит и того, что есть (MCG застраивает участки N4 и 12.— "Ъ"). На самом деле, ценность акций ОАО "Сити" не столько в площадках под застройку еще парочки небоскребов, сколько в участке 16б. Именно на нем будет построен огромный паркинг, часть машино-мест которого — около 500 — отойдет "Техинвесту" (входит в MCG.— "Ъ"), более 1 тыс.— Mirax Group и еще 1,5 тыс. — "Сити". Эти машино-места представляют особую ценность в портфеле проектов ОАО. Ситуация схожа с центром города: одно машино-место уходит по цене однокомнатной квартиры экономкласса в Москве, и все равно желающие выстраиваются в очередь.

— Вы получили два участка в ММДЦ, не обладая большим портфелем уже реализованных проектов. К тому моменту у вас был только ТЦ "Калужский". Как вам это удалось?

— Участок N12, где сейчас MCG совместно с ИПГ "Евразия" строит небоскреб Eurasia Tower, уговорил взять Иосиф Орджоникидзе (до лета 2007 года заместитель мэра Москвы, курирует строительство в "Москва-Сити".— "Ъ"). С ним меня познакомил глава "Ингеокома" Михаил Рудяк. Тогда, в 2002 году, привлечь инвесторов в проект было сложно и московским чиновникам, и управляющей компании. По причинам вполне очевидным: отсутствие спроса на коммерческую недвижимость и непонятные перспективы пугали потенциальных девелоперов. Никто не хотел ввязываться в столь огромный рискованный проект. К тому же правила работы в ММДЦ были жестко оговорены — не больше полутора лет отводилось на проектирование и еще четыре года на строительство. За опцион на право застраивать этот участок мы заплатили городу около $7 млн.

В 2005 году, когда уже появился интерес не только к ОАО "Сити", но и к самим небоскребам ММДЦ, на рынке появился участок N4, где планировалось строительство аквапарка: свои 60% продавал предприниматель Саво Куюнджич. Остальными 40% владело как раз ОАО "Сити". Так как у "Сити" постоянно менялись хозяева, то SPI Шефлера, то "Гута", еще около полутора лет ушло на выкуп оставшихся акций. Потом, когда акционером ОАО стал "Норникель", нам удалось за короткие сроки закрыть эту сделку. Для столь большой структуры с интересами в различных областях доля в девелоперском проекте на тот момент была не самым ценным активом. Мы долго думали, оставлять ли аквапарк в составе комплекса, хотели отказаться от этой идеи, но город настоял. И хотя это снижает сроки окупаемости проекта, мы строим аквапарк, который должен стать одним из самых больших в Европе (его площадь 60 тыс. кв. м.— "Ъ").

— Вы говорили, что вам неинтересны еще участки в "Москва-Сити", но тем не менее договорились с "Экспоцентром" по застройке его территорий...

— Сейчас, когда у меня есть участки N4 и 12, "Экспоцентр" и тот же "Аэростар", я могу сказать "хватит". По постановлению правительства "Экспоцентру" городом было предложено увеличить площадь выставочных и гостиничных площадей. Узнав об этом, мы решили войти в этот проект. Сразу никаких конкретных договоренностей достичь не удалось, руководство "Экспоцентра" хотело посмотреть, на что мы способны и что можем предложить. Компания MCG объявила конкурс среди крупнейших мировых архитекторов по разработке архитектурной концепции. Была выбрана работа Захи Хадид. В 2004 году она была удостоена престижной награды в области архитектуры, Притцкеровской премии, которая считается для архитекторов аналогом Нобелевской. В ноябре 2006 года проект был одобрен общественным советом при мэре Москвы, и только тогда с нами подписали инвестиционный контракт. Общая площадь выставочно-конгрессного и гостиничного комплекса составит 270 тыс. кв. м. Из этих площадей около 15% мы передаем самому "Экспоцентру". Но это не все, одним из основных обременений является перевод компании "Экспоконста", которая находится в здании, где происходит подготовка к выставке. Специально для этого недалеко, в Красногвардейском проезде, мы купили площадку. Здесь будет построен комплекс площадью около 8 тыс. кв. м с производственными и офисными помещениями, куда и переедет "Экспоконста". Кроме этого, мы также должны выплатить городу стоимость долгосрочной аренды участка.

— Гостиница "Аэростар", одно из ваших самых последних и самых громких приобретений, долгое время находилась в центре акционерного конфликта. Как вы его уладили?

— В 2007 году один из партнеров рассказал, что продается гостиница на Ленинградском проспекте, предупредив, что ситуация непростая и, если мы захотим развивать всю территорию, нам придется найти пути, чтобы уладить конфликт. "Аэростар" уже был закрыт, и между его владельцем ОАО "Авиасити" и акционерами компании-арендатора канадской I.M.P. Group и "Аэрофлот" тянулись судебные разбирательства. У ОАО, на которое был оформлен участок в 14 га и располагающийся на нем отель с аэровокзалом, были большие долги, и, продав отель, они хотели по ним расплатиться. Просчитав всю экономику проекта, мы поняли, что он будет выгоден, после чего уладили все финансовые претензии, которые были у канадцев и "Аэрофлота": I.M.P. Group было выплачено около $30 млн, еще около $10 млн — "Аэрофлоту", который до сих пор остается арендатором помещений в гостиничном комплексе (см. "Ъ" от 4 марта). А впоследствии докупили оставшуюся часть территории с аэровокзалом.

— Вы упомянули, что получить первую площадку в "Москва-Сити" вам помог Михаил Рудяк. Впоследствии вы совместно развивали проект на площади Павелецкого вокзала. Это был просто бизнес или дружба?

— Мы познакомились в 98-м году и долгое время просто общались. Только года через четыре было принято решение запустить совместный бизнес. На паритетных началах была создана компания "Ингеоком-Инвест", дочерняя структура "Ингеокома". Михаил Рудяк был моим большим другом, он меня очень многому научил. Именно он рассказал, что девелоперский бизнес представляет собой. До этого весь мой опыт в девелопменте ограничивался строительством двух коттеджных поселков на Рублевке: первый совсем небольшой — "Чегасово-2" (19 домов), второй — "Рублевский" (51 дом).

В "Ингеоком-Инвест" Михаил Рудяк передал две интересные, но очень сложные площадки — проект строительства торговых центров на Павелецкой и Болотной площадях. Впоследствии в 2004 году я выкупил у него долю в проекте "Павелецкий", но из-за сложной геологии и проходящей линии метро мы долго не могли выйти на площадку и начать копать. Проект подземного ТЦ площадью 40 тыс. на Болотной площади мы и вовсе решили продать, просчитав его экономику. На этом участке непростая ситуация с сетями: непонятно, где брать мощности, да и само строительство будет очень и очень сложным, так как с двух сторон проходит река.

— Кроме Михаила Рудяка у вас были также долгие партнерские отношения с заместителем председателя комитета Совета федерации по делам федерации и региональной политике Александром Тер-Аванесовым. Сейчас у вас есть совместные проекты?

— С Тер-Аванесовым мы разошлись в 2006 году, когда он вошел в Совет федерации. Сейчас общаемся, дружим, но вместе проектов не ведем. Для него бизнес менее интересен, чем политика. Мы вместе владеем ТЦ "Калужский", в строительство которого инвестировали в 2004 году. Наша доля тогда составляла 40%, оставшиеся 40% принадлежали Сергею Зотову. Это сейчас все умные, а тогда как такового девелоперского бизнеса не существовало и многие старались разделить риски, пригласив партнера.

— Кроме "Калужского" вы вместе с господином Тер-Аванесовым владели компанией "Техинвест". Какие проекты были записаны на эту компанию?

— Только участок N12 в "Москва-Сити", где мы сейчас ведем строительство небоскреба Eurasia Tower. "Техинвест" — это обычная проектная компания. Вместе с долей в башне "ТураАлем" также выкупил у нас 20% в ТЦ "Калужский", но в 2007 году я вернул эти проценты себе.

— К тому моменту как вы решили разделить бизнес с господином Тер-Аванесовым, какой земельный банк был вами аккумулирован? Как вы делили активы?

— Точный земельный банк не назову. Провели оценку и разделили активы. Несмотря на это, по сей день остаемся друзьями. Все последние большие площадки компания MCG купила самостоятельно. Сейчас портфель проектов компании — около 7 млн кв. м, из которых 1 млн находится в стадии строительства, 1,5 млн кв. м будет запущено в этом году, 2 млн — в 2009 году, остальные 2,5 млн в 2010-2011 годах. Я понял, что не имеет смысла развивать небольшие площадки, так как в обоих случаях временные затраты одинаковы. Мы выступаем за идею строительства многофункциональных комплексов, в состав которых входят жилье, офисы, гостиницы, конгресс-холлы, торговые помещения. Пример — небоскребы в "Москва-Сити" и "Киев-Сити".

— Большинство проектов вы реализуете в партнерстве с кем-то...

— Недавно я продал долю в строящемся торговом центре на Павелецкой площади. "Евразии" удалось консолидировать 75%, и я не захотел оставаться миноритарным акционером. Если говорить о партнерстве, то я придерживаюсь нескольких важных правил. К примеру, выкупая контрольный пакет, я стараюсь оставлять в проекте старых владельцев. Это вдвойне гарантирует его успех в будущем: во-первых, если люди остались, проект чист и за ним нет никаких подводных камней, во-вторых, эти люди вели площадку с самого начала, а значит, лучше них никто не знает реальной ситуации.

— Вы тесно работаете со структурами Мухтара Аблязова. Пока MCG единственный девелопер, у которого партнерские отношения с "Евразией"? Почему господин Аблязов выбрал именно вас?

— Это вопрос скорее к нему, чем ко мне. Когда он вышел на московский рынок, у него не было знаковых проектов, но были деньги. Я решил разделить риски. Так, мы договорились по строительству небоскреба в "Москва-Сити", затем ИПГ "Евразия" купила долю в ТЦ "Калужский", потом была сделка с застройкой площади Павелецкого вокзала. Сейчас его компания освоилась на московском рынке, набрала достаточный портфель проектов и является крупным игроком.

— По всем вашим объектам генподрядчиком выступает турецкая компания ENKA, вы даже анонсировали ее участие в киевском проекте. Это тоже пример долгосрочного партнерства?

— Да. Мы сейчас готовим генеральное соглашение с ENKA по всем нашим объектам. Многие генподрядчики узкоспециализированные, тогда как ENKA выполняет весь спектр работ. К тому же у нее есть большой портфель проектов, уже реализованных в России. Изучая вопрос выбора генподрядчика, я понял, что многие иностранные компании, заключив с тобой договор, все равно в субподрядчики возьмут ту же ENKA, у которой штат 15 тыс. человек. За подобное посредничество придется переплачивать, по моим подсчетам, около 15%. Для проектов стоимость $400-600 млн это существенная потеря. В одном из проектов — строительстве бизнес-парка на Таганской — мы участвуем как соинвесторы: у ENKA — 300 тыс. кв. м, у MCG — 200 тыс. кв. м.

— Вы родились в Харькове, а девелоперский бизнес сделали в Москве. О вашем первом проекте на Украине стало известно только в конце 2007 года. Чего вы достигли на родине к тому моменту, как перебрались с Москву?

— До старта девелоперского бизнеса в Москве я, как и многие в то время, старался заработать на продаже компьютеров и оргтехники, впоследствии участвовал в поставках оборудования, горюче-смазочных материалов и прочего для "Минатома" и "Газпрома". В сферу девелопмента меня подтолкнули завязавшиеся здесь знакомства, к тому же, проанализировав рынок, я понял, что именно в этой сфере можно стать серьезным игроком.

— Все говорят о высокой стоимости кредитов для крупных заемщиков, а у вас в планах построить 7 млн. кв. м, что потребует при грубых подсчетах около $14 млрд. Как планируете решать вопрос с финансированием?

— На всех начальных стадиях девелопмента компания использует собственные средства. У нас никогда кредиты не занимают больше 10% от стоимости компании. Многие проекты мы финансируем, получая деньги с продаж. Если этих средств недостаточно, мы привлекаем кредиты. Неделю назад я был в Америке, общался с крупнейшими инвестфондами и банками, и хотя у них, как вы говорите, кризис, высококачественные объекты как стоили дорого, так и стоят. И цены падают только на здания среднего класса. На московском рынке ситуация повторяется: еще в прошлом году рынок купли-продажи проектов очень сильно приостановил темпы роста — покупают уже выборочно, не хватая первое попавшееся. В связи с перестройкой рынка большие проблемы возникнут у маленьких компаний: их шансы получить кредит постепенно сводятся к нулю, об IPO и вовсе говорить не приходится. Наступает время слияний и поглощений. Мы также планируем покупать. Первой сделкой станет покупка управляющей компании. Назвать ее имя пока не могу.

Интервью взяла Маргарита Ъ-Федорова

Газета «Коммерсантъ» №55 от 03.04.2008, стр. 20

Темы:

Рубрика «Первые лица»

"В сферу девелопмента меня подтолкнули завязавшиеся в Москве знакомства"