Квадратный метр усох

Финансовый кризис на Западе начался с кризиса ипотечного кредитования, которому предшествовало снижение цен на недвижимость. У нас цены на нее только-только пошли вниз — на фоне кризиса и вслед за заметным снижением спроса на жилье со стороны населения. Как скоро может лопнуть «пузырь» на рынке жилья и сможем ли мы в ближайшее время дождаться «справедливых» цен — выяснял The New Times

С первых дней кризиса жители российских городов ожидают падения цен на жилье. Для этого есть множество причин. Основная — непомерно вздутые цены, что, в свою очередь, тесно связано со спекулятивным характером жилищного рынка. В течение семи последних лет, пока цены на недвижимость стремительно росли, столь же стремительно росло число людей, покупающих квартиры не для того, чтобы в них жить, а для того, чтобы перепродать через некоторое время, заработав на росте цен.

Дорожающие квартиры играли ту же роль, что и акции успешных компаний на фондовом рынке, а риелторы выступали в роли брокеров — продавали и покупали для своих клиентов хронически пустующие квартиры. Невооруженным глазом видно: многие новые московские дома элитной застройки большей частью не заселены. «Пузырь» на рынке столичного жилья может в какой-то момент схлопнуться, и цены резко упасть, сразу вслед за массовым выбросом на рынок «инвестиционных квартир».

Страшный сон риелтора

Рынок недвижимости в настоящий момент в крупных городах замер. По данным «МИЭЛЬ-Недвижимости», за период с июля по октябрь количество обращений граждан в компанию упало примерно в три раза. По словам председателя совета директоров компании Григория Куликова, «люди не покупают — ждут, когда цены еще упадут». Неизвестно только, где же ценовое дно.

Но процесс, можно сказать, уже пошел. Вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев говорит, ссылаясь на предварительные данные Росстата: «Падение цен на жилье в регионах уже составляет 30%». Эту цифру Пономарев объясняет падением спроса, поскольку провинциальный рынок не столь спекулятивен, как московский, доля «инвестиционных квартир» на нем невелика. Однако неизбежность падения, вслед за региональным, столичного рынка превращается в страшный сон строителей и риелторов. А значит, и ипотечных банкиров, поскольку в условиях кризиса ликвидности они не смогут рефинансировать кредиты, уже вложенные в покупку земли и новые проекты.

При этом никакого резкого обвала цен на столичное жилье пока не произошло, рынок недвижимости, в отличие от фондового, обладает большей инерцией. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», с конца сентября по конец октября снижение стоимости жилья в Москве составило лишь 0,9%. Более заметное снижение цен, а также повальные скидки аналитики предсказывают ближе к концу года.

Между тем уже сегодня строители признают, что в связи с нехваткой средств многие текущие проекты ожидает заморозка, а землю, которую девелоперам удалось «отхватить» с благословения местных властей, — распродажа. По словам Пономарева, по всем регионам начался сброс земельных активов, а Ассоциация строителей России уже предложила властям выполнение госзаказов по строительству жилья для незащищенных слоев населения. За «национализацию» избыточных земельных активов выступают и некоторые риелторы. Например, Григорий Куликов считает, что в сложившейся ситуации «государство должно выступить как «антикризисный управляющий», ссылаясь при этом на незабываемые слова Николя Саркози о том, что «необходимо остановить либеральное безумие».

В ожидании падения

Безумие, охватившее российский рынок недвижимости, скрыть уже невозможно, да только ни французский президент, ни либералы тут ни при чем. Недавно представители крупной строительной корпорации Mirax Group признали, что «цены на недвижимость в Москве могут снизиться на 25%». Остается понять, из чего же сложатся эти усредненные 25%, и как будут соотноситься цены за квадратный метр в старой пятиэтажке и в элитной постройке.

Но как бы то ни было, девелоперы вынуждены будут уступить реальному потребителю, чтобы как-то смягчить кредитный голод. Ведь цена формируется не только спросом, но и предложением. Некоторые риелторы до сих пор уверены в том, что происходящее на наших глазах снижение спроса будет уравновешено существенным снижением предложения на рынке. Генеральный директор корпорации «Жилищная инициатива» Андрей Ликефет убежден, что «в этом году ввод жилья снизится на 30%, и цены на квартиры не снизятся, потому что его станет мало из-за сворачивания строительства. Будут лишь устранены некоторые дисбалансы: квартиры в пятиэтажках просто не могут стоить $6–7 тыс. за кв. метр».

В пользу девелоперов

Однако такой сценарий не учитывает два фактора: возможность массового сброса инвестиционных квартир и вмешательство государства. Если в среде спекулянтов начнется паника, то за счет выбрасываемых на рынок пустующих квартир может быть компенсировано любое сокращение предложения. С другой стороны, если власти в лице, например, Банка развития начнут выделять кредиты девелоперским компаниям на льготных условиях и, как следствие, поставят их под свой контроль, цены со временем могут стать регулируемыми сверху.

Пока же властями принимаются другие меры. Например, на заседании правительства 27 октября было заявлено о намерениях государства выкупать жилье у строительных компаний по текущим ценам для частичного замещения падающего спроса. На эти цели будет направлено около 100 млрд руб. Но смогут ли такие меры переломить ситуацию? По мнению участников рынка, для того чтобы реально поддержать ресурсами строительные компании, необходима в несколько раз большая сумма. Этим шагом, считают эксперты, правительство окажет скорее психологическую поддержку девелоперам, а грядущее снижение цен остановить все равно не сможет.

Московское правительство также объявило о мерах по поддержке рынка, а точнее — застройщиков. Мэрия готова для социальных целей выкупить у девелоперов 2,5 млн кв.м жилья, в основном в ближнем Подмосковье и со скидкой порядка 25–30% (из расчета 80 тыс. рублей за кв.м). Строительные компании это вполне устраивает. Тем не менее сброс цен на жилье более высокого класса, скорее всего, неизбежен.

Впрочем, рядовому потребителю любая «революция» на рынке недвижимости будет на руку. Чем сильнее грянет кризис, тем скорее ненормальная ситуация, когда при обилии строящегося жилья его не могут купить нуждающиеся, отойдет в прошлое.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»: Снижение цен на жилье в столице в среднем на 25% произойдет к лету следующего года, не раньше. К Новому году коррекция в сторону понижения составит не более 10% относительно уровня цен на начало сентября. Даже после масштабного кризиса в августе 98–го цены на недвижимость упали на 30–35%, и большего снижения на этом рынке трудно ожидать, поскольку в отличие от инструментов фондового рынка жилье обладает реальной стоимостью. При 25-процентном снижении цен спрос и предложение на жилье смогут уравновесить друг друга. При этом жилье разного класса подешевеет в разной степени. Квартиры в домах высокого качества — на 5–10%, в то время как стоимость переоцененного жилья (а это старые пятиэтажки и невысокого качества новостройки) может к лету снизиться и на 50%.