Число заемщиков, для которых кредитное бремя становится непосильным, неуклонно растет. В последнее время участились случаи, когда материальные проблемы заставляют добросовестных заемщиков идти на крайние меры — продажу недвижимости или автомобиля, купленного в кредит. Выгоду от продажи залогового имущества заемщики получат едва ли, но избавиться от задолженности перед банком этот шаг поможет, если правильно подойти к решению проблемы.

Еще год назад эксперты утверждали: объем выставленных на продажу квартир в залоге будет расти вместе с ростом объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Однако сейчас эта тенденция нарушилась: темпы выдачи ипотеки замедлились, а залоговые квартиры все чаще выставляются на продажу, поскольку многие заемщики больше не могут обслуживать свои ипотечные кредиты.

По данным компании МИАН, в первой половине 2008 года объем невыплат по ипотечным кредитам составлял 1,5-2%, при этом доля реализуемых залоговых квартир на рынке оценивалась в 2-2,5% от общего объема. Прогнозируется, что к концу первого квартала 2009 года общий объем невыплат вырастет практически вдвое, до 3-3,5%. "Если год назад количество заемщиков, желающих продать заложенную в банке квартиру, фактически было близко к нулю (за весь докризисный период — один-два случая), то сейчас, несомненно, количество таких обращений выросло",— считает замначальника управления розничных операций банка "Возрождение" Александр Васильев.

Продать находящуюся в залоге квартиру не очень-то просто. Во-первых, продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Если это единственная возможность расплатиться по кредиту, то заемщику нужно написать в банк заявление о желании реализовать залог с объяснением причин.

Существуют две основные схемы продажи залоговой квартиры. Заемщик находит покупателя, оформляется сделка купли-продажи недвижимости, банк пишет письмо в регистрационный орган с просьбой о прекращении ипотеки, деньги от продажи квартиры помещаются в банковские сейфы. В первый сейф закладывается сумма для погашения всех обязательств перед банком, во второй — сумма, оставшаяся после погашения кредита. Регистрационный орган одновременно прекращает ипотеку и оформляет право собственности на нового владельца. Полученный документ права собственности и будет условием доступа к сейфовым ячейкам.

"В случае продажи квартиры из-под залога с использованием банковского сейфа регистрирующий орган сначала регистрирует снятие ипотеки с квартиры, а потом — переход права собственности. При этом банк несет риск прекращения ипотеки и отказа в регистрации права собственности на нового владельца и как следствие — непогашения кредита заемщиком при отсутствии зарегистрированного залога. Поэтому такую схему банк, как правило, использует либо для своих сотрудников, либо для VIP-клиентов",— рассказывает руководитель направления залогового кредитования блока "Розничный бизнес" Альфа-банка Олег Пятлин.

Согласно второй схеме, покупатель квартиры вносит аванс в размере общей задолженности заемщика перед банком. Банк, в свою очередь, выдает заемщику справку о погашении кредита, затем в регистрационном органе происходит прекращение ипотеки и оформление права собственности на нового владельца. В этом случае риски несет покупатель недвижимости: кредит погашается за счет внесенного аванса, и если регистрационный орган откажет в оформлении права собственности, покупатель может остаться без денег и без квартиры. В таком случае обезопасить себя можно либо составлением договора аванса с оговоренными условиями его внесения при участии риэлтера, либо с использованием аккредитива. В последнем случае банк переводит деньги с аккредитива на погашение кредита только после предъявления новым владельцем документа о праве собственности.

Как правило, расходы по оформлению сделки ложатся на плечи покупателя квартиры: оплата банковского сейфа или аккредитива, оплата перерегистрации прав собственности и т. д. "Расходы на оформление самой сделки выше, чем при покупке обычной квартиры, да и пакет документов, необходимых для государственной регистрации, больше",— предупреждает гендиректор компании "ФинессКо" Надежда Мозгалевская.

Как правило, банки не препятствуют продаже заемщиком залоговой квартиры. "Банку все равно, по какой причине собственник продает квартиру. Для него самое главное — вернуть собственные средства и при этом обеспечить свою безопасность",— говорит Надежда Мозгалевская. Сложности могут возникнуть, если стоимость продажи квартиры не покрывает всю сумму долга перед банком. "Банк, хоть и не является непосредственным участником сделки купли-продажи, принимает активное участие в согласовании цены, по которой квартира выставляется, и цены сделки: в первом случае он согласовывает срок экспозиции, от которого зависит цена, во втором следит за тем, чтобы сумма сделки после дисконта была достаточной для погашения задолженности",— поясняет Алексей Кудрявцев.

По мнению Олега Пятлина, "если у заемщика большая просрочка по кредиту, банк может рассмотреть возможность продажи залоговой квартиры, даже если стоимость квартиры не покрывает полностью банковских издержек". "Вопрос в том, какая сумма потерь будет при этом у банка. Если это небольшая сумма, то банку будет менее затратно понести незначительный убыток и закрыть проблемную задолженность. Если же сумма потерь оказывается существенной, банк может потребовать дополнительного обеспечения по кредиту, либо реструктутрировать задолженность",— говорит он.

До осени 2008-го цены на московскую недвижимость уверенно шли вверх. Тогда, реализовав ипотечную квартиру, можно было получить доход. Однако сегодня об извлечении прибыли говорить не приходится — хватило бы денег покрыть долг перед банком. "Заемщикам, которые покупали квартиры по ипотеке два года назад, невыгодно реализовывать свое жилье сейчас. При существующем уровне цен суммой от продажи квартиры не удастся покрыть уже сделанные расходы на оформление кредита (услуги риэлтеров, оценка квартиры, стоимость страховки). Заемщик потеряет и ту сумму, которую уже выплатил банку для погашения кредита",— говорит директор департамента по работе с недвижимостью кредитного брокера "Фосборн Хоум" Владимир Мартыненко.

Риэлтеры в один голос утверждают: сегодня продать квартиру с обременением крайне трудно. Как правило, скидка на такие объекты составляет 3-5% от рыночной цены. Условия диктует покупатель, а заемщику нужно как можно быстрее избавиться от квартиры (если он не будет оплачивать кредит во время поиска квартиры, ему будут начисляться пени), и дисконт может дойти и до 20%. "Основная проблема при продаже залоговой квартиры — ограниченный круг потенциальных покупателей. Тем, кто планирует альтернативную покупку квартиры или покупку с привлечением кредитных средств другого банка, будет сложно приобрести залоговую квартиру",— уверен Владимир Мартыненко.

Банки не станут возражать, если заемщик продаст свой долг вместе с купленной недвижимостью другому физлицу. Правда, кредит новому заемщику будет оформлен на текущих рыночных условиях. "Чтобы осуществить такую сделку, новый покупатель квартиры должен подать заявку на получение кредита. После прохождения андеррайтинга и получения одобрения в банке клиент получает кредит. Деньги перечисляются на счет продавца недвижимости, и с этого счета банк списывает средства в погашение его долга перед банком — остаток задолженности по кредиту, а если были начислены, то штрафы и пени. После этого, если на счете продавца остаются деньги, он может их снять и использовать по своему усмотрению",— объясняет директор департамента по работе с партнерами "Абсолют банка" Елена Воронина. Но, по мнению Алексея Кудрявцева, "покупатели и продавцы, с учетом юридической сложности данной схемы, соглашаются на такие сделки крайне редко, и на практике она практически не используется".

Если заемщик не решается на продажу квартиры, но при этом не обслуживает кредит, банк может потребовать досрочного возврата кредита. "Основные условия для досрочного истребования задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество изложены в законах и в кредитном договоре. Как правило, в договорах указывается, что банк может потребовать досрочного погашения кредита, если возникла просрочка по кредиту длительностью 15-30 дней, либо если было допущено три просрочки и более в течение последних 12 месяцев, вне зависимости от их суммы",— объясняет замдиректора департамента ипотечного кредитования Бинбанка Вячеслав Пантелеев.

Взыскание залоговой квартиры заемщика по суду — самая крайняя мера. Как правило, банки прибегают к ней, если просроченная задолженность по кредиту составляет более 90 дней и сам заемщик не хочет предпринимать никаких действий для решения сложившейся ситуации. Конечно, суд невыгоден ни банку, ни заемщику. "Начальная цена реализуемого на аукционе залога, согласно законодательству, не может быть ниже 90% его рыночной стоимости. Но если аукцион признан несостоявшимся, например, в том случае, если на нем присутствовало меньше двух человек или по иным причинам, регламентированным законом, то не менее чем через месяц проводится повторный конкурс, на котором начальная цена может быть уже существенно ниже — до 65% от рыночной стоимости недвижимости",— рассказывает руководитель департамента маркетинга МИАН Алексей Кудрявцев. Помимо этого, если суд вынесет положительное решение о взыскании квартиры, до выставления квартиры на торги пройдут еще два-три месяца.

Залог на колесах

Затраты на обслуживание автокредита, как правило, менее обременительны, чем по ипотеке. Однако если кризис "покушается" на доходы и сбережения заемщиков, ежемесячные выплаты по автокредиту могут стать критичными для семейного бюджета. "В такой ситуации в первую очередь необходимо обратиться в банк с заявлением. Банки заинтересованы в лояльных клиентах, адекватно понимающих ситуацию и желающих погасить задолженность, и, скорее всего, смогут предложить варианты выхода из ситуации",— советует начальник управления автокредитования ВТБ 24 Алексей Токарев.

Банки идут навстречу заемщику, предлагая реструктурировать задолженность. Это целесообразно, если материальные трудности носят временный характер, в чем банк должен иметь твердые гарантии. Заемщик же должен обозначить четкие перспективы и сроки решения финансовых проблем. К тому же реструктуризация приводит к увеличению общей долговой нагрузки на заемщика, возможно, втягивая его в еще более глубокую долговую яму.

Поэтому наиболее конструктивным способом решения проблемы будет погашение кредита за счет продажи автомобиля. "Если заемщик не в состоянии обслуживать свой кредит, то первое, что необходимо сделать,— продать автомобиль и погасить задолженность. В банке в этих случаях запускается процедура внесудебной реализации автомобиля",— говорит замдиректора департамента розничного кредитования Бинбанка Антон Рудь. "Такой способ решения проблемы для самого клиента выгоднее, нежели реструктуризация, в результате которой общая задолженность по кредиту только увеличивается",— считает директор департамента автокредитования Москоммерцбанка Виктор Хребет.

К тому же процедура реализации залогового автомобиля в большинстве банков неплохо отработана. "Отдельные дефолты заемщиков возникали и до кризиса. Сейчас количество случаев, когда клиент утрачивает способность погашать кредит в связи с существенными изменениями в доходах, выросло. Поэтому для нас реализация кредитного автомобиля — обычная практика",— рассказал заместитель председателя правления банка "Авангард" Валерий Торхов. Средства от продажи автомобиля засчитываются как досрочное погашение автокредита, а если этих средств для полного погашения недостаточно, то банк с учетом внесенной суммы корректирует график платежей и клиент продолжает выплату до полного погашения.

Но такая схема погашения действует не всегда. Это зависит как от банка, так и от кредитной дисциплины самого заемщика. "Если полученных средств не хватило для полного погашения, то возможны различные варианты: клиенту может быть установлен новый график, клиент может гасить в прежнем режиме, клиенту может быть скорректирована ставка по кредиту (так как кредит становится необеспеченным, и риски банка возрастают), банк может потребовать полного досрочного погашения остатка задолженности. Все зависит от текущей ситуации, от того, насколько клиент добросовестно подходил к своим обязательствам",— рассказал начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Иван Ивкин. "Если денежных средств не хватает на полное погашение кредита, банк либо не станет согласовывать сделку и будет добиваться, чтобы машина была реализована по стоимости, достаточной для погашения, либо потребует обеспечения на оставшуюся часть кредита, например, у клиента может быть второй автомобиль, не находящийся в залоге",— говорит начальник управления маркетинга банка "Уралсиб" Михаил Воронько.

Заемщик может сам искать покупателя, а может попросить об этом банк. Но в обоих случаях важна оперативность процедуры реализации, поскольку штрафы за просроченные платежи на время, необходимое для поиска покупателя, банки отменяют лишь в порядке исключения. "Для должника приоритетная задача — продать машину и погасить кредит максимально быстро (так как штрафные пени продолжают начислять за просрочку), что могут обеспечить только профессионалы",— считает вице-президент Собинбанка Павел Ильин. Если автомобиль выставляется по договору комиссии в автосалоне, все издержки, связанные с реализацией по этой схеме, ложатся на самого заемщика.

Чем цена ниже, тем быстрее найдется покупатель. Поэтому, если позволяют средства и время, самостоятельный поиск покупателя является предпочтительным вариантом. Как рассказал Виктор Хребет, именно сам заемщик чаще всего предлагает покупателя: "Спрос на автомобили в Москве упал не так значительно, как в регионах, поэтому в Москве заемщики, как правило, сами находят покупателя и приходят в банк уже с готовым предложением, в регионах же банку приходится помогать клиентам с поиском покупателя". Впрочем, покупателю совсем не обязательно располагать полной суммой для погашения задолженности заемщика. Оценив кредитоспособность покупателя, банк может принять решение о выдаче ему нового кредита на тот же автомобиль на текущих условиях.

Поступление средств от продажи в счет погашения задолженности для банка является основной частью процедуры реализации залога. Поэтому купля-продажа проходит под полным контролем банка. "Клиент, конечно, может сам найти покупателя на свой автомобиль, однако продать автомобиль сам не сможет. Дело в том, что автомобиль находится в залоге, и покупатель автомобиля заинтересован в том, чтобы банк заключил с продавцом машины дополнительное соглашение о расторжении договора залога. Банк же не заинтересован заключать такое соглашение, пока клиент не внесет на счет деньги для погашения долга. К тому же ПТС обычно находится в банке. Покупатель тоже, скорее всего, не согласится отдавать деньги до того, как получит ПТС и документ, подтверждающий, что с автомобиля залог снят. Поэтому в таких случаях обычно сделка заключается на территории банка. Денежные средства вносятся на счет клиента, клиент осуществляет погашение кредита, покупатель получает ПТС и документ, удостоверяющий снятие обременения с автомобиля",— описывает процесс продажи Иван Ивкин.

В ряде случаев покупателя можно найти и среди клиентов банка. "Банк не только разрешает заемщику найти покупателя самостоятельно, но и оказывает помощь в его поиске среди клиентов-партнеров банка, которыми, например, являются автошколы и таксопарки, а также среди потенциальных клиентов, подавших заявки на получение автокредита. Для них действует льготная процентная ставка, которая на два пункта ниже, чем при оформлении стандартного автокредита",— говорит Виктор Хребет.

В любом случае банкиры советуют заемщику не дожидаться принудительного, судебного решения о реализации автомобиля. "При принудительной продаже через публичные торги стоимость автомобиля определяется судебными приставами, и, как правило, она оказывается ниже той, которую можно было бы получить при добровольной продаже",— предупреждает Павел Ильин.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА, ВЛАДИМИР МЕРКУЛОВ

Залоговый аттракцион