Григорий Гриценко: Накануне строительного обвала

Хотя по итогам 2008 года строительная отрасль России показала рост по сравнению с прошлым годом, это никого не должно вводить в заблуждение. В 2009 году объемы готовой строительной продукции резко упадут, и поставленная когда-то приоритетным национальным проектом «Жилище» задача - добиться ежегодного ввода жилья в размере 80 млн. кв. м в год - автоматически перенесется на более поздний срок.

Кроме того, совсем призрачными становятся перспективы достичь ежегодного ввода жилья в размере 1 кв. м на одного человека, которые также проговаривались при обсуждении этого нацпроекта. Напомним, что официально в России живет 142 млн. человек, то есть ежегодно строительные организации должны были бы строить 142 млн. кв. м. Должны, но не будут, потому что мировой кризис спутал все строительные планы.

Правда, еще когда эти планы только обсуждались и принимались, существовали сомнения, что российская строительная отрасль сможет справиться с подобными объемами. Все-таки, даже в лучшие советские времена, на территории России больше 80 млн. кв. м в год никогда не вводилось, а после резкого падения объемов строительства в 90-е годы говорить о достижении хотя бы советских показателей стало просто невозможно. Тем более что в советские времена финансирование практически любого строительства, в том числе социального, шло за счет государственного бюджета, а в настоящее время - за счет средств будущих жильцов или т.н. инвесторов. А их средства, во-первых, ограничены, а во-вторых, никто не сможет заставить частного инвестора профинансировать строительство объектов, которые он считает совершенно излишними и не сулящими прибыли.

Кроме того, сейчас к финансовым трудностям добавились еще и проблемы нехватки городских земель под новое строительство, чего в советские времена практически не наблюдалось. И уже двух этих проблем было бы достаточно, чтобы понять: социальный проект выполнен не будет.

Но жизнь – вещь суровая, и подталкиваемые, во-первых, необходимостью улучшить жилищные условия горожан, которые все 90-е годы практически не менялись, а во-вторых, нарастающим физическим износом жилых домов, власти все-таки приняли эту амбициозную программу.

Первое впечатление после старта строительной программы было самым позитивным. Если до 2005 года объем ввода жилой площади мог максимально возрасти на 5 млн. кв. м, а обычно в первую половину 2000-х годов прирост вводов жилья был не больше 2-3 млн. кв. м, то уже в 2006 году прирост ввода составил 7 млн. кв. м, а в 2007 году – уже больше 10 млн. кв. м. То есть программа стала неплохо реализовываться, и возникло ощущение, что с такими темпами можно рассчитывать уже к 2009-му, или, на худой конец, к 2010 году выйти на советские показатели, а потом и превзойти их. Однако чтобы продолжать строить такие объемы жилья и, тем более, их наращивать, федеральным и муниципальным властям, а также строительным компаниям пришлось провести несколько непростых мероприятий.

Основная их тяжесть легла, конечно, на муниципальные власти, так как именно они выделяют земельные участки под застройку. Во многих городах, особенно крупных, с этим большие трудности. Но их преодолели: под застройку отдаются кварталы, в которых находится ветхое жилье. Застройщик за свой счет должен это жилье снести, потом предоставить жильцам новые квартиры, и только потом на месте снесенных домов построить объекты, реализация которых, по идее, должна компенсировать застройщику произведенные затраты и дать прибыль.

Конечно, еще в первой половине 2000-х годов такая схема вряд ли бы была реализована, так как требовала чрезмерных финансовых вложений на слишком большой срок. Однако поток нефтедолларов, хлынувший на нас после 2004 года, предоставил застройщикам необходимые ресурсы. С одной стороны, покупатели квартир стали более платежеспособными, в том числе за счет ипотечного кредитования, а с другой – сами компании стали брать кредиты в банках и размещать ценные бумаги на биржах, чего с ними раньше не случалось. Поэтому проблем с реализацией квартир и офисов, причем еще на стадии котлована, не возникало, хотя при этом счастливые владельцы вновь построенного жилья плохо понимали, что за свои деньги они фактически покупали две квартиры: одну себе, а другую – семье из снесенного ветхого дома, на месте которого теперь стоял их новый дом.

Но, как бы то ни было, благодаря притоку нефтедолларов, нахождению внутригородских ресурсов под застройку, а также дешевому труду мигрантов, легальных и нелегальных, дело сдвинулось с мертвой точки. Ввод жилья резко вырос и до искомых 80 млн. квадратных метров год, казалось, рукой подать. При этом надо отметить, что кое-какие трудности все же были. Например, внезапно обнаружился дефицит цемента, проблему которого пришлось решать за счет увеличения импорта, хотя цемент не самый транспортабельный продукт. Однако, несмотря на временные трудности, которые могли только притормозить, но не остановить процесс строительства, ввод жилья продолжал нарастать. Но тут грянул мировой кризис - и из российской строительной отрасли как будто выпустили воздух.

Финансирование, которое раньше считалось практически неограниченным, в один момент исчезло, так как, с одной стороны, банки (как российские, так и иностранные) отказали строителям в новых кредитах и потребовали погашения уже имеющейся задолженности. Далее, многие крупные строительные фирмы имели долги в виде облигаций, причем очень часто с коротким сроком обращения и номинированных в валюте. Их тоже надо погашать, причем без всякой надежды на рефинансирование. И, наконец, с рынка ушли покупатели, потому что приток нефтедолларов и ипотечных кредитов резко снизился, и приобретать квартиры в строящихся домах стало не на что. Таким образом, столкнувшись с оттоком капитала и падением спроса и имея на руках очень большой строительный задел, компании отрасли не могли не снизить обороты, что и отразила очередная сводка Федеральной службы государственной статистики. По ней ввод жилья в 2008 году увеличился только на 2,8 млн. кв. м. Но этот, пока еще позитивный, результат в 2009 году наверняка превратится в негативный, то есть объем ввода значительно снизится.

Как долго строительная отрасль будет выползать из этого кризиса, с учетом того, что на внешнее рефинансирование она теперь может не рассчитывать? Как нам представляется, есть два основных фактора, которые определят ситуацию в строительстве в ближайшие год-два. Первый – наличие большого строительного задела, а второй – наличие большого количества инвестиционных квартир. Поскольку строительный задел (незавершенное строительство) состоит из уже оплаченных квадратных метров, то по идее у строительных компаний должны быть средства, чтобы завершить начатые объекты, во всяком случае, с высокой степенью строительной готовности. Понятно, что в строящихся домах еще не все будущие квартиры и офисы распроданы, и поэтому есть риск, что на завершающую стадию строительства денег может и не хватить. Но поскольку цены на строительные материалы и рабочую силу снизились, то шанс закончить эти стройки все же есть. Но на тех объектах, где только вырыт котлован и залит фундамент, работы будут однозначно прекращены. То есть после завершения строительства объектов с высокой степенью готовности строительные компании тихо свернут свою деятельность, потому что при отсутствии финансирования и низком спросе они, собственно, никому особо не будут нужны.

Кроме того, на деятельность строительных компаний будет оказывать депрессивное влияние второй фактор – наличие большого количества инвестиционных квартир. По расчетам руководителя агентства «Индекс рынка недвижимости» (IRN.ru) Олега Репченко, каждый год, начиная с 2001 года, для инвестиционных целей покупалось до 30% вводимого жилья. Таким образом, накопленный запас инвестиционных квартир соответствует их вводу за два года. И пока эти квартиры не будут распроданы, новое жилье строиться не будет.

Правда, как нам кажется, процесс распродажи инвестиционных квартир может растянуться на гораздо больший срок, так как далеко не все инвесторы будут готовы продавать площадь себе в убыток. Да и в домах, которые были построены в 2008 году и будут введены в 2009-м, инвестиционных квартир тоже полно. Поэтому наличие большого запаса готовых квартир будет постоянно давить на рынок, и пока рынок от этого запаса не освободится, строителям действительно делать будет нечего.

На кое-какие подряды они смогут рассчитывать, только если наше государство в очередной раз позаботится об «обманутых дольщиках» и выделит деньги на достройку домов с низкой степенью строительной готовности. Тогда дольщики, внесшие деньги на ранних стадиях строительства, дождутся достройки своих квартир, но большая часть площадей в этих домах отойдет государству (в чьем лице – не так важно), которое передаст их очередникам. Конечно, из-за этого состав жильцов в таких домах вряд ли будет социально однородным, но во времена кризисов выбирать себе соседей особенно не приходится.

См. также:

• Гриценко. Жилищная реакция на ценовой шок
• Гриценко. Жилищный прожект
• Гриценко. Жилищный локомотив
• Гриценко. Тупики и лабиринты доступного жилья
• Захаров. Этот вопрос нас всех немного испортил
• Самахова. Сбой связи в "сигнальной стране"
• Жилищная программа и социальная революция. Открытый семинар "Полит.ру"
• Кривов. Необходима революция в жилищном строительстве
• Самахова. Велика Россия, а жить негде
• Абалаков. Ключ к доступному жилью
• Косарева. 2010 год. Почти каждой российской семье – по квартире
• Лейбин. Административный кисель и проекты
• Гриценко. Столичные барьеры жилищного строительства
• Гриценко. Происхождение и перспективы "квартирного вопроса"