«Рефинансирование ипотечных кредитов в Банке России помогает банкам решить проблемы с ликвидностью»

об ипотечном рынке в России:
Сбербанк – самый большой ипотечный игрок со своими особенными ипотечными продуктами и правилами игры, отличными от большинства других банков. Раньше он не оформлял ипотечные кредиты закладными, предпочитая держать их на балансе. Запуск нового продукта «Ипотечный стандарт» Сбербанка, возможно, говорит о том, что он тоже захотел иметь возможность размещать свои закладные на рынке капитала.
Раз уж банк привлек к разработке ипотечного стандарта Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию, следует ожидать, что этот продукт будет приближен или, по крайней мере, учтет стандарты и опыт АИЖК. Это хорошо для рынка, так как ипотечный продукт АИЖК очень удобен для вторичного оборота закладных. И чем больше банки будут использовать инструменты, удобные для вторичного оборота закладных, тем лучше. Тем более, если в этом направлении движется Сбербанк.
Ипотечные ценные бумаги, обеспечением по которому выступают закладные, можно реповать на короткие сроки в Банке России. Но это, в большей степени, антикризисная мера, помогающая банку решить проблемы с ликвидностью. Нормальный способ размещения закладных на рынке капитала подразумевает секьюритизацию ипотечного актива и размещение «длинных» бумаг среди инвесторов. Такая практика у нас есть, есть закон и нормативы, у нас много игроков, готовых такие бумаги размещать, инвесторы знакомы с поведением таких инструментов.
Когда восстановится вторичный рынок ипотеки сказать сложно. Все зависит от того, как поведет себя экономика в посткризисное время. Ипотечные бумаги достаточно длинные, для нашего рынка срок обращения может составлять 5 – 7 лет. Для таких бумаг нужен особый инвестор – банк или пенсионный фонд. Из-за того, что они длинные, к ипотечным ценным бумагам особенный интерес, так как инвесторам необходимо понять поведение ставок на рынке на некотором горизонте. Чем они увереннее в ставках, тем они увереннее идут в длинные бумаги.
Восстановление вторичного ипотечного рынка – это вопрос определения справедливой доходности. Косвенно это и вопрос стоимости активов, но в первую очередь, важно понимание адекватных процентных ставок. У нас достаточно хорошо умеют смотреть на закладные: хорошо понимают, что такое ипотечный кредит, с чем его едят и какие в этом риски. Актив понятен большинству игроков, непонятны ставки – неизвестно, достаточна ли доходность по ипотечным кредитам для размещения на вторичном рынке. Рано или поздно рынок восстановится, просто нужно время для того, чтобы инвесторы с трех – пятилетним горизонтом планирования вышли на рынок.