Купить недвижимость за границей — полдела. Потом ее придется поддерживать в порядке, оплачивать коммунальные услуги и платить налоги. В нынешних условиях эти расходы могут стать чересчур обременительными. Однако жилье можно передать управляющей компании, которая сдаст его в аренду и обеспечит пусть небольшой, но стабильный доход.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

Ограничения ради стабильности

Уже пять месяцев зарубежные риэлтеры говорят о восстановлении европейского рынка, а на рынке недвижимости США наметилась стабилизация. И если в Европе инвесторы рассчитывают получить прибыль в ближайшем будущем, то в Америке они в основном скупают дома с большими дисконтами на долгосрочную перспективу.

Большинство россиян, покупая недвижимость за границей, рассчитывает проводить в своей зарубежной резиденции не больше пары месяцев в году. Остальное время она будет пустовать. Причем владельцу недвижимости приходится тратиться на содержание жилья, платить налоги на недвижимость. Подобные заботы можно доверить управляющей компании, которая поможет владельцу еще и немного заработать на аренде. В связи с этим очень популярной стала схема rental guarantee: управляющая компания в течение определенного времени обязуется сдавать объект в аренду и нести расходы по его содержанию. При этом владельцу недвижимости будет гарантирована стабильная доходность — в среднем 5% годовых от стоимости объекта.

Схема rental guarantee является продолжением системы lease-back, которая в чистом виде существует сейчас только во Франции. Основное ее отличие от rental guarantee в том, что покупателю предоставляются налоговые льготы, так как программа поддерживается на государственном уровне. Суть программы такова: покупатель оплачивает часть стоимости недвижимости, на оставшуюся часть оформляется кредит во французском банке. Раньше первый взнос составлял 10% стоимости жилья, теперь, как правило, от 30% (для проверенных клиентов), наиболее часто встречающаяся цифра — 40-50%. После подписания договора о купле-продаже заключается договор с управляющей компанией, которая гарантирует собственнику ежегодный доход до 7% годовых от стоимости объекта. При этом в течение шести месяцев после оформления сделки на счет покупателя возвращается TVA (НДС), который он платит при покупке и который составляет 19,6% стоимости недвижимости. Например, при покупке квартиры за €150 тыс. размер TVA будет €29 400. При этом максимальная доходность на аренде в абсолютных цифрах составит €10 500.

Согласно схеме lease-back, владелец имеет право проживать в своем доме до шести недель в году. Доходность же напрямую зависит от того, на какой сезон придутся выбранные недели: при проживании в высокий сезон доходность будет низкая, и наоборот. Есть еще и программа lease-back light, которая предполагает проживание в своем жилье до полугода и минимальную доходность. Правда, как рассказали эксперты, эту схему уже несколько лет пытаются закрыть, так как она часто используется для ухода от налогов, такие сделки приходится тщательно проверять юристам. Сейчас lease-back light действует, например, на горнолыжных курортах Шамони и Морийон. При этом закон обратной силы не имеет: даже после отмены схемы она продолжит действовать для тех, кто ее уже использует.

"Срок экспозиции квартир с lease-back во Франции невелик. Например, квартира за €200-400 тыс. уйдет в течение недели",— утверждает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

В рамках схемы lease-back все расходы по содержанию и обслуживанию недвижимости берет на себя управляющая компания — владелец платит только федеральный налог. "Наиболее привлекательные для lease-back объекты находятся на горных курортах, на Атлантическом побережье и в пригородах Парижа. Самая дорогая аренда недвижимости — в школьные каникулы, особенно в рождественские. Если покупатель не будет проживать в своем жилье в это время, то управляющие компании гарантируют максимальный доход — до 7% годовых. При этом арендные ставки в высокий и низкий сезоны могут отличаться в десять раз",— рассказывает гендиректор компании "Система-риэлти" Максим Пантелеев.

Для покупки по схеме lease-back доступны только новые объекты (для первого покупателя), при этом эксперты советуют инвестировать на самой ранней стадии строительства. "Средний период строительства составляет один-три года, при этом деньги вносятся постепенно. Сумма, которую должен отдать покупатель, зависит от того, на какой стадии он вошел в проект. Поскольку государство гарантирует строительство объектов, риски недостроя исключены",— рассказывает Максим Пантелеев.

Наталья Завалишина: «Гарантированная доходность всегда ниже рынка»

Как правило, если объект lease-back тяготеет к деловому центру, площадь жилья будет меньше стандартной — такие объекты рассчитаны на бизнесменов (на горнолыжных курортах недвижимость lease-back ориентирована на семейные пары). При этом изначально стоимость квадратного метра в таком проекте может быть немного выше обычной. Однако за счет меньших площадей и налоговых льгот окончательная стоимость объекта при прочих равных получается меньше. "Lease-back дает следующие преимущества: экономия на НДС и сниженные нотариальные расходы (не 7-8, а 2,5-3%), а также гарантированная доходность от сдачи в аренду. При этом действуют строгие ограничения на право пользования своим объектом недвижимости. Однако, естественно, гарантированная доходность всегда ниже рынка, и иногда целесообразнее выбрать обычную квартиру и заключить договор с управляющей компанией — в этом случае доходность от сдачи будет в среднем на 2-3% выше. Схема lease-back больше выгодна для резидентов, чем для нерезидентов. Резиденты по таким схемам получают большие налоговые преимущества",— считает гендиректор компании "Миэль-DPM" Наталья Завалишина. Если владелец объекта lease-back хочет продать его человеку, не желающему участвовать в этой схеме, НДС придется возвратить государству. Минимальный срок действия схемы составляет 9 лет, максимальный — 25.

Срок действия упомянутой выше rental guarantee, как правило, не превышает пяти лет. Например, компания Pafilia предлагает гарантированную доходность 5% годовых на пять лет в квартирном комплексе и комплексе вилл на Кипре, ограничение проживания — шесть недель в году. Первоначальный взнос составляет 20% стоимости, остальную сумму можно получить в кредит в кипрском банке под 3,5% годовых в рассрочку до 40 лет. Схема распространяется на объекты стоимостью от €338 тыс. "Преимущество таких программ — получение гарантированного дохода. Риски по несдаче объекта в аренду полностью берет на себя компания. Такие схемы рассчитаны на тех, кто хочет сохранить свои деньги и при возможности приумножить. В этом главное отличие инвестора от спекулянта, который хочет максимально выиграть, рискуя максимально проиграть",— рассказывает менеджер по развитию бизнеса Pafilia Сергей Филатов.

На любой вкус

Чем ниже стоимость недвижимости и чем менее развита страна, тем выше доходность на аренде. В развитых странах средняя доходность — 4-6% годовых, а, например, в Египте или Болгарии — от 7%. Исключение составляет Германия, где в пригородах и небольших городах есть относительно доходные проекты. "Чем короче срок инвестирования, чем больше рисков, тем больше предполагается доходность. Можно инвестировать и в недвижимость в Зимбабве — есть такие фонды, но в этом случае и риски будут соответствующие. Если инвестор хочет получать стабильный доход, то ему лучше воспользоваться схемами lease-back или гарантированной ренты, ориентируясь на Западную Европу. При этом в Испании и скандинавских странах есть стабильный доход, но пока нет роста",— предупреждает директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

Однако риэлтеры советуют все тщательно просчитать, прежде чем вступать в схему. Например, по прогнозам компании Knight Frank, цены в столице Великобритании будут выходить на пиковые значения еще года два. "Сейчас клиентам доступно ипотечное кредитование под очень низкий процент (LIBOR+1,5-1,8%). Приобретая квартиру, можно рассчитывать на доход от сдачи в аренду в 4-5% годовых, что будет покрывать затраты на обслуживание кредита, а в долгосрочной перспективе — на прирост капитала за счет роста цен на жилье",— говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.

Очень популярны инвестиции в апарт-отели и сервисные апартаменты. В США идея апарт-отелей овладела умами в 80-90-е годы прошлого века благодаря Дональду Трампу и Marriott Hotels. Владельцы отелей продают номера в собственность, затем оказывают услуги по управлению объектом, при этом прибыль распределяется между владельцем отеля и частным инвестором, купившим там номер. В апарт-отелях инвестор приобретает комнату, в сервисных апартаментах — квартиру. При этом сервисные апартаменты предназначены для более долгого проживания бизнесменов — три-шесть месяцев. Они расположены в деловых районах и не имеют общих зон — бассейнов, спортзалов и т. п. Доходность апарт-отелей составляет в среднем 3-4% годовых, тогда как у сервисных апартаментов она может быть вдвое выше.

Активный спрос на апарт-отели в Америке пришелся на 2007-2008 годы. При покупке этого вида недвижимости в США стоит учитывать, что управляющая компания берет себе 30-50% дохода с арендных платежей. "При этом конечная доходность зависит от загруженности отелей и не является гарантированной. Она может быть как 3, так и 7%. Чем больше площадь, тем выше доходность. При этом не важно, сколько дней номер сдавался: берется общее среднее значение загруженности и дальше делается расчет исходя из суммы инвестиций каждого",— поясняет Станислав Зингель.

В Израиле доходность у апарт-отелей относительно высокая — 5-6% годовых. Такие объекты появились там два-три года назад, значимых — всего четыре-пять в настоящий момент, и располагаются они в Эйлате, Нетании, Иерусалиме и Герцлии.

Игорь Индриксонс: «Чем короче срок инвестирования, чем больше рисков, тем больше предполагается доходность»
Фото: Дмитрий Лекай, Коммерсантъ

Есть и обратные варианты, когда недвижимость не передается управляющей компании, а приобретается у нее. Схема fractional ownership появилась и была очень популярна в Америке в начале 90-х годов. Традиционно она распространялась на дорогие машины, яхты и самолеты, но недавно стала применяться и в сфере недвижимости. Схема такова: есть управляющая компания, которая владеет объектом, есть группа людей, которые покупают его вскладчину. Совладельцы объекта делят затраты по его содержанию и обслуживанию, а также доходы (в частности, от сдачи в аренду) сообразно своим долям. "Например, яхту можно купить за €120 тыс., однако ее содержание обойдется в €20 тыс. Учитывая, что использовать ее будут не более двух недель в году, не для всех такая схема подойдет. Если же яхту приобретут пять семей, каждой она обойдется в €24 тыс., а обслуживание — в €4 тыс.",— подсчитывает Игорь Индриксонс. Основная проблема fractional ownership — сложно продать свою долю.

По такой схеме можно, к примеру, купить виллу в Америке в комплексе Rocky Mountains. Комплекс включает в себя около 250 домов, средняя стоимость квартиры с двумя спальнями — €200-300 тыс. "Лучше всего понять смысл fractional ownership можно на примере хорошо знакомой россиянам схемы "таймшер": в обоих случаях инвестор получает право пользоваться объектом курортной недвижимости определенное количество недель в году, но принципиальное отличие в том, что, приобретая fractional ownership, покупатель действительно становится собственником доли в объекте недвижимости, а не только виртуальных недель отдыха. Если объект недвижимости вырос в цене, можно продать свою долю и получить capital gain (доход от продажи подорожавших активов.— "Деньги")",— рассказывает Елена Юргенева.

Если рассматривать недвижимость исключительно как объект инвестиций, то стоит упомянуть схему под названием "флиппинг", до кризиса весьма популярную. В случае с первичным рынком объект приобретается на стадии котлована и перепродается после окончания строительства. В случае с вторичным в готовое жилье вкладываются деньги, оно всячески улучшается и затем продается. Этот способ до кризиса мог принести до 60% прибыли. При этом самое главное — внимательно изучить рынок и знать, что и как переделать, чтобы это позитивно отразилось на стоимости. "Очень выгодно заниматься флиппингом в Англии. Там в документах на недвижимость не закреплено, какой именно тип жилья находится в собственности — скажем, двухкомнатная это квартира или квартира-студия. При этом межкомнатные перекрытия сделаны из гипсокартона, так что очень легко изменить планировку по своему усмотрению. Например, стандартный вариант флиппинга: в таунхаусе чердак переделывают под еще одну спальню; если в квартире есть гостиная и приемная, то последнюю также можно переделать в спальню. Вложения в недвижимость составят в среднем £2 тыс., а стоимость увеличится как минимум на £20 тыс.",— рассказывает Игорь Индриксонс.

Жилье с дистанционным управлением