Почему малый и средний бизнес не занимает на недвижимость

Весной этого года были подписаны первые договоры купли-продажи помещений, арендуемых малым и средним бизнесом у города, в рамках федерального закона N159. На начало ноября было подано более 800 заявок на выкуп таких объектов общей площадью 90,4 тыс. кв. м. Как показала практика, для выкупа нежилых объектов предприниматели используют собственные средства. В то время как услуга ипотеки коммерческой недвижимости до сих пор остается невостребованной. "Банк" решил разобраться в причинах.

С начала действия ФЗ N159 некоторые банки стали активно продвигать ипотеку коммерческой недвижимости. Так называемая бизнес-ипотека широко распространена на Западе, однако в России она только начинает приобретать популярность. Суть данной услуги заключается в том, что заемщику (представитель малого или среднего бизнеса) выдают ипотечный кредит для приобретения нежилых помещений. Залогом выступает сам объект покупки. В первую очередь, бизнес-ипотека выдается для выкупа арендуемой коммерческой недвижимости, для приобретения жилого помещения с дальнейшим переводом в нежилое, но в том числе и для покупки готовых объектов (склад, магазин, офис, цех и т. д.). Процедура получения коммерческой ипотеки сходна с оформлением ипотеки жилья. Здесь также важен андеррайтинг заемщика (проверка его кредитоспособности), оценка объекта недвижимости. Кроме того, есть требования обязательного страхования и первоначального взноса. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 20-40% от стоимости недвижимости. При этом у клиента должен быть прибыльный баланс и минимум полгода работы на рынке. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие ставки годовых. Ставки начинаются от 19,8% в рублях и от 21,8 % в валюте. Срок ипотеки коммерческой недвижимости — от 3 до 10 лет, но наиболее распространенный срок — 5 лет.

По словам Марата Зинурова, руководителя направления по продаже продуктов для клиентов малого бизнеса КМБ-банка, главное преимущество данного продукта — отсутствие дополнительных залогов, кроме приобретаемого объекта коммерческой недвижимости. "Это обусловлено тем, что клиент должен внести первоначальный взнос за счет своих средств не менее 30 процентов (у КМБ-банка. — "Ъ") от стоимости объекта недвижимости, что уже является достаточным дисконтом для недвижимости, — отмечает он. — Кроме того, такие кредиты банк предоставляет на срок до 10 лет, что, согласитесь, просто необходимо при реализации проектов такого рода, как приобретение недвижимости".

Впрочем, кредитование под залог коммерческой недвижимости в настоящее время затруднено по нескольким причинам, считает Андрей Пименов, руководитель офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге. "Во-первых, ввиду отсутствия долгосрочного ресурса по такому виду кредитования, — говорит он. — Для государственных программ поддержки ипотечного кредитования жилищное кредитование пока является приоритетом номер один". Кроме того, по его словам, для развития данной услуги важно наличие стабильного рынка и улучшение платежеспособности предприятий, что не всегда могут предоставить малые предприниматели. "Во-вторых, жилищная ипотека более законодательно урегулирована, как с точки зрения работы с объектами залога, обращения взыскания, реализации, так и в части ресурсного обеспечения и развития рынка ипотечных ценных бумаг — сейчас эта возможность доступна только для жилищной ипотеки, — продолжает господин Пименов. — В-третьих, в текущих условиях рынка ликвидность многих коммерческих объектов значительно снизилась. А это — важный параметр для ипотечного кредитования".

Непопулярность данного вида кредитования связана и с его рисками. Так, по словам Андрея Пименова, один из рисков коммерческой ипотеки — просрочка по кредитам. "В настоящее время наибольший объем просрочки наблюдается именно в корпоративном блоке — юридические лица, частные предприниматели...", — говорит банкир. В том числе существует риск, связанный со сложностью оценки объекта коммерческой недвижимости при банковском финансировании. "По таким объектам сложно применить метод сравнительных продаж, который обычно используется при оценке жилья, — продолжает господин Пименов. — Для коммерческой недвижимости эффективнее — затратный и доходный методы оценки. То есть при оценке нежилых помещений важно учитывать наличие подъездных путей, общую площадь, условия логистики, наличие терминалов". При этом он отмечает, что при отчуждении объекта залога должник отвечает перед банком всем своим имуществом, а не только объектом залога. "Поэтому в случае снижения стоимости недвижимости ниже суммы задолженности отчуждаться могут и другие активы по решению суда", — заключил Андрей Пименов.

Впрочем, сами представители малого и среднего бизнеса, основным недостатком бизнес-ипотеки называют ее недоступность. "Во-первых, существует сложность выполнить первое условие банка — доказать финансовую состоятельность, — говорит координатор "Лиги арендаторов госимущества" Яна Боровицкая. — Ведь на балансе компании должны быть средства равные сумме кредита". Вторая сложность заключается в размере процентной ставки, которые начинаются от 20%. "При таких ставках для малого и среднего бизнеса возникает ощущение, что банки создают не финансовые инструменты для поддержания экономики, а просто занимаются ростовщичеством", — заявила она. Более того, с учетом изменчивости рынка сложно предсказать стоимость выкупаемых в кредит помещений. "Поэтому при таких условиях бизнес-ипотеки приобретаемая недвижимость может стать просто неэффективным вложением средств", — заключила госпожа Боровицкая.

"Приобретение нежилых помещений, готовых или полуготовых, с последующим вводом в эксплуатацию после полной или частичной реконструкции точно такой же девелоперский проект, как и все остальные, — говорит Андрей Соколов, руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов. — Но банки в условиях кризиса пошли по простому пути — большинство из них свернули программы кредитования коммерческой недвижимости, более крупные банки — повысили ставки и увеличили сроки рассмотрения кредитных заявок с одновременным ужесточением требований к потенциальным заемщикам". В результате буквально за пару месяцев развитие ипотечного кредитования коммерческой недвижимости было практически полностью остановлено, продолжает он. Поэтому, естественно, ипотечные кредиты будут востребованы на рынке при соблюдении ряда условий. "Для девелоперов — малого, среднего или крупного бизнеса — такими критериями являются условия выдачи кредита: величина процентов, сумма, срок кредита и порядок возврата тела кредита и процентов по нему, — продолжает господин Соколов. — Для банка основополагающими условиями будет являться рентабельность проекта, указывающая на гарантию возврата выданных средств с процентами. Если эти условия с двух сторон сойдутся, то такая услуга будет весьма востребована на рынке. Если нет — то большого развития она не получит".

Яна Карпова

Магазин по ипотеке