Три составляющих успешного  девелоперского бизнеса в России: опора на диаспору, близость к «Газпрому», сбережения  на черный день

Из панорамных окон кабинета Виталия Ефимкина, вице-президента холдинга «Ташир», открывается вид на две масштабные стройки. Лучшего места для жилых комплексов не придумаешь — потенциальные покупатели квартир работают тут же, на юго-западе Москвы. О ком речь? Ответ дает название одного из строящихся кварталов — «Газойл Сити»; он почти вплотную прилегает к центральному офису «Газпрома». Эти и пять других объектов «Ташир» купил в кризис с большим дисконтом и собирается вложить в них $1 млрд. «Знаковые, капиталоемкие проекты», — говорит Ефимкин. В его голосе гордость: так близко к «Газпрому» еще никто из строителей не подбирался.

Да и так высоко, как «Ташир», из региональных компаний мало кому удавалось взлететь. Москвичам, возможно, известны некоторые проекты группы — торговые комплексы «Рио» и «Ереван Плаза». Но это лишь самые заметные. Из выручки «Ташира», которая в 2009 году превысила $1,5 млрд, на арендные платежи в торговых центрах приходится только $255 млн. Остальное дает строительство, торговля, производство, энергетика, ритейл, общепит и еще десятки направлений. Владеет и управляет всей этой машиной Самвел Карапетян, 45-летний уроженец армянского города Калинино, житель Калуги и участник «Золотой сотни» — в начале 2010 года мы оценили его состояние в $750 млн.

Карапетян не стал давать интервью Forbes. Но о нем много пишут армянские СМИ и блогеры, называя иногда предпринимателя Калугаи Само («Само Калужский»). Он родной брат Карена Карапетяна, главы администрации президента Армении. Дружен с лидером партии «Процветающая Армения» бизнесменом Гагиком Царукяном и в прошлом ноябре был даже посаженым отцом на свадьбе дочери Царукяна и сына спикера армянского парламента Овика Абрамяна. Когда после торжеств владелец «Ташира» собрался улетать в Москву, его высокопоставленные друзья накрыли стол прямо под крылом самолета и два часа пировали на прощание. Говорят, что на это время в ереванском аэропорту были задержаны все рейсы.

Карапетян честолюбив: он добился, чтобы его родной город переименовали из Калинино в Ташир (название древней армянской провинции). И любит широкие жесты: в прошлом году выделил общеармянскому благотворительному фонду «Айастан» $15 млн — больше, чем все другие благотворители-миллионеры вместе взятые.

Что еще? Выпускник Ереванского политехнического института занялся бизнесом в конце 1980-х, открыв на родине кооператив. В ранние 1990-е Карапетян перебрался в Москву, но потом решил обосноваться в Калуге — там жили родственники и друзья. «В Калужской области всегда был хороший инвестиционный климат», — рассказывает калужанин Ефимкин, который в те времена имел собственный строительный бизнес. В провинциальном городе Карапетян занимался швейным производством и не очень масштабной торговлей, пока не купил компанию «Калугаглавснаб», преемника калужского подразделения Госснаба СССР. У регионального «Главснаба» было много долгов, но сохранилась и масса связей. Люди Карапетяна распутали систему платежей и стали торговать не только ширпотребом, но и промышленным оборудованием, стройматериалами, ГСМ. Среди клиентов были энергетики и структуры «Газпрома».

Одновременно Карапетян открывал в Калуге торговые комплексы «Ташир» (так с некоторых пор стал называться весь холдинг), рестораны и кафе, строил жилые дома. «Ташир» купил местное фармацевтическое производство, построил молокозавод и пекарню. Жители Калуги возмущались, что «их родной город скоро целиком переименуют в Ташир», но Карапетян отмахивался от обвинений и умел поддерживать дружеские отношения со сменявшимися губернаторами и мэрами. Ему, например, досталось право реконструировать одну из центральных площадей Калуги, его же компания, соревнуясь на конкурсе сама с собой, выиграла право инвестировать в муниципальный энергетический комплекс, то есть фактически контролировать его. Удачливые предприниматели с похожими историями есть в каждом регионе, но Карапетяну очень скоро стало тесно в Калуге. «От торговой деятельности у нас сформировался приличный кэш-фло», — рассказывает Ефимкин. Деньги решено было направить в столичный девелопмент.

В Москве «Таширу» помог калужский опыт, связи с «Газпромом» и энергетиками. «Когда мы пришли [в Москву], мы не были «сырыми», — говорит Ефимкин. — Здесь работали наши торговые подразделения. Здесь нас знали».

Помогли и контакты с земляками — по списку партнеров и контрагентов Карапетяна можно изучать состав армянской бизнес-диаспоры в Москве. Площадку для своего первого в столице торгового центра «Рио» «Ташир», судя по документам, купил у структур нынешнего совладельца Микомс-банка Артура Аракеляна. «Ташир» работал также с «Даев Плаза», принадлежащим, как считается, депутату Госдумы от ЛДПР Ашоту Егиазаряну. Крупный торговый центр «Ереван Плаза» «Ташир» построил на участке, принадлежащем компании бизнесмена Георгия Степаняна. «Мы используем возможности армянской диаспоры и традиционную склонность моих соотечественников к предпринимательству», — рассказывал Карапетян в комплиментарном интервью журналу «Босс» пять лет назад.

Но дело не только в связях. Все крупные проекты Карапетян курирует лично, вникая в детали и помогая быстро решать рабочие вопросы. Работавший с «Таширом» Максим Гасиев, генеральный директор консалтинговой компании Colliers International, вспоминает, что, когда строился первый «Рио», Карапетян сам вел переговоры с арендаторами и даже занимался интерьерами. Он настоял на том, чтобы в рекламу торгового центра было вложено намного больше денег, чем тратили конкуренты, и не прогадал: на открытие пришло столько людей, что пришлось останавливать перегруженные эскалаторы.

Еще одна особенность: Карапетян старается не разбазаривать прибыль. Компании, входящие в холдинг, сами строят торговые центры, сами занимаются отделкой, подключают воду и тепло, монтируют вентиляцию и сдают готовые площади. Нередко — своим же магазинам, продающим произведенный на собственных фабриках товар. У «Ташира» есть сеть гипермаркетов «Наш дом», свои марки одежды и обуви, сеть кинотеатров «Синема Стар», кафе и многое другое. Наконец, объекты «Ташира» не заключают договор с Мосэнергосбытом, электричество они получают от входящей в холдинг компании «Каскад Энергосбыт», с нею же заключают договоры арендаторы. «Мы первыми получили лицензию участника оптового рынка электроэнергии, — рассказывает Ефимкин. — До нас никто просто представить не мог, что без Мосэнергосбыта можно обойтись».

Определить, в какой степени разные направления деятельности «Ташира» замкнуты на холдинг, а в какой независимы, трудно. Известно, например, что около 15% площадей в новом, самом крупном «Рио» на севере Москвы были арендованы родственными структурами. По данным компании, более 65% оборота снабженческих предприятий, выросших на базе «Калугаглавснаба», приходится на компании, входящие в холдинг.

В холдинге говорят, что каждое подразделение должно быть конкурентным на своем рынке. Если по той или иной причине свой подрядчик не смог предложить на тендере самую выгодную цену, заказчик выбирает другого партнера. Такие примеры действительно есть. «Неэффективные [фирмы] не могут существовать в нашей системе, — объясняет Ефимкин. — Возможно, это особенность армянского национального менталитета: у них древние предпринимательские традиции».

«Ташир» действительно придерживается строгих правил. Долг компании никогда не превышал четверти оборота и сейчас составляет $325 млн. Карапетян лично принимает решения, когда речь идет о приобретениях, и никогда не входит в проекты со сроком окупаемости более пяти лет. Менеджера, который берется за какой-то проект, делают миноритарным акционером, чтобы заинтересовать в результате. Наконец, в тучные годы «Ташир» сформировал резервный фонд — не участвующие в обороте, консервативно инвестированные средства в размере более $100 млн.

Стратегия оказалась выигрышной. Когда разразился кризис, в «Ташир» рекой потекли предложения об участии в проекте или о его покупке. Звонили всем, от вице-президентов до PR-директора. С кем-то переговоры успехом не увенчались — например, с Mirax Group. Самвел Карапетян не стал строить многофункциональный комплекс вместе с Сергеем Полонским, и тот нашел другого инвестора. Зато «Ташир» купил половину в проекте гостиницы, расположенной в квартале небоскребов «Москва-Сити». «Мы тоже присматривались к этому проекту, — рассказывает представитель AFI Development, компании-инвестора торгового комплекса Mall of Russia Наталья Иванова. — В конце концов, у нас общая [с ним] стена. Но в кризис приняли решение в новые проекты не входить». По словам Ивановой, ее компанию устраивает скорость, с какой теперь строится отель. «При помощи этого объекта мы войдем в «Москва-Сити», — комментирует Ефимкин. — А этот комплекс рано или поздно обречен на успех». Кстати, продавцом выступала компания «Согласие», принадлежащая президенту «Союза армян России» Аре Абрамяну.

Взысканный в качестве залога по кредиту торговый комплекс «Европарк» на Рублевском шоссе «Ташир» выкупил у Deutsche Bank за $60 млн — минимум вдвое дешевле, чем себестоимость строительства. Должником, который не смог расплатиться, была компания, связанная с Ашотом Егиазаряном.

Однако больше всего объектов Карапетян выкупил не у представителей диаспоры, а у бизнесмена Сергея Гляделкина. Гляделкин с 1998-го по 2004 год работал генеральным директором государственного предприятия «Москва-центр», которое выступало заказчиком на стройках, финансируемых Москвой, — для этого были специально выделены участки земли. После отставки Гляделкина выяснилось, что инвесторами ряда этих участков являются подконтрольные ему компании, а доля города за счет этого уменьшилась. Именно так получилось с жилыми комплексами на юго-западе столицы, которые видно из офиса «Ташира». Не имея возможности рассчитаться с кредиторами, Гляделкин, как рассказал один из участников московского рынка, предлагал проекты всем желающим. «Ташир» купил у него компанию, владеющую правами на строительство «Газойл Сити», а еще несколько проектов выкупил у банков, к которым объекты отошли за долги.

Жилые комплексы близ «Газпрома» — что неудивительно — особенно ценны для компании. Карапетян еженедельно проводит по ним совещания, его можно часто видеть на стройке первого корпуса «Газойл Сити». Но все успеть невозможно, и Карапетян в своем бизнесе опирается на восемь вице-президентов, в основном выходцев из Армении, некоторые из них — его родственники.

«Национальные меньшинства умеют сохранить законы своей субкультуры. У нас законодательный вакуум, а в этих условиях их целостность позволяет успешно жить и строить бизнес», — говорит управляющий партнер брокерской компании Blackwood Константин Ковалев. И добавляет: «Для России это тоже неплохо».

Правила жизни группы «Ташир»