Строительство многоквартирного дома в Москве требует десятков миллионов долларов. Мало кто из девелоперов может вытащить нужную сумму из кармана, построить многоэтажку и продать. Но помимо привлечения средств девелопер решает массу других проблем, которые были актуальны и до кризиса.

Земля преткновения

Процесс получения земли под строительство жилья витиеват, иногда абсурден. Экзотические способы оформления прав на проект и сложные взаимоотношения между его прежними и новыми владельцами или девелопером и городской администрацией приводят к тому, что бизнес застройщика почти всегда далек от прозрачности. Посмотрев со стороны, не хочется входить в проект с деньгами. Понятно, что банкиры эти риски превращают в дополнительную процентную нагрузку.

И это не единственная головная боль. Обычно земля достается девелоперу с такими обременениями, которые способны в разы увеличить себестоимость строительства и напрочь отбить любую инициативу.

Обратимся к примеру нашего проекта в Юго-Восточном округе – реконструкция жилого квартала общей площадью 3,5 га, где расположено восемь двухэтажных жилых домов чрезвычайной степени ветхости (их строили немецкие военнопленные). В первый раз эти дома были признаны аварийными еще в 1988 г., а элементарных удобств в них никогда не было. Очевидно, что давно пора было поставить на этом месте современное жилье.

Проект начался для нас в 2006 г., когда мы заключили инвестконтракт между нами как инвестором, Федеральной службой охраны (ФСО) как заказчиком и администрацией города. Идея проста: расселить более 200 человек, трущобы снести и построить жилой комплекс, треть квартир в котором пойдет на решение жилищного вопроса военнослужащих ФСО. Начали финансирование проектных работ, заручились поддержкой Сбербанка России. Сейчас проектные работы закончены: запланировано возведение шести монолитных многоэтажных корпусов.

Казалось бы, все элементарно. Но помимо расселения более 200 человек еще нужно построить за свои деньги и передать безвозмездно городу блок начальной школы и детский сад общей площадью около 5500 кв. м и, кроме того, реконструировать все инженерные коммуникации в пределах микрорайона. Затраты на все это – не менее 40% себестоимости проекта. Впрочем, сроки реализации определены: осенью предстоит начать процесс переселения, а зимой – строительные работы.

без права на площадку

Учитывая, что последний открытый аукцион на московскую землю прошел еще в 2008 г., нужно было срочно улучшать ситуацию с выделением участков под жилую застройку. И здесь действительно есть позитивные сдвиги. В частности, начало работы Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Форма продажи прав на застройку понятна и прозрачна: с победителем торгов заключают договор аренды земельного участка. Пусть в Москве прошли пока единичные аукционы, но условия участия в них рыночные и приемлемые, хотя сложностей хватает.

На первом же аукционе РЖС мы выиграли земельный участок в Северном Тушине, всего 4,5 га. Планируем возвести здесь жилой комплекс комфорткласса общей площадью около 42 000 кв. м. Уникальная особенность этого проекта для нас в том, что впервые расходы на часть объектов социальной инфраструктуры и инженерных коммуникаций взял на себя город. Это выгодно и нам, потому что мы строим то, что должны, – жилье, себестоимость которого в этом случае может снижаться, а сроки возведения уменьшаться, и покупателю – ведь в результате мы сможем и продавать дешевле.

214 – и все!

Все знают магическую цифру 214 – номер федерального закона, призванного регулировать взаимоотношения застройщиков и покупателей, которых принято называть дольщиками. Он принимался несколько лет назад и уже тогда вызывал больше вопросов, чем давал ответов. Затем много раз менялся. Цель последних поправок благая – избавить рынок от всех форм договоров, отличных от договоров долевого участия (ДДУ), чтобы защитить права дольщиков.

Большинство московских застройщиков работает по предварительным договорам. Поправки к 214-ФЗ обязали заключать только договоры долевого участия, а это не всегда возможно – и не из-за злонамеренности застройщика, а в силу огромного количества невыполнимых требований к документации.

И сейчас с учетом цикла жизни крупного проекта в 5–7 лет многим девелоперам придется вернуться в прошлое, чтобы попытаться изменить правоустанавливающие документы.

Например, мы как инвестор реализуем совместно с заказчиком – ФСО проект жилого комплекса на 1000 квартир. Его строительство скоро завершится, большинство коммерческих квартир уже продано, проект финансируется Сбербанком. Но продавать квартиры по ДДУ юридически невозможно: формат оформления земельных отношений между заказчиком, инвестором и городом не соответствует требованиям нового закона.

Договор аренды земельного участка заключен еще в 2008 г. на период строительства, является краткосрочным, продлевается автоматически и госрегистрации не подлежит. Но если договор не зарегистрирован, то и весь проект не соответствует требованиям 214-ФЗ. И сейчас мы пытаемся изменить земельные отношения так, чтобы полностью соответствовать требованиям закона.

Как альтернативы ДДУ 214-ФЗ предусмотрены еще две формы взаимоотношений застройщика и покупателя: жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищные сертификаты.

Единичные примеры работы в формате ЖСК нам известны: один из наших проектов в Санкт-Петербурге реализован по этой схеме. Но люди с трудом понимали, почему они покупают не квартиру, а пай ЖСК, который потом будет каким-то образом приравнен к квартире.

Схема с жилищными сертификатами еще более сложна и непонятна для потребителя и содержит массу сложностей для застройщика. Так как по сути сертификаты – это ценные бумаги, то их оборот регулируется соответствующим законодательством. Клиент покупает опять же не квартиру, а облигацию. Это непонятно и неудобно, покупатели не хотят в это ввязываться, и их можно понять. Они не должны изучать проспект эмиссии ценных бумаг или устав ЖСК, они хотят купить конкретную квартиру по договору, в котором четко прописаны все условия, права и взаимные обязательства.

По-моему, неважно, как называется договор, важно, что в нем написано. Идеальным решением могла бы стать единая стандартная форма договора, утвержденная государством, с обязательной регистрацией. Такой договор должен быть максимально простым и понятным, содержать перечень обязательств обеих сторон и защищать их права. Этот документ может даже выпускаться на номерных бланках с защитой, чтобы оставалось вписать только реквизиты девелопера и паспортные данные покупателя, а также адрес приобретаемой квартиры и ее цену.

Чтобы получить право заключать такие договоры, застройщик должен выполнить ряд требований. Главное – получить разрешение на строительство, которое выдается государством и удостоверяет, что все технические требования по проекту застройщиком выполнены. Второй документ – гарантия того, что на строительство есть средства в достаточном объеме, будь то собственные деньги девелопера либо банковское финансирование. И третье – страхование рисков в крупной страховой компании. Три этих кита плюс утвержденная государством единая форма контракта – вот тогда можно говорить о достаточных гарантиях для дольщика.

В этом случае будет проще работать всем участникам рынка. Но очевидно, что в обозримом будущем так просто не получится. А пока есть только громоздкая схема взаимоотношений, где по настоящему законодательству государство не несет никаких обязательств.

Точка зрения: Между «нарисуем» и «будем жить»