Взять в долю

Обманутые соинвесторы жилья требуют помощи от государства

Москва, 28 ноября 2010 года. Митинг обманутых дольщиков на Пушкинской площадиДольщик в законе. В конце ноября тысячи людей, ставших жертвами махинаций при строительстве жилья, вышли на митинги по всей стране, требуя защиты своих прав. В ответ Министерство регионального развития предложило вообще отменить закон о долевом строительстве. Что из этого может выйти — выяснял The New Times 51-летняя Антонина Лосева — бомж. Точно так же, как ее мама, муж и двое сыновей. Восемь лет назад, продав две квартиры в Новосибирске (свою трехкомнатную и мамину двухкомнатную), они всей семьей приехали в столицу и вложили вырученные $57 тыс. в будущую просторную четырехкомнатную квартиру в подмосковной Щербинке. «Вложили и стали ждать светлого будущего. Ждем до сих пор», — иронизирует Антонина. Застройщик — компания «Стройметресурс» — в 2006 году оказалась банкротом. Дом Лосевых остался стоять 17-этажной пустой коробкой, как и дома остальных дольщиков Щербинки: сегодня их около 3 тыс. человек.

«Что мы только ни делали — выходили на Красную площадь, захватывали две недостроенные квартиры, держали в них оборону целый год, вели оттуда трансляции по интернету, обращались к депутатам, к президенту — все бесполезно», — рассказывает Антонина. Но с надеждой пока не расстается: говорит, что власти нашли нового застройщика, с которым уже заключен договор. Правда, у Антонины есть опасение, что нынешняя активность — из-за скорых выборов, и если не достроят сейчас, то не достроят уже никогда. А пока Лосевы живут в съемной квартире в Люберцах и отдают за нее всю зарплату Антонины — 25 тыс. рублей в месяц. У всех членов семьи в графе «место жительства» в паспортах пусто. А младшего сына 23 лет из-за отсутствия прописки грозятся забрать в армию простым солдатом, несмотря на то что он отучился на военной кафедре и носит звание офицера. «Родина требует от нас исполнения долга, а свой долг вернуть не хочет», — резюмирует Антонина.

Товарищи по несчастью Сколько в стране обманутых дольщиков, точно не знает никто. Минрегионразвития говорит о 50 тысячах. Руководитель проекта «Однодольщики.ру» Игорь Гульев называет другую цифру — не менее 150 тыс. Только на одном его сайте в течение 8 месяцев зарегистрировались 54 тыс. человек и каждый день добавляется несколько новых. Свой интернет-ресурс 28-летний Гульев создал от отчаяния, когда после 30 судов так и не добился правды. В 2004 году он вложил около $100 тыс. в две квартиры в жилом комплексе «Лесная корона» в подмосковном городе Юбилейный — для себя и своей сестры. Но в том же году строительство остановилось. «Все недостроенные дома стоят на землях Министерства обороны, — рассказывает Игорь Гульев. — Когда я приобретал квартиру, у меня не было даже в мыслях, что может что-то случиться: думал, Минобороны — это гарант, самое сильное и серьезное министерство в стране».

Когда стали разбираться, оказалось, что министерство вовсе не «гарант», поскольку не выполняет функции заказчика. Тогда Гульев создал интернет-форум по жилому комплексу «Лесная корона» и за три месяца собрал 450 товарищей по несчастью. Вместе они митинговали, пытались добиться возбуждения уголовных дел против одного столичного банка, явно причастного к хищению денег дольщиков, — тщетно. «Я пришел к выводу, что дела обманутых дольщиков не расследуются у нас в стране по двум причинам: либо из-за некомпетентности, либо из-за недобросовестности следователей, — говорит Гульев. — Назрела необходимость менять законодательство».

Однако в Минрегионразвития задачу поняли глубоко по-своему. Министр регионального развития РФ Виктор Басаргин в конце ноября заявил, что проблема обманутых дольщиков «всех достала»

** По данным Минрегионразвития РФ, на 1 ноября 2010 г. в стране насчитывается свыше 800 проблемных объектов, строительство которых ведется при соинвестировании гражданами. Это 8,5% от общего числа строящихся многоквартирных домов. . «Люди в отчаянии. Планка их терпения достигла максимума», — посочувствовал пострадавшим министр. В Минрегионе создали рабочую группу по решению проблем дольщиков, однако первая же ее инициатива привела жертв квартирных махинаций в шок: чиновники предложили запретить долевое строительство как таковое. Иными словами, отменить Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», принятый в 2004 году.

Дольщики обвиняют в своих проблемах не только застройщиков

Ключевой инвестор Идея Минрегиона повергла в изумление и специалистов в области строительства и недвижимости. «Отмена закона только ухудшит положение тех дольщиков, которые сейчас находятся в сложной ситуации, — уверен Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов. — Если сегодня у них есть основания требовать справедливости по суду, то после отмены закона де-юре таких оснований не будет. Нет закона — нет проблемы».

«Все проблемы обманутых дольщиков — не в долевом строительстве как таковом, а в нарушении закона, — солидарен Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». — Власти руководствуются странной логикой: это все равно что отменить Правила дорожного движения из-за того, что некоторые водители их нарушают и в результате гибнут люди». По словам Репченко, обманутые дольщики — плод так называемых серых схем, то есть различных предварительных договоров о продаже квартир в новостройках, которые как раз шли в обход закона о долевом участии (см. справку на полях). «Поэтому бороться с проблемой обманутых дольщиков нужно, применяя жесткие меры к застройщикам и пресекая работу по «серым» схемам, а не запрещая долевое строительство как таковое», — говорит Репченко.

Отмена закона о долевом участии может сыграть злую шутку не только с дольщиками. По мнению экспертов, она может привести к полному краху строительного рынка либо к появлению новых «серых» схем. От 50 до 90% жилья в России, по данным портала IRN.RU, строится на средства от долевого участия. «Де-факто бльшая часть жилья в стране возводится за счет привлечения денег частного инвестора, — замечает Олег Репченко. — В Москве это около 70% жилья, в других регионах — более половины». Если отменить долевое строительство, говорят представители отрасли, небольшие строительные компании разорятся, а жилье резко подорожает: застройщику придется брать кредит под высокие проценты, а выплату по кредиту окупать за счет повышения стоимости квартир.

„

Бороться с проблемой обманутых дольщиков нужно, применяя жесткие меры к застройщикам и пресекая работу по «серым» схемам, а не запрещая долевое строительство как таковое

”

Кроме того, банки, скорее всего, откажутся инвестировать в строительство жилья. «Сегодняшний рынок строительства и девелопмента в России непрозрачен настолько, что банки в этот сектор не идут и заменить участие физических лиц в финансировании строительства не могут», — констатирует Константин Апрелев. По его словам, сегодня получить банковские инвестиции для кредитования строительства очень сложно. «Банки не умеют адекватно контролировать эти риски. С учетом прошедшего кризиса не думаю, что они смогут быстро развернуться в сторону финансирования строительства», — заключает Апрелев

* С начала 2010 года российские банки прокредитовали 289 тыс. сделок на рынке жилья на сумму 316 млрд рублей. Это в два с лишним раза меньше, чем до кризиса, когда выдавалось почти 500 тыс. жилищных кредитов в год более чем на 700 млрд рублей. .

Деньги — под «крышу» Где же выход? Пока что власти идут путем наложения штрафов: с 26 июня, согласно поправкам к № 214-ФЗ, сделки с жильем, при которых привлекаются средства граждан, должны заключаться только по закону о долевом строительстве. В ноябре поправки дали первые результаты: Моснадзор оштрафовал три компании, которые продавали квартиры в обход закона о долевом строительстве

* ООО «Трейд инвест» — штраф 400 тыс. рублей, ООО «Асмато» — 20 тыс. рублей и ППСК ТЭЦ-25 (два штрафа) — на 100 тыс. и 20 тыс. рублей . Компании, попавшие под действие штрафных санкций, от комментариев для прессы отказываются. Зато Моснадзор охотно информирует, что проверяет в настоящее время еще 25 компаний (в том числе группу ПИК, «СУ-155», «ДОН-строй», «Система-галс», «Миракс групп»). Эта мера может предотвратить появление новых обманутых инвесторов, но проблемы уже обманутых людей не решает, уверен Игорь Гульев.

Чтобы в корне решить проблему дольщиков, он предлагает ввести лицензирование компаний на право привлечения денежных средств от граждан. «Те застройщики, которые могут строить за свои деньги или привлекают кредиты, пусть так и строят, — поясняет автор «Однодольщиков». — А вот те, кто привлекает деньги граждан и рискует ими, пусть сначала получат лицензию ФСФР, как это принято на всех финансовых рынках». По словам Гульева, в этом случае сам факт привлечения компанией без лицензии денежных средств граждан под строительство многоквартирных домов уже будет преступлением, по которому можно привлекать виновных к уголовной ответственности — по статье «Незаконное предпринимательство».

Кроме того, «однодольщики» предлагают, чтобы между частным инвестором и застройщиком в обязательном порядке стоял финансовый агент — банк. При этом на счет застройщика переводятся лишь 20–30% денежных средств дольщиков, а остальные деньги аккумулируются у банка-посредника — до тех пор, пока инвесторы не получат ключи от квартир. «Таким образом, самая большая часть денег дольщиков становится собственностью застройщика, только когда дом достроен», — заключает Гульев.

А депутаты Санкт-Петербурга выступили с инициативой создать в стране фонды страхования дольщиков: каждый застройщик должен будет вносить в фонд 2–3% от суммы, полученной от продажи квартир. Таким образом, общий объем фондов составит несколько миллиардов рублей. По мнению депутатов, застройщики согласятся вносить деньги, поскольку гарантия страхования рисков привлечет больше покупателей.

Что касается «старых», уже обманутых дольщиков, здесь вина лежит главным образом на государстве и муниципалитетах, уверен Олег Репченко. «Поскольку власти сами привели недобросовестных застройщиков на рынок — выдали лицензию на строительство, выделили землю, то теперь должны сами изыскивать ресурс, чтобы проблему решить», — говорит эксперт. По его словам, таким ресурсом могут стать еще не освоенные площадки, которые можно отдать добросовестным застройщикам — в качестве компенсации за достройку домов обманутых дольщиков. Такие площадки есть в любом городе, уверяет эксперт, в том числе и в Москве.

---

Основные схемы «серых» договоров,
которые используют застройщики для ухода от ответственности перед законом

1. Договор предварительной купли-продажи

Самая распространенная «серая» схема. Покупатель и застройщик заключают лишь предварительный договор купли-продажи — о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве. Eсли у застройщика возникли проблемы, факт инвестиций придется доказывать в суде.

1. Вексельная схема

По вексельной схеме дольщики получают от застройщика не саму квартиру, а лишь обязательство ее этому дольщику передать. Если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, он может лишь продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.

1. Договор переуступки прав требования

Предполагает выкуп договоров долевого участия. Как правило, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Ими могут оказаться очень хорошие знакомые застройщика. Новый дольщик обязан в срок погасить имеющиеся долги предыдущего дольщика.

1. Договор соинвестирования

Заключая подобный договор, дольщик становится партнером компании по бизнесу и в равной степени несет все возможные риски. В этом случае он не может рассчитывать на защиту своих интересов по закону «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителя».
Источник: bpn.ru