Е. Никитина

Кварталы с собственной инфраструктурой в центре города, а не маленькие клубные дома должны были формировать предложение в премиальном сегменте на более высокой стадии развития рынка.

Финансовые неурядицы застройщиков и потенциальных покупателей тенденцию (и начатые проекты) заморозили. А столичные власти, декларируя прекращение всякого коммерческого строительства в центре города, добьют окончательно – или придадут новый импульс возведению дорогих жилых комплексов уже за пределами ТТК.

«Для больших проектов нужны устойчивый спрос, большие деньги и доверие инвесторов», – уверен Алексей Сидоров, директор по развитию «Калинки риэлти».

По мнению Сидорова, идею комплексной элитной застройки девелоперы начали продвигать после того, как городские власти ограничили точечную. К концу 2008 г. в Москве не осталось ни одной промзоны, на которую только ленивый взгляд не положил, планируя делать элитный квартал, но мало кто озаботился выпуском разрешительной документации, вспоминает эксперт. Позже сказались и перемены в строительной политике мэрии. «Десяток проектов в разной стадии зависли, завязли, уперлись, – констатирует эксперт. – Застройщикам закончить бы начатое». Впрочем, комплексные проекты дороги и делаются долго даже при благоприятной экономической ситуации.

Найти место

Но несколько элитных кварталов в Москве построено и строится. Директор EliteCenter Александр Дьяченко привел в качестве удачного завершенного проекта комплекс «11 Станиславского» в районе Таганки, который был начат до кризиса и реализован на 90%. Более того, по данным Елены Юргеневой, директора департамента Knight Frank, единственный клубный дом среди строящихся сейчас – Barkli Virgin House (21 квартира) на Остоженке.

Однако Тимур Сухарев, коммерческий директор компании «Реставрация Н», не видит другого пути для создания элитного жилья, кроме точечной застройки. «Во всяком случае, на Остоженке есть место только для маленьких клубных домов, – говорил он на пресс-конференции в середине марта. – В Хамовниках есть площадки для больших проектов, если [мэр Москвы Сергей] Собянин позволит».

«Для элитной недвижимости важно место, место и еще раз место», – напоминает Наталья Кац, управляющий директор агентства «Усадьба». А объекты, небезупречные с точки зрения местоположения, для повышения конкурентоспособности должны обладать впечатляющим набором инфраструктуры.

По ее мнению, после запрета на строительство в ЦАО остается только возможность бережной реконструкции: «Сейчас от Ордынки до Малой Дмитровки ничего из жилья не анонсировано. Остаются Хамовники, Плющиха, район Фрунзенской. Мне интересна судьба «Росстройэкспо». Там много ангаров, которые можно снести и построить дома, строительная выставка в центре Москвы ни к чему. Территория «Красного Октября» – хорошее место, которое имеет широкие возможности для реконструкции». Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, говорит, что ведется работа над проектом Red October Residence (на территории фабрики «Красный Октябрь», участок около 5 га), но пока параметры его точно не определены.

«Болотный остров по-прежнему остается неосвоенным – кризис и несогласованные действия владельцев площадок свели на нет грандиозные проекты по строительству на его территории фешенебельных кварталов. Однако при грамотном подходе он еще может стать резервом для возведения сотен тысяч квадратных метров новых жилых и деловых кварталов», – продолжает Александр Зиминский, директор департамента продаж Penny Lane Realty.

Зиминский не уверен, стоит ли «ставить крест на проектах комплексной элитной застройки». «С одной стороны, власти недвусмысленно дали понять, что на контракты по строительству нового жилья в пределах ТТК инвесторам можно не рассчитывать. С другой – на совещании по результатам работы стройкомплекса в 2010 г. Сергей Собянин сделал заявление, что в столице остается 27 га территорий промзон, многие участки расположены в центре. Можно освободить до двух третей этих территорий. Вряд ли почти 20 га можно занять только социальной и транспортной инфраструктурой, поэтому у застройщиков еще остается надежда на использование этого резерва», – рассуждает он.

Для проектов комплексного развития территории нужны участки от 3 га и более; по оценке «Миэль-новостроек», таких площадок не менее 95% от всех промзон города. Крупные промзоны от 3 до 11 га, которые можно использовать под комплексную застройку, есть также в пределах ТТК. «И сейчас в центре крупные комплексы в основном возводятся на месте выведенных заводов и промышленных предприятий, большинство этих проектов имеет достаточно долгую историю», – напоминает Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood.

«Элита» крупными партиями

Сейчас в активной фазе строительства находятся «Итальянский квартал» (ул. Фадеева, 4, девелоперы – «Гута-девелопмент» и ГК «Инсигма»), «Садовые кварталы» (ул. Ефремова, ул. М. Трубецкая, проект УК «Уникор»), «Английский квартал» (ул. Мытная, 13, проект ГК ПИК бизнес-класса), перечисляет Ковалев. Эти три «квартала» – самые крупные и самые доступные в верхнем ценовом сегменте, говорят риэлторы. «Объем квартир весьма существенный, чтобы удовлетворить спрос в течение нескольких лет», – считает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.

«Итальянский квартал» занимает 2,5 га, в комплексе будет 310 квартир, 100 квартир продано за 2010 г., сообщила Анна Миронова, заместитель гендиректора «Гута-девелопмента». Сейчас цена 1 кв. м – от $9000. В «Английском квартале» будет 949 квартир суммарной площадью 96 500 кв. м, общая площадь – 136 000 кв. м, участок – 4,4 га. Цена – от $6654 за 1 кв. м.

«Садовые кварталы» занимают 11,1 га, общая площадь – более 450 000 кв. м, жилая – 177 000 кв. м. Проектирование этого микрорайона на месте завода «Каучук» в Хамовниках началось в 2005 г. До 2015 г. планируется построить четыре жилых квартала, объекты коммерческой недвижимости, инфраструктуры. Первая очередь, 14 зданий (430 квартир), должна быть готова к середине 2013 г., к тому же времени девелопер рассчитывает продать 80% общего объема жилья. Средняя цена – $10 000 за 1 кв. м (при инвестиционной себестоимости $5000–6000 за 1 кв. м), рассказывала Анжела Кузьмина, коммерческий директор «Уникора».

Начато строительство ЖК Knightsbridge Private Park (ул. Кооперативная, 16, девелопер – «Реставрация Н»). Общая площадь застройки на участке в 3 га – 91 420 кв. м, жилая – 49 900 кв. м. Среди крупных заявленных комплексов Ковалев также называет проект на Малой Пироговской, вл. 8, – на месте фабрики «Моснитки» «Дон-строй» до 2012 г. планирует построить комплекс на 310 квартир суммарной площадью 45 855 кв. м (общая площадь – 94 199 кв. м). Еще до кризиса «Декра» заявляла о строительстве крупного комплекса (около 400 000 кв. м) на месте завода «Мосдормаш» и 7-го таксомоторного парка (ул. Сергея Макеева, 9) в Пресненском районе, неподалеку от «Москва-сити», вспоминает Ковалев. Дмитрий Халин говорит, что продолжается работа над «Парк-сити» (на наб. Тараса Шевченко) – еще одним проектом с долгой историей. В прошлом году правительство Москвы утвердило проект планировки квартала 14–15 района Дорогомилово, по которому предполагается возведение 108 000 кв. м жилья.

Строится Barkli Park около Театра Советской Армии (три дома переменной этажности). Строительство Sky-House от MosCityGroup (145 180 кв. м, в том числе 61 500 кв. м жилой, 539 квартир) летом было приостановлено, затем возобновлено, продолжает перечень Ирина Могилатова, гендиректор Tweed. Корпорация «Снегири» начинает строить жилой комплекс на ул. Минской рядом с природным заказником «Долина реки Сетунь» (50 500 кв. м жилой площади, территория застройки – около 5 га). Красивое место, хоть и не «золотая миля», поэтому решили делать de luxe, а не бизнес-класс, знает руководитель компании «Калинка риэлти» Екатерина Румянцева, и ценник стартует от $20 000 за 1 кв. м.

Павел Лысенко, президент УК «Уникор», уверен, что перспективы у элитной комплексной застройки есть: «Это доминирующий тренд в противовес точечной застройке, которая создает массу всем известных неудобств». Хотя, по его словам, это дорогие проекты и «не все объекты, которые до сих пор относят к комплексной застройке, де-факто остаются таковыми». «Крупные комплексы премиум-класса вновь начинают интересовать инвесторов, – отмечает Дмитрий Халин. – Это вселяет оптимизм относительно будущего подобных проектов в Москве».

Парк внутри

Сейчас элитные жилые комплексы непременно проектируются с внутренним двором, а слово «парк» все чаще встречается в названиях. Приватный внутренний двор должен обеспечивать жильцам комфортное единение с природой посреди кошмарной Москвы, которую безудержная девелоперская активность к настоящему времени превратила в место, мало достойное вида из окон квартир по $20 000 за 1 кв. м.

«Конфигурация здания позволяет создать комфортабельную, закрытую от улицы жизненную среду за счет устройства большого благоустроенного внутреннего двора», – написано про новый проект на сайте «Дон-строя». «Территория «Итальянского квартала» – это уютные благоустроенные дворы общей площадью 15 000 кв. м, в которых и маленькие, и взрослые жители смогут найти свой уголок», – сообщает релиз от «Гута-девелопмента». «Knightsbridge Private Park – единственный жилой комплекс в Москве, который располагает собственным парком, что обеспечивает высокий уровень культуры быта. Инфраструктура проекта <...> позволяет при желании минимизировать время, проводимое вне квартала», – говорится на сайте «Реставрации Н». Вид из окон четырех образующих московский Knightsbridge особняков будет на этот частный парк площадью 2 га. «Мы живем в мегаполисе, и окружающую застройку преобразовать невозможно», – сожалеет Тимур Сухарев.

Отгородить от внешнего мира более 11 га невозможно, и такой задачи перед архитекторами в «Уникоре» не ставили. Главный архитектор проекта Сергей Скуратов на пресс-конференции в начале марта объяснял, что соотношение общедоступной городской и закрытой территорий в «Садовых кварталах» будет 45 на 55%. «Для Москвы это почти меценатство», – уверен Скуратов. Четыре квартала расположатся вокруг общественной зоны с развитой социальной, культурно-досуговой и деловой инфраструктурой. Но внутри каждого квартала спроектирован собственный дворик, поднятый на один уровень над землей. Архитектурно-планировочные решения таковы, что жители микрорайона и его гости не должны пересекаться, а вся транспортная инфраструктура микрорайона размещается под землей. «Это позволяет, с одной стороны, вписать микрорайон в окружающую застройку, а с другой – обеспечить безопасность и неприкосновенность частной жизни его обитателей», – говорится в пресс-релизе компании.

«Жителям домов в таких проектах нет необходимости выезжать за пределы своей территории для решения повседневных бытовых задач. Такая застройка отражает потребности жизни в современном мегаполисе», – считают в «Уникоре».

Впрочем, и у города еще остались ресурсы для создания благоприятной среды обитания. Например, для жильцов Barkli Park на ул. Советской Армии (130 квартир, 42 186 кв. м, построят до конца года) застройщик – компания «Баркли» обустроит собственный вход в прилегающий Екатерининский парк.

Не на пустом месте

Ирина Могилатова, генеральный директор Tweed:

– Тенденции не возникают на пустом месте. Появление крупных элитных проектов вызвано вполне понятными причинами: начался массовый вывод промышленных предприятий из центра, образовались большие свободные площади. Земля в центре Москвы дорогая, неудивительно, что девелоперы взялись строить на этих площадках дорогое жилье. А дальше зависит от того, кому какой участок удалось приобрести: на 11 га вырастают «Садовые кварталы», а на 1 га – клубный дом. У элитных кварталов есть свой покупатель, если будущий застройщик учтет ошибки, через которые прошли девелоперы нынешние. В районе Плющихи-Хамовников достаточно площадок для строительства, на них уже запланировано строительство объектов класса de luxe.

Перспективы обсуждать рано

Александр Дьяченко, директор EliteCenter:

– Комплексная застройка территорий более присуща проектам экономкласса. Однако в бизнес- и элитном сегментах уже давно назрела необходимость такого строительства: клиенты хотят жить в центре, иметь всю необходимую инфраструктуру рядом с домом. А девелоперам проще и выгоднее строить комплексно на больших территориях при наличии свободных денег. В результате выходит гораздо больший объем квадратных метров на продажу, но по более низкой цене, что ускоряет их реализацию. Жилье на территории комплексной застройки выглядит более привлекательно для потенциальных покупателей, нежели конкурирующие объекты точечной застройки по соседству. Но обсуждать радужные перспективы комплексной застройки в элитном секторе пока рано – здесь требуются колоссальные знания, опыт первоклассных девелоперских компаний ну и колоссальные деньги, конечно же.

На асфальте: Недопетая песня