Курортный район — самый экологически чистый пригород, поэтому он является сегодня местом концентрации элитного домостроения.

Наибольшая строительная активность наблюдается в Сестрорецке, Репино и Комарово. По словам участников рынка, вряд ли в ближайшее время у района удастся отнять статус самого престижного пригорода Петербурга. Как говорят аналитики, вплоть до 2009 года на волне активной стройки ежегодный ввод жилой недвижимости в Курортном районе составлял 45-65 тыс. кв. м или 500-600 квартир (без учета ИЖС). Этот район находился на втором месте по объемам ввода нового строительства (после Пушкинского). В 2010 году в Курортном районе квартирных домов введены единицы — меньше, чем в Петродворцовом и Колпинском районах. Таким образом, расстановка сил сильно поменялась.

Другой уровень

"В плане развития инфраструктуры для жизни и отдыха Курортный район, безусловно, не имеет конкурентов. Преимущество района для будущего жилья также в принадлежности к административным границам Петербурга, что дает стимул для развития района, это и другой уровень развития социальной и коммунальной сферы", — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg.

Дмитрий Абрамов, генеральный директор ОАО "БТК девелопмент", отмечает, что многоквартирное жилье располагается, в основном в Сестрорецке и Зеленогорске, при этом первичный рынок в данном сегменте развит достаточно слабо.

По словам Эдуарда Киямова, директора филиала ЗАО "Желдорипотека", в Санкт-Петербурге, среди компаний, строящих жилье в Сестрорецке, наиболее крупные проекты реализуют ООО "6 Трест", который на пересечении Приморского шоссе и ул. Токарева строит 9-16-этажный кирпично-монолитный дом, и ООО "Океан Трейдинг Компани", которое на ул. Транспортной возводит 17-этажный кирпично-монолитный дом. В мае 2011 года группа компаний ЦДС планирует начать продажи в жилом комплексе площадью более 40 тыс. кв. м в центре Сестрорецка.

Абсолютно противоположная ситуация — на первичном рынке малоэтажной застройки. "В активной продаже, по нашим данным, на территории Курортного района предлагается около 30 проектов. Среди них в равной степени представлены объекты, предлагающие только коттеджи, таунхаусы или участки со свободным подрядом. Около трети объектов предлагают mix-варианты: квартиры + таунхаусы, коттеджи + таунхаусы, коттеджи + участки со свободным подрядом. В одном из объектов представлены все форматы", — сообщил господин Абрамов.

Ввиду престижности направления стоимость земли и квадратного метра в Курортном районе самая высокая из пригородов. По данным "БТК Девелопмент", средняя цена за сотку составляет порядка 500-700 тыс. руб. Максимальная стоимость зафиксирована на отметке 2 млн руб. за сотку (участки в Сестрорецке).

Цены и спрос на данный момент достаточно стабильны, однако по сравнению с аналогичным периодом прошлого года заметно явное оживление — больше интересантов, больше сделок.

С начала 2011 года на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти заявлено более 30 новых объектов. В Курортном районе продажи в новых проектах не стартовали. В целом в структуре предложения Курортный район занимает 8-9% рынка загородной недвижимости. Среди застройщиков достаточно ограниченное количество профессиональных операторов рынка малоэтажного домостроения. Большинство проектов реализуется компаниями, для которых загородное направление не приоритетно (так называемый пробный камень), либо обществами, созданными непосредственно "под проект".

"Район Сестрорецка, Солнечного, Репино, Комарово — лидер элитной застройки среди пригородов Петербурга. Обилие предложения класса люкс привело к тому, что средний уровень цен на жилье в некоторых частях Курортного района (например, в Сестрорецке) в последнее время стал превышать аналогичный показатель в Петербурге. Сегодня за дом в коттеджном поселке в Сестрорецке и его окрестностях придется заплатить не меньше 13-15 млн руб. Стоимость аналогичного объекта в "стихийной застройке" начинается от 10-12 млн руб. Что касается многоэтажной жилой застройки, то средняя стоимость квадратного метра в Курортном районе на I квартал 2011 года составляет 60 тыс. рублей за кв. м, что на 14-20 процентов меньше стоимости жилья в среднем по городу", — говорит господин Киямов.

Одно из главных достоинств района — благополучная экология. Курортный район считается одним из самых экологически безопасных в городе. Здесь располагается всего 11 промышленных предприятий. Наиболее крупным из них является ОАО "Сестрорецкий хлебозавод". Около 70% всей площади района составляют земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения. Площадь газонов и скверов 50,1 га, 2062 га — лесопарковая зона.

Главная стройка

Главной стройкой Курортного района на ближайшие годы станет намыв территорий в акватории Финского залива в районе Сестрорецка. Проект будет реализовываться структурами группы "Новатэк", которая в ноябре 2010 года выиграла конкурс, проводимый городской администрацией. Инвестору предстоит намыть 376,9 га новых территорий в Финском заливе в районе Сестрорецка. Распоряжение о расширении границ Петербурга за счет намыва 376,92 га в Финском заливе премьер-министр России Владимир Путин подписал в ноябре 2009 года.

Будущий намыв будет разбит на два участка: 60 га к северу от Тарховского лесопарка отведены под объекты спорта, а 316 га в районе Горская — Тарховка предназначены под строительство объектов жилой общественно-деловой застройки.

Аукцион, который состоялся в ноябре 2010 года, ажиотажа не вызвал, поскольку инвестор под проект был известен практически с самого начала. Инвестором будущей намывной территории стало ООО "Северо-Запад Инвест" (70% этой компании через ООО "Левит" владеет председатель правления газовой компании "Новатэк" Леонид Михельсон). В сентябре 2009 года компания приобрела за 36 млн рублей 15 участков общей площадью 144,2 га на побережье залива, напротив планируемого намыва.

Согласно условиям ноябрьского конкурса, максимальный срок подготовки проекта планировки и межевания территории — 18 месяцев. Максимальный срок выполнения работ по намыву и стабилизации территории — 50 месяцев после подписания договора. К 2029 году инвестор должен построить 3,5 млн кв. м недвижимости, из них 2 млн кв. м жилья. Участники рынка оценивают намывные работы в среднем в 60 млн рублей за гектар.

Отели в приоритете

Коммерческая недвижимость Курортного района полностью соответствует его названию. Здесь превалирует гостиничная недвижимость — большое количество различных отелей, пансионатов, баз отдыха общей вместимостью около 10 тыс. мест, что составляет почти половину от всего загородного рынка средств размещения. По данным Knight Frank St. Petersburg, в конце прошлого года в Репино открылось сразу два новых spa-отеля высокого уровня на расстоянии 500 м друг от друга — ForRestMix Club (111 номеров) и La Viva (66 номеров). После завершения этих проектов в районе практически не осталось активных гостиничных строек. Есть несколько проектов, имеющих статус гостиничных только на бумаге, а по факту являющихся коттеджными поселками со статусом апартаментов.

Отдельно следует отметить проект развития территории пансионатов "Балтиец" и "Буревестник", где планируется сохранить гостиничные объекты в полном объеме с улучшением их качественного уровня, а также существенно расширить спектр предоставляемых услуг. В будущем эти территории станут привлекательным местом для семейного отдыха. А вот остальные сегменты коммерческой недвижимости Курортного района, как и в большинстве пригородов Петербурга, развиты слабо.

Слабое звено

Курортный район имеет слабую транспортную доступность, дороги часто перегружены. Надежды участников рынка связаны с планами по реконструкции дороги в Приморском районе и строительством Западного скоростного диаметра. Как надеются аналитики, толчок к дальнейшему развитию района также может дать строительство в Лахте небоскреба "Газпрома", который "переехал" туда с Охты.

Сейчас Курортный район конкурирует со Всеволожским по коттеджным поселкам, но после улучшения транспортной доступности конкурентов у него не останется, и это, возможно, повлияет на стоимость жилья комфорт-, бизнес-класса, а также элитных объектов. Пока же проходящее через Курортный район Приморское шоссе в летние месяцы не справляется с трафиком. Позитивные изменения возможны после окончания строительства Кольцевой автодороги и Западного скоростного диаметра.

Валерий Грибанов

Премиальный статус