Бизнесу нужны кабинеты, и значит, офисная недвижимость в Москве вновь становится интересной для инвесторов. Но пока остается рискованнной для девелоперов.

По данным Praedium Oncor International, общий объем инвестиционных транзакций на рынке коммерческой недвижимости в России по итогам 2011 г. может превысить $5 млрд. Около 82% вложений придется на Москву, 18% – на регионы, а в Москве около трети всех инвестиций (примерно $1,5 млрд) заберет офисный сегмент. «Если не произойдет каких-либо крупных сделок, которые могут изменить всю картину», – уточняют аналитики компании. 80% инвесторов, по оценкам консалтинговых компаний, – крупные российские структуры.

Кабинеты для денег

«В апреле-мае 2011 г. стало известно о нескольких крупных инвестиционных сделках: Coalco продала свою долю в бизнес-центре White Square, а также часть проекта White Gardens компании «ВТБ капитал». Сообщалось, что ТНК-ВР удалось продать офисный комплекс «Альфа-Арбат-центр» (около 50 000 кв. м) на Старом Арбате структурам группы «Промсвязьнедвижимость», приводят примеры в Praedium.

«Выросло число запросов на приобретение готового арендного бизнеса и со стороны рантье», – говорит Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. Среди них также преобладают российские частные инвесторы. Им, считает гендиректор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, можно рассчитывать на 8–13% (по другим оценкам – 8–10%) годовых, тогда как инвестиции в жилую недвижимость приносят сейчас около 5%.

Но все же в Penny Lane Realty считают, что приобретением офисов классов А и В в первую очередь интересуются крупные компании. «Например, в феврале о намерении купить бизнес-центр объявили «Ростелеком» и Raiffeisenbank», – говорилось в распространенном Penny Lane Realty пресс-релизе.

Компания ОПИН недавно заявила, что хочет покупать качественные объекты торговой и офисной недвижимости за свои акции. По словам гендиректора ОПИН Артемия Крылова, они рассчитывают на доходность 15–25%. Консультанты, впрочем, считают, что хороших объектов с такой доходностью в Москве нет.

В I квартале крупных инвестсделок было мало (Sminex приобрела активы «Гиналмаззолото»), но в компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate прогнозируют до конца 2011 г. плавное увеличение вложений в офисы: «Ожидать серьезных сделок, особенно с участием иностранного капитала, можно будет начиная со второго полугодия 2011 г.». С прогнозом согласны в CB Richard Ellis (CBRE). «Большинство инвестсделок совершается во второй половине года. Как и в предыдущие годы, офисный сектор будет привлекать наибольшее количество инвесторов», – говорит Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CBRE в России.

«Высокий интерес со стороны инвесторов может привести к тому, что ставки капитализации для наиболее качественных офисных проектов в центре города будут незначительно скорректированы в сторону снижения», – считают в Praedium. Предполагается, что цены на объекты будут расти.

По данным Жуликова, цены предложений выросли на 30–100% по сравнению с 2010 г., «однако сделки совершаются в рамках рынка». «Цена объектов зачастую неоправданно завышена», – считают в Astera. По данным экспертов, за год офисные площади подорожали на 6–10%.

Рост спроса со стороны конечных пользователей в Penny Lane Realty оценивают в 30–40%. «Многие компании объявили о планах по расширению и переезду в новые офисы в течение года», – отмечают в Knight Frank. В Astera считают «неизбежным» увеличение количества арендных сделок в 1,5–2 раза до конца 2011 г.

По подсчетам Jones Lang LaSalle, в I квартале 2011 г. было куплено и арендовано 372 600 кв. м, что на 19% больше, чем за аналогичный период 2010 г. Было заключено несколько крупных сделок: Pfizer разместилась на 5800 кв. м в «Башне на набережной», «Кредит Европа банк» арендовал 7600 кв. м в БЦ «Даймонд холл», Русский банк развития арендовал БЦ «Прогресс» (6100 кв. м). «Ренессанс капитал» снял около 7000 кв. м в БЦ «Двинцев».

Банки сейчас самые активные потребители офисных площадей, эта общеевропейская тенденция не обошла и российскую столицу. «В Москве 26% всех офисных площадей арендуется и покупается банковскими и финансовыми компаниями», – оценивают в Cushman & Wakefield. По данным Astera, на компании финансового сектора приходится 27% активных арендаторов.

Девелоперы осторожничают

По данным Colliers International, вакантных офисов в Москве становится меньше. В I квартале в классе А было свободно 16,4%, в бизнес-центрах класса В – около 10%. Аналитики компании Astera считают: если текущая макроэкономическая ситуация сохранится, к концу года будет вакантно 12 и 8% соответственно. В основном пустуют бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2010 г. – I квартале 2011 г. Так, по данным Cushman & Wakefield, с начала года было построено 15 качественных офисных зданий общей площадью 215 000 кв. м (оценки других компаний варьируются от 130 000 до 240 000 кв. м), около 80% новых площадей свободно и предлагается в аренду. В зданиях, строительство которых завершилось в 2008–2009 гг., свободно не более 15%. В бизнес-центрах, открытых до 2007 г., практически нет свободных помещений, уточняется в отчете Colliers.

По данным консультантов, всего в Москве сейчас около 12 млн кв. м офисов классов А и В, до конца года в лучшем случае появится до 1 млн кв. м, всего на ближайшие 2–3 года запланировано около 2,1 млн кв. м. Преобладают офисы класса В (до 85%, по разным оценкам), 26% проектов – это реконструкция (Colliers).

Аналитики отмечают низкую девелоперскую активность и более осторожные оценки перспектив новых проектов. Ввод площадей в I квартале произошел в основном за счет объектов, фактическое строительство которых завершилось еще в 2010 г., считают в Penny Lane Realty.

Ориентиры: На старых запасах