Е.Разумный

В 1990-е гг. Александр Ручьев – основатель, основной владелец и президент ГК «Мортон» – начинал свой бизнес с капитального ремонта. Сегодня оборот компании – $1 млрд. Но и этого ему мало – теперь 38-летний девелопер собирается построить в Подмосковье линию струнного транспорта, города-теплицы и «Институт власти». В первом своем интервью Ручьев рассказывает, какие порядки ввел в столичном стройкомплексе новый мэр Москвы Сергей Собянин, зачем ему китайские строители, а также иллюстрирует тезис о бессмысленности эмиграции цитатами из христианских пророков.

1994

организовал и возглавил группу компаний «Мортон»

4,5

млн квадратных метров – таков объем портфеля недвижимости группы компаний «Мортон»

«Роза ветров поменялась»

У группы «Мортон» много проектов в Балашихе: «Так исторически сложилось. Мы строили в Щелкове, Балашиха была рядом и более ликвидна. Земля в других районах, таких как Ленинский, Красногорский, более дорогая. А мы тогда были еще маленькой развивающейся компанией и не могли себе позволить покупать дорогие участки», – объясняет Ручьев. Балашиха в начале 2000-х, по его словам, была одним из самых дешевых районов Подмосковья: «Она находится на востоке, а тогда был мощный тренд, что на востоке экология плохая, а на западе – хорошая. Потом этот миф развеяли. Оказалось, что именно на востоке сосредоточены самые большие парки, много озер. А вредные предприятия, как, например, химзавод в Перове, прекратили свое существование. Сейчас роза ветров поменялась, и оказалось не так плохо жить на востоке. Отсюда быстрее всего добираться до центра Москвы».

Группа компаний «Мортон»

инвестиционно-строительная группа. Специализируется на строительстве жилых микрорайонов в ближнем Подмосковье. В качестве инвестора-застройщика реализует 19 проектов жилой недвижимости в столичном регионе, 12 из которых – это комплексная застройка микрорайонов площадью от 70 000 до 500 000 кв. м жилья каждый. Оборот компании в 2010 г. – 30 млрд руб. Долговая нагрузка – 6 млрд руб. Структуру собственности компания не раскрывает, основным владельцем считается Александр Ручьев. В 2010 г. компания вошла в пятерку крупнейших застройщиков России по объемам сдачи в эксплуатацию и продажам жилья по версии «Коммерсанта».

Подмосковный парадокс

Хотя малоэтажная застройка создает более качественные условия для жизни и стоит дешевле, но продается она хуже. «Да, парадокс такой есть, – говорит Ручьев. – Мы тоже думали, что квартиры в «Сакраменто» будут улетать. Но на самом деле жилье в многоэтажных микрорайонах разбирают лучше. Мы не можем этого объяснить. Видимо, многоэтажные дома пока более привычный формат».

– Расскажите, как вы пришли к портфелю проектов в 4,5 млн кв. м?

– Достаточно долго и трудно мы набирали этот портфель. На протяжении 10 лет нам приходилось подтверждать банкам и инвесторам, что с нами можно иметь дело.

– С чего начинали?

– В 1991 г. я поступил на факультет аэрофизики и космических исследований Московского физико-технического института (Физтех). И с 4-го курса мы начали работать в сфере недвижимости. Часть наших сокурсников ушла в банковский сектор, часть – в торговлю автомобилями. Наш курс – так исторически сложилось – подрабатывал на стройках. В 1994 г. решили сделать свою компанию и занялись капитальным ремонтом.

[Заниматься строительством] начинали в конце 1990-х с достройки небольшого дома в Клину площадью около 4000 кв. м. Мы тогда занимались капитальным ремонтом и решили попробовать себя в качестве строителей.

– И как?

– Успешно. Дом был достроен. Стоимость жилья тогда была $200 за 1 кв. м.

Следующий объект был на Арбате – Дом-музей Пороховщикова, где мы выступили генподрядчиком [по реставрации]. В 1998 г. получили крупный подряд на фасадные работы в Митине, в микрорайонах 8а и 8б. На подрядных работах заработали стартовый капитал, который вложили в наш первый самостоятельный проект по строительству жилья в подмосковном Щелкове. Там у нас был реализован проект по застройке на Пролетарском проспекте: три башни и один недострой, который принадлежал «дочке» «Газпрома». Мы его выкупили и успешно построили.

– И таким образом получили площадку?

– Да. Тогда было не очень выгодно строить жилье для продажи на рынке. В России действовали две крупные сетевые компании: «Стройметресурс» и «Социальная инициатива» (обе уже не существуют. – «Ведомости»). Они продавали жилье ниже себестоимости. Мы же, честно пытаясь уложиться в заявленные ими цифры, получали убыток. Считали, что это мы не умеем строить. «Стройметресурс» позиционировал тогда, что они строят 1 млн кв. м. Продавали 1 кв. м по $470, а у нас получалась себестоимость по $580 кв. м. И мы искали, где же мы просчитались...

Первый наш собственный большой проект – микрорайон «1 Мая» на МКАД с объемом жилья более 320 000 кв. м.

– Как участок получили?

– Земля принадлежала агрофирме, мы выкупили площадку у них.

– А другие участки? В Балашихе, Солнцеве?

– Практически везде покупали на вторичном рынке.

– Чем первичный вам не нравится?

– Участок с первичного рынка у нас только один – в Железнодорожном, там проходили торги, которые мы выиграли. Торгов не так много проходит, практически вся земля в Московской области кому-то принадлежит.

– В конкурсах РЖС не думали участвовать?

– У нас был такой опыт. Наша дочерняя компания участвовала в конкурсе, который РЖС проводил на застройку в Дубках. Нас этот конкурс очень удивил ценой реализации участка, и в ближайшее время мы не планируем в них участвовать.

– Почему?

– Причин несколько: очень сильно взлетела цена, участок, который заявили на конкурс, был непроработан. Выяснилось, что на нем есть недостроенный дом, нет внешних инженерных сетей, и 20% участка оказалось заболоченным. Наверно, по этим причинам застройщик, который его выиграл более чем за 900 000 млн руб., до сих пор не начал строительство.

«Мы предоставляем квартиры офицерам ФСБ»

– Когда создавали компанию, сколько вас было?

– Нас было семь человек, пять – из Физтеха. Так мы работали 3–4 года. Потом у кого-то стали появляться другие идеи, возникали конфликты интересов, происходила ротация.

– И как решали конфликты?

– Договаривались и расходились. Доли в акционерном капитале не продавали.

– Сейчас сколько владельцев?

– Семеро. Я – управляющий партнер в строительном бизнесе. У некоторых другие бизнесы, некоторые управляют компаниями в ГК «Мортон».

– Кроме вас кто-то остался из первоначальных семерых?

– Да, есть еще один человек.

– Как решаете вопросы по управлению компанией? У вас проходят собрания акционеров?

– Нет, у нас другая форма. Мы регулярно собираемся, коллективно обсуждаем и принимаем решения.

– У вас есть акционеры из силовых структур?

– Нет, такого счастья нам не перепало. Но мы сотрудничаем с ними. У нас есть соглашение с ФСБ по «Бутово парку», в рамках которого мы предоставляем квартиры офицерам (в домах, построенных на землях ФСБ. – «Ведомости»).

– ФСБ вам как-то помогает?

– Нам, так получилось, все помогают. Как у Владимира Высоцкого: «Но нет, им не послать его на дно. Поможет вся страна, взвалив на плечи. Страна-то с нами заодно...»

У нас всегда были партнеры, которые решали определенные вопросы. Менялось время, менялась страна, менялись партнеры. Некоторые сделали ставку на ту или иную структуру и потом оказывались в Англии или где-нибудь под Челябинском.

– Кто еще поддерживает компанию?

– Все поддерживают. У нас уникальная ситуация, у нас очень мало врагов.

– А в чем секрет?

– Мы стараемся дружить – это наше кредо.

– С администрациями Балашихинского и Ленинского районов тоже дружите?

– С администрациями мы тоже дружим.

– Чиновники имеют доли в компании?

– Нет, никогда. Это честные чиновники. Они нас просят достроить какой-нибудь дом, сети за разорившимся инвестором. Мы все это делаем. И ждем потом денег.

– Дожидаетесь?

– Время наше безгранично, мы можем ждать долго. Мы еще не закончили свой трудовой путь.

«Ресурсов может не хватить на всех»

– Каков ваш объем земельного банка?

– В кризис мы пошли на достаточно смелый шаг – взяли кредит на 3,5 млрд руб. и купили несколько участков: «Бутово парк» с площадью жилья 370 000 кв. м, «Солнцево парк» – около 470 000 кв. м, «Сакраменто» и «Северное Кучино» – это микрорайон в Железнодорожном на 60 000 кв. м. Все эти проекты сегодня в активной стройке.

Уже в этом году мы купили участки под застройку еще 1 млн кв. м. У нас 3,5 млн кв. м – текущие проекты на разных стадиях строительства или уже реализованные и 1 млн кв. м – ближайшая перспектива.

– А в границах «новой Москвы» у вас есть проекты?

– Да, микрорайон «Солнцево парк» (470 000 кв. м) вошел в ее состав. Для будущих жителей это плюс: покупали квартиру в Подмосковье, а жить будут в Москве.

– Будете расширять регион присутствия в «новой Москве»?

– На «новой Москве» мы решили не сосредотачиваться.

– Бутовский проект уже вырезали из состава «новой Москвы»?

– Еще непонятно. Карта меняется уже не первый раз, Бутово то входит в «большую Москву», то нет.

– Мораторий на застройку вам объявляли?

– У нас площадка в Солнцеве уже с разрешением на строительство. А больше у нас нет площадок на территории «новой Москвы».

– Если граница опять куда-нибудь передвинется?

– Если сдвинется, мы будем к этому готовы. Мы усиленно работаем с документами по площадкам в Ленинском районе с объемом строительства 1 млн кв. м, прилегающим к «новой Москве». Мы активно проектируем, нам надо получить разрешения на строительство. У нас есть жесткий план, и мы его придерживаемся.

– Что изменилось в работе после присоединения новых столичных территорий?

– Стало сложнее получать технические условия. Мэр Москвы Сергей Собянин, оказывается, запретил выдавать техусловия для проектов. И для строящихся домов тоже. Запрет действует на территории всей Московской области.

– А в чем логика?

– Ресурсов может не хватить на всех.

– То есть застройщики строят, а подключить дома к коммуникациям не смогут?

– Смогут, конечно, но со сложностями.

«Мы не занимаемся местью»

– Вас, извините, «заказывали»?

– Да, например, уже 1,5 года расследуется уголовное дело. Мы выгнали с объекта нерадивого подрядчика на основании прямого указания московского стройкомплекса. Подрядная компания подала заявление, пытается обвинить нас в самоуправстве.

Со строительным рейдерством сталкиваемся часто. Есть компании, которые изначально нацелены на мошенничество, когда они входят в проект. Если генподрядчик чужой, 98%, что тебя кинут. Мы уже несколько лет не берем генподрядчиков со стороны.

– Вы лично сталкивались с угрозами в свой адрес?

– Угрозы, конечно, поступают. Обеспечение безопасности в нашей стране отнимает много усилий. Любой человек может попасть под этот каток. Поэтому мы стараемся решать этот вопрос комплексно.

– Компанию пытались захватить?

– Были попытки рейдерства отдельных наших организаций, переписывали документы. Но мы это прекратили. Мы не занимаемся местью. Мы стараемся заводить конфликты в правовое поле, и, если мы проигрываем суды, мы платим.

– У ГК «Мортон» большая долговая нагрузка?

– По группе компаний в целом это 6 млрд руб. По отношению к обороту и возводимому жилью не так много. В прошлом году мы ввели в эксплуатацию 560 000 кв. м жилья, в этом планируем 800 000 кв. м. Наш оборот за прошлый год составил $1 млрд. Предполагаемый оборот текущего года – $1,3 млрд.

– У кого вы берете кредиты?

– Основные банки-партнеры, которые помогли нам в кризис, реструктурировали задолженность, – это Московский индустриальный банк, Сбербанк, наш давний партнер, и Фондсервисбанк. Банк «Санкт-Петербург» нас кредитовал под контракт с Минобороны, закрывая кассовые разрывы.

– С Минобороны РФ у вас большой контракт?

– У нас достаточно большой госконтракт – 17 млн руб. на строительство мкр. 30 в Балашихе, и сейчас он заканчивается. К концу года мы полностью построим и сдадим здесь 480 000 кв. м. Рентабельность этого проекта для нас как генподрядчиков оказалась 2–3%. Но это было в кризис, были нужны оборотные деньги.

Пока Минобороны не объявляет новых конкурсов. Премьер-министр России Владимир Путин не так давно поставил задачу построить служебного жилья для военнослужащих в огромном количестве – на сумму 150 млрд руб. за три года. Видимо, будут проводиться конкурсы на генподряд.

– Вы будете участвовать?

– Если бы конкурс объявлялся сейчас, даже с рентабельностью в 3% мы бы на него пошли, потому что важно иметь гарантированные оборотные средства.

Кто-то же должен построить на 150 млрд руб., чтобы реализовать эти поручения. Все строительные компании России должны напрячься и ударно строить в течение трех лет.

«Такого полета мысли, как у русского коммерсанта, не встретишь нигде»

– У вас есть малоэтажный комплекс «Сакраменто». Будете еще малоэтажные проекты реализовывать?

– Мы планируем купить землю под подобный проект, ведем переговоры.

– Только один? Как эксперимент?

– Сегодня – эксперимент, через три года – неизбежность. Города-сателлиты застроены с сумасшедшей плотностью. Через три года земля кончится и все будут вынуждены идти дальше от Москвы. Там малоэтажная застройка выглядит разумной и более органичной.

– Как вы дальше будете развивать бизнес?

– В течение пяти лет мы планируем закончить те проекты, которые есть, будем развиваться дальше. К примеру, мы рассматриваем проект жилого района абсолютно нового формата – с мини-производствами. Здесь будет низкая плотность застройки, а микрорайон будет соседствовать с гидропоническими теплицами нового поколения, где будут выращиваться овощи для жителей.

– Хотите аграрием заделаться?

– Нет, это все продиктовано бизнесом. Людям надо где-то работать, и хотя бы 20% жителей надо загрузить на месте. Для этого нужны какие-то производства: мини-пекарни, гидропонические комплексы, мини-фабрики по пошиву одежды, досуговые комплексы и проч. Мы уже создали компанию «Центр детского развития». Первый наш центр открывается в «Щитниково», следующий – в мкр. «1 Мая».

– То есть вы возьмете на себя градообразующую функцию?

– Мы говорим о малом формате, где живет 15 000–20 000 человек.

– Вы хотите обеспечить социальную составляющую проекта?

– Да. В этом направлении у нас большие планы. Например, хотим в центрах развития детей делать группы, в которых будут развивать опорно-двигательный аппарат ребенка, и группы, направленные на развитие психической и психологической устойчивости. Современные дети стали малоподвижными: школа – дом – секция. И в результате мы получаем больное, истеричное поколение с гипертрофированным интеллектом.

– Вы уже стали большим специалистом.

– Да, я глубоко погрузился в тему. Помимо физического здоровья большое внимание необходимо уделять психологическому состоянию детей. Как ни парадоксально, ничто не может укрепить психику ребенка и его морально-волевые качества так, как религия. Мы планируем развивать религиозное восприятие жизни у детей.

– Вы какую-то определенную религию будете проводить?

– Православие, я считаю, – основа русской нации. Я сам являюсь православным, и поскольку это делается у нас и за наши деньги, то наши центры тоже будут православно ориентированными. Но если кто-то захочет сделать там клуб ислама – пожалуйста, у нас же свободная страна.

В дальнейшем, если у нас будет все хорошо, мы построим школу-интернат «Институт власти».

– Что это такое?

– Власть исторически основывалась на трех факторах: силе, знании и богатстве. Раньше власть была разделена на кланы: ученых, силовиков и купцов. Но с приходом новых информационных технологий картина изменилась и основанием для власти стало умение комбинировать эти три фактора. Этому надо учить. В Америке, я знаю, такие школы уже открываются.

– У нас уже есть люди, которые могут научить?

– У нас уникальная ситуация. Мы, коммерсанты, находимся в борьбе за выживание ежедневно и ежечасно, вынуждены учиться работать в разных условиях. У нас непрерывный естественный отбор. Люди, которые добились успеха, обладают уникальными качествами. Я других таких бизнесменов больше нигде не встречал. Такого полета мысли, как у русского коммерсанта, не встретишь нигде. Умение собрать из ничего кулак, ударить, победить и рассеяться.

– Вот секрет успешного бизнеса – ударить и успеть рассеяться.

– Рассеяние – это отсутствие формы. Древний китайский трактат о войне говорит: сила побеждается формой. Если ты бесформен, т. е. гибок, постоянно меняешь конфигурацию, ты практически непобедим. Поэтому непобедимость заключается в тебе самом. А возможность победить заключается в твоем противнике. И всем этим вещам можно обучить с детства.

Вагоны на струнах

– Сколько времени ваши жители тратят на дорогу до метро?

– От «1 Мая» до ст. м. «Щелковская» – не более 15–20 минут. Столько же от «Щитниково». «Южное Кучино» и «Северное Кучино» в Железнодорожном расположены в 5–7 минутах ходьбы от ж/д станции Кучино, до ст. м. «Новогиреево» – 15 минут.

– А от комплекса «Сакраменто» (расположен в 13 км от МКАД), например?

– От «Сакраменто» до «Новогиреево» – 30 минут на машине. Шоссе Энтузиастов не стоит. Мы часто проводим здесь выездные совещания, и особых проблем с дорогой тут нет.

– Еще на том направлении будете строить?

– Нет, у нас там больше нет земель.

– Но ведь можно и дальше, за 13-й км строить.

– У нас еще несколько лет назад была сформирована концепция, по которой мы не строим дальше 15-го км. Мы рассматриваем участки в этой зоне и с хорошей логистикой. Например, в г. Видное, в 3 км от МКАД. Здесь мы месяц назад начали строить мкр. «Завидное» на 300 000 кв. м жилья.

– Там МКАД со всех сторон стоит.

– Сергей Собянин озвучил планы строительства метро. И наши проекты «Бутово парк», «Солнцево парк» будут находиться в пешеходной доступности до метро.

– Вы верите в планы?

– Мы сейчас самостоятельно разрабатываем альтернативные варианты улучшения транспортной доступности наших проектов. В частности, прорабатываем новаторский проект, который называется «струнный транспорт». Мы хотим наш комплекс «Сакраменто» соединить со станцией в Железнодорожном.

– Что такое струнный транспорт?

– Концепция была разработана советскими учеными, прошла госэкспертизу. В г. Озеры даже был испытан первый участок струнного транспорта. Смысл в чем: тросы под натяжением подвешиваются на опоры, и по этим тросам ездит вагончик с пассажирами.

– Выглядит как цирковой номер.

– Почему, действующий аналог этого вида транспорта – фуникулеры, которые распространены в Европе.

– Так ведь страшно же, согласитесь.

– Струнный транспорт экологичен и надежен. Пассажирский вагончик подвешивается не на одном тросе, а минимум на четырех. Даже если предположить, что произойдет обрыв одного троса, это не приведет ни к каким последствиям.

– Это дорогой проект?

– По сравнению с нашими дорогами – недорогой. Заявленная стоимость 1 км – около $2 млн. От «Сакраменто» до ж/д всего 4 км.

– А окупаемость какая-то обозримая есть?

– Он не должен окупаться, он должен быть самодостаточным, не тянуть деньги. Но практически проект нигде в России не реализован, и это его единственный минус.

– Что говорят власти по поводу этого проекта?

– В свое время губернатором Московской области Борисом Громовым было подписано постановление о развитии струнного транспорта. Теоретически правительство не видит проблем в его развитии. А это большой успех в нашем коммерческом деле.

– Зачем вам такие сложности?

– Надо повышать привлекательность микрорайонов. Чтобы они были востребованы, нужно, чтобы были транспортная доступность и удобное сообщение с Москвой.

Сейчас темпы продаж по «Сакраменто» не очень большие – до 3000 кв. м (60 квартир) в месяц. Например, в «Солнцево парке» уходит по 10 000 кв. м в месяц. Свободная земля в ближайшем Подмосковье заканчивается, надо думать, что делать дальше.

– Земли в Подмосковье очень много – у «Абсолюта», УК «Масштаб», RDI и т. д.

– Земли компании RDI под нашу концепцию не подходят – далеко. УК «Масштаб» сама развивает свой земельный массив (проект «А-101»). Они никуда не торопятся. Их концепция предполагает строительство из монолита. Это не наш формат.

– А ваш формат – это что?

– Это социальное жилье с определенным размером квартир, с определенной (доступной) стоимостью и высокими темпами возведения. Компания, которая управляет проектом «А-101», может себе позволить три года заниматься проектированием. Они находятся на стадии творческого эксперимента. Мы не можем себе этого позволить, мы коммерческая компания.

«Идеал, к которому нужно стремиться, – советские строительные тресты»

– В вашей группе компаний нет производственных мощностей. Почему?

– Мы пережили уже три кризиса. Как показал опыт, завод – это тяжелый груз в виде затрат на содержание и обеспечение загрузки.

– Но ведь так легче оптимизировать себестоимость.

– У нас всего несколько компаний, которые имеют заводы: ДСК-1, ГК ПИК, ЛСР, «ГВСУ-центр», «СУ-155», которые могут обеспечить полный строительный цикл. Все они имеют большой кредитный портфель. Из них только ЛСР диверсифицировала свою деятельность и производит стройматериалы для продажи в розницу. С точки зрения разумности построения группы ЛСР разумна. Но есть пример, к чему надо стремиться, – это советские строительные тресты, состоящие более чем из 60 предприятий.

– Это ваш идеал?

– Это идеал строительства. Их опыт строительства не повторен нигде в мире. За исключением Китая, который сейчас приближается к тому, что делал Советский Союз.

К примеру, был такой губернатор Эдуард Россель, который в свое время руководил уральским строительным трестом. Они в течение года запроектировали и построили первый в России сталепрокатный стан, который сейчас принадлежит «Евразу». На стройке трудилось до 40 000 человек, это была сложнейшая кооперация. Никто в мире такой проект не повторил, средний срок возведения подобных заводов – три года.

– По какому пути вы хотите идти?

– Мы сделали упор на технологию. От чего страдает сегодня строительный рынок? От отсутствия технологий. Долгие годы перестроек и кризиса больнее всего ударили по научному составу. Инновационные технологии... Вы вот саркастически улыбаетесь – и зря. Открою вам маленькую тайну. В строительной отрасли остались только цемент, металл и панель. Все счетчики, насосные группы, котельное оборудование, теплообменники, даже пластиковые трубы – все привозится из-за рубежа либо изготавливается по зарубежным технологиям. Нам остается только копировать и повторять.

У нас же рынок диктует необходимость оптимизировать свои затраты на строительство. В ситуации, когда земля стоит денег, деньги стоят денег, все стоит денег, приходится что-то придумывать.

– Вы, знаю, недавно организовывали экскурсию по вашим объектам для китайской делегации. Хотите их привлечь к проектам?

– Мы полгода вели переговоры и наконец заключили с китайской строительной компанией «Тян-тай» рамочное соглашение сроком на один год, в течение которого они построят по нескольку домов в Лобне и Балашихе на наших участках общим объемом 100 000 кв. м. Сумма контракта – $100 млн.

– Почему именно китайцы? Они строят дешевле?

– Китайское правительство подталкивает свои компании к освоению иностранных рынков. Для зарубежных проектов госбанк выделяет кредиты под более низкий процент, нежели под местные проекты. Для наших площадок себестоимость строительства 1 кв. м у них получается на уровне серии П-111 и дешевле строительства дома П-44Т от ДСК-1. Но, во-первых, они будут строить монолитные дома, а во-вторых, за свои собственные деньги. А мы возьмем на себя выполнение работ нулевого цикла, фундаментные работы и обеспечение объектов сетями.

– А как вы с ними будете рассчитываться? Квартирами?

– Это наша коммерческая тайна. Мы отдадим деньгами, но потом.

– Вы проводили исследования, как российские покупатели относятся к китайским домам?

– Мы смотрели, как они строят, в Китае они строят хорошо. Надо посмотреть, как они здесь будут строить.

Почти в убыток

– Как вы оптимизируете затраты?

– Самые большие возможности для оптимизации лежат в проектировании. Сам панельный дом просчитан, как ни крути, 24 000 руб. за 1 кв. м – вот его себестоимость. С сетями, инженерией и благоустройством цена доходит до 40 000 руб. за 1 кв. м. Есть возможности для оптимизации инженерных решений.

– Например?

– Вот смотрите. В рамках застройки микрорайона для военнослужащих обсуждали вопрос, как его канализовать: тянуть коллектор на Щелковские очистные сооружения или строить собственные локальные сооружения. Получилось, что рациональнее строить собственные. Но если делать целиком по западным технологиям, они будут очень дорогими, и в рамках госконтракта их реализовывать нецелесообразно. Поэтому российский институт ЦНИИ сделал некий гибрид российских технологий и западных. Если на Западе стоимость очистки за 1 куб. м – 1000 евро, то у нас получилась $1000, т. е. на 40% дешевле.

– Возвращаясь к ценам, какая у вас себестоимость?

– С землей и соцнагрузкой – до 50 000 руб. за 1 кв. м. Если точнее – около 47 000–48 000 руб. за 1 кв. м, но все зависит от проекта.

– А как же реклама в метро: «Жилье от «Мортон» – от 45 000 руб. за 1 кв. м»? Вы не торгуете себе в убыток?

– Все зависит от района. Вот в Лобне у нас себестоимость как раз в районе 40 000 руб. за 1 кв. м. Достаточно дешево досталась земля, достаточно легкие техусловия.

Самый дорогой – Ленинский район, мы там покупали землю у компании «Абсолют». И там себестоимость – 50 000 руб. за 1 кв. м.

От 45 000 руб. за 1 кв. м – это жилье в «Сакраменто». Там мы возводим микрорайон малоэтажной застройки с домами в 2–3 этажа. Себестоимость строительства здесь изначально ниже – нет необходимости в башенных кранах, дорогих лифтах, мощных насосах и т. д.

– Какова цена продажи жилья?

– Средняя на сегодня – 55 000–58 000 руб. за 1 кв. м.

– На компанию остается 5000–8000 руб. с 1 кв. м?

– Да, у нас очень низкая рентабельность, мы живем за счет оборота.

– Кто управляет вашими комплексами?

– Мы берем на себя эту функцию, у нас есть профессиональная управляющая компания. Сейчас разрабатываем интеллектуальный продукт по управлению микрорайонами, который значительно облегчит коммуникацию жителей с УК в режиме онлайн. Мы также нашли алгоритм, при котором коммунальные платежи можно снижать – и существенно. Это наше ноу-хау. Чем плотнее район, тем меньше будут платежи.

– Намного ниже?

– Значительно – до 20%. Полноценный продукт мы соберем в конце года. И будем позиционировать на рынке. Пока никто не работает в этой сфере.

«Зачем бежать в страны, где нет бога?»

– После 2013 г. какие у вас планы? Вы же на пенсию еще долго не соберетесь.

– Да, на пенсию еще не собираемся. Пока у нас планы строить и вводить в эксплуатацию около 800 000 кв. м в год, на большие объемы выходить не собираемся.

– Почему?

– Придется перестраивать технологический цикл, у нас нет таких задач.

– В Москве планируете что-то делать?

– Исторически здесь делали очень мало. Если не считать микрорайон «Солнцево парк» в новых границах Москвы, сегодня в столице мы строим один жилой комплекс на ул. Бориса Жигуленкова на 7000 кв. м, и один проект на 8000 кв. м жилья и детский сад на ул. Лечебной мы сдали в прошлом году. Москва раньше представляла собой отлаженную машину с отлаженным процессом, с тесными родственными и наработанными годами профессиональными связями, и туда сложно было вписаться.

– Пока в отношении застройщиков правительство держит паузу. И речь идет лишь о новых ограничениях. Вас это не пугает?

– Только радует. Спрос на жилье в Подмосковье растет, растет ликвидность наших проектов. Сложнейшие технологические цепочки, выстроенные ранее в столице, нарушаются. Сейчас формат московского строительства меняется, может быть, и нам удастся занять какую-то нишу в Москве.

– За счет чего, у вас есть татарские родственники (нынешний заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин – бывший министр строительства Татарстана)?

– Нет, все, что у нас есть, – знание технологии строительства, необходимые мощности и успешный опыт.

– Спрос со стороны столицы есть?

– Нет, со стороны Москвы спроса пока нет.

– У вас двойное гражданство?

– Что вы! У меня даже недвижимости нет за рубежом.

– А у жены?

– Тоже нет.

– Вы верите в Россию?

– Я верю в бога. Есть пророчества, что Россия воспрянет. Пророк Ездра [иудейский первосвященник] говорил, что последняя страна, где будет почивать господь, – это страна восточных язычников.

Пророк Косма Этолийский, многие пророчества которого уже сбылись, утверждал, что после окончания смутных времен Россия воссияет.

Поэтому, веря в бога, зачем бежать в страны, где его нет? Надо находиться здесь!

– Вера в бога в вашем бизнесе находит отражение? Благотворительностью занимаетесь?

– Да, занимаемся, но говорить об этом не буду, благотворительные дела надо делать непублично, чтобы не впасть в ересь.

«Мы построим «Институт власти»