М. Стулов

Переизбыток офисов в Москве привел к широкому распространению апартаментов и лофтов, которые стали делать там, где прежде планировали кабинеты. Девелоперы рады: они нашли способ не сильно перекраивать проекты и сэкономить миллионы. Покупатели недоумевают: как жить в нежилом помещении?

В настоящее 90% объема всех апартаментов предлагается в ММДЦ «Москва-сити». На первичном рынке продаются апартаменты в башнях «Федерация», «Город столиц», «Империя тауэр», «Меркурий сити тауэр».

Группа «Метрополь» заявила, что через 7–8 лет на территории бывшего завода «Москвич», на пересечении Волгоградского проспекта и ТТК, будет построен новый деловой центр, включающий 80 000 кв. м апартаментов.

KR Properties реконструировала здание 1950-х гг. на Комсомольском проспекте. Теперь в 6-этажном доме располагается 72 апартамента бизнес-класса общей площадью 5300 кв. м. Стоимость 1 кв. м – от $8000 до $12 000. Инвестиции в проект составили более $9 млн.

Пол-подоконник

«Апартаменты, хотя и позиционируются как элитное жилье, не дотягивают до привычного качества такового», – считает Наталья Кац, управляющий директор агентства «Усадьба». «Апартаменты не отвечают сложившемуся у людей представлению о том, что такое дом», – соглашается Павел Здрадовский, гендиректор Paul’s Yard. К примеру, во многих проектах окна в пол: «Это, конечно, красиво, но ребенок фактически стоит на подоконнике». На просмотрах случается, что потенциальные клиенты боятся даже подойти к окну, никакие преимущества сервиса не заставят их купить такое жилье, добавляет Александр Зиминский, директор департамента Penny Lane Realty.

Апартаменты всегда продавались на 15–20% дешевле полноценных квартир de luxe, добавляет Наталья Кац. Некоторые проекты оцениваются дороже, но даже в «Имперском доме» (на Якиманке, девелопер – Capital Group) цены не дотягивают 20% до стоимости квартир, которые продаются в этом районе по $30 000–35 000 за 1 кв. м, отмечает она.

В настоящее время апартаменты в среднем по рынку дешевле дорогих квартир на 25–30%, обобщили в «Усадьбе». Диапазон стоимости 1 кв. м в бизнес-классе составляет $5000–10 000, элитных – $10 000–15 000. Если помещения с отделкой, цена может достигать и $30 000 за 1 кв. м (данные АН «Усадьба» и Penny Lane Realty).

Несмотря на более низкую цену, апартаменты продаются с трудом, уверяет Наталья Кац, особенно в «Москва-сити» (даже по $9000–10 000 за 1 кв. м). «За последние три месяцы мы не продали ни одни апартаменты в «Городе столиц», – отмечает она. В Capital Group (застройщик) не согласны. По информации Ирины Рогачевой, директора департамента элитной недвижимости Capital Group, в «Городе столиц» в первом полугодии 2011 г. продавалось по 10–15 апартаментов в месяц.

Весь лофт-квартал (42 апартамента) на «Даниловской мануфактуре» компании KR Properties за год был продан, говорит Александр Подусков, директор по продажам. Из 92 апартаментов в Manhattan House две трети также нашли покупателей, уверяет он. Продажи начались 1 июля 2010 г.

Темпы продаж в различных комплексах варьируются от 0 до 13 апартаментов в месяц, добавляет Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. «Нельзя сказать, что они в Москве популярны. Срок экспозиции у них такой же, как у обычных элитных квартир или бизнес-класса, иногда даже больше», – рассказывает Александр Зиминский.

Берите что есть

По мнению Павла Здрадовского, люди обращают внимание на этот товар, поскольку существует спрос на жилье в хорошем месте. «Никакого спроса именно на апартаменты нет», – категоричен он.

«В нашей практике были отказы покупателей от приобретения апартаментов, – делится Наталья Кац. – Людям нравится этот внешний лоск, но, когда они влезают в нюансы жизни в апартаментах, мнение может измениться».

Потенциальных покупателей отпугивают низкое качество строительства, высокая стоимость эксплуатации и юридические особенности обладания такой недвижимостью. Поскольку апартаменты – нежилые помещения, для их возведения применяют дешевый монолит, делают тонкие перегородки, в таких помещениях плохая звукоизоляция. Вентиляция приспособлена под офисные помещения. Автономности в таком доме не обеспечишь, сожалеет Наталья Кац.

Цена обслуживания выше, чем в элитной квартире, в 4–5 раз. За среднего размера апартаменты (150–200 кв. м) придется отдавать управляющей компании $1200–2000 в месяц ($8–10 за 1 кв. м). В элитных домах цена обслуживания ниже – $2–5 за 1 кв. м (данные Paul’s Yard и «Усадьбы»).

Отдав $2,5–5 млн за апартаменты, покупателю будет сложно выбрать управляющую компанию, принять решение о ремонте и реконструкции дома. Никак не может распоряжаться общим имуществом здания, влиять на выбор арендаторов нежилых помещений, перечисляет Сергей Шумилов, заместитель руководителя юридической группы «Яковлев и партнеры».

«Собственники апартаментов часто относятся к своей жилплощади как к частной территории, где они могут делать что угодно и в какое угодно время», – рассказывает Марина Великорецкая, гендиректор Colliers International FM. Поскольку это нежилые помещения, на них не распространяются правила Кодекса РФ об административных правонарушениях для жилых помещений. В апартаментах люди могут открыть офис, к примеру, туристической компании, и никто им это не может запретить. Могут вести ремонт по выходным, говорит Здрадовский. «Мы рассчитываем, что наши покупатели – здравомыслящие люди», – возражает Александр Подусков.

Со стороны застройщиков это почти мошенничество – продавать нежилые помещения как квартиры, заявляет Павел Здрадовский. Но пока рынке существует переизбыток офисов, для девелоперов, которые получили согласования от города на строительство нежилых помещений, апартаменты стали выходом из положения.

Такая любовь к апартаментам объясняется еще и возможностью обойти закон. Земельный участок под жилую застройку должен предоставляться исключительно на открытом аукционе, объясняет Сергей Шумилов. Если в объекте нет жилых помещений, то земля может быть предоставлена без торгов.

В целом апартаменты приносят девелоперу большую доходность, чем офисы, говорит Александр Подусков. Примерно на 10–20%, добавляет Наталья Кац.

Антон Кудряшов, заместитель гендиректора RED Development (реализует лофт-квартал на Даниловке), надеется окупить вложения – около $2000 на 1 кв. м лофта – за три года. Всего будет более 100 лофтов. «Работы высокозатратные. Здания находились не в лучшем состоянии. Исторический облик фасада из красного кирпича мы сохраняем, но все коммуникации, инженерию, оконные и дверные конструкции меняем», – говорит он. Средняя цена апартаментов – от $6000 за 1 кв. м.

Дешевых не найти

Апартаментов экономкласса в Москве почти нет. Первый проект появился на ул. Братиславской на окраине Юго-Восточного округа. О том, что это нежилые помещения, в которых невозможно прописаться, люди узнавали после покупки. «Тем не менее апартаменты разобрали», – рассказывает Ярослав Дарусенков, заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International. А сейчас вопрос прописки вовсе перестал быть краеугольным камнем даже для семей, приобретающих первое жилье, уверяет он.

Летом этого года проект бюджетных апартаментов затеяла компания «Недвижимость индастриз» в ВАО. В реконструированных помещениях бывшего НИИ шинной промышленности на ул. Буракова появятся лофты по цене от $3800 за 1 кв. м. Сейчас там, как и в большинстве подобных зданий, дешевые офисы.

От НИИ 2,5 км до ТТК и 1 км до ст. м. «Шоссе Энтузиастов». На территории в 11 га находится три корпуса, в которых будет 211 апартаментов. Нежилым жильем проект не ограничивается, на обновленной территории собственник хочет открыть лофт-кафе, киностудию, представительство Музея Гуггенхайма, планирует строительство жилых зданий.

По словам Ярослава Дарусенкова из Praedium Oncor Int., которая разрабатывала концепцию реконструкции, сейчас утверждается техзадание на проектирование, ориентировочно через 1,5–2,5 года комплекс будет предлагаться на рынке.

Объем вложений в проект без учета входа в проект – $30–40 млн. Расчетная окупаемость – шесть лет. Если бы на этом месте сделать офисы, цена продажи не превышала бы $2000–2500 за 1 кв. м, это в 1,5 раза дешевле апартаментов. «Место для офисов плохое – восток, далеко от центра, запросов от арендаторов мало, срок экспозиции долгий», – комментирует Дарусенков.

Апарт-отели

Традиционно апартаменты – это гостиничные номера площадью от 40 кв. м с кухней и сервисным обслуживанием, которое организует гостиничный оператор или управляющая компания. Но в России невыгодно строить классические апартаменты, срок окупаемости составит 8–12 лет, сетует Александр Гендельсман, директор Azimut Hotels Property Company.

Еще один неразвитый формат – апарт-отели. Они предлагают гостям номера, еще больше похожие на квартиры, с расширенной гостиной зоной и кухней, объясняет Наталья Розенблюм, партнер Hospitality In. Апарт-отелей в Москве всего десяток, подсчитали в Praedium Oncor Int. «Спрос меньше, чем на номера в отелях», – объясняет Дарусенков.

MaMaison Pokrovka был открыт в 2007 г. Это первый апарт-отель под управлением специализированного международного оператора Orco Property Group. В апреле 2010 г. открылся апарт-отель на 22–28-м этажах «Рэдиссон Роял» (гостиница «Украина»). Апартаменты площадью от 70 до 140 кв. м будут предлагаться в долгосрочную аренду с полным набором гостиничных услуг.

Есть апартаменты в составе гостиницы «Аэростар» и «Международная-2» (в Центре международной торговли). На территории «Ирис конгресс отель» апартаменты расположены в отдельном комплексе.

Средняя цена аренды в месяц, по данным Praedium Oncor International, – $8700. Azimut Hotels Property Company планирует управлять апартаментами в составе делового квартала «Даниловская мануфактура». «В своих российских отелях не планируем развивать сегмент апарт-отелей», – добавляет Александр Гендельсман.

Кругом вода

Апартаменты появляются и на загородном рынке в Подмосковье, их строят на территории коттеджных поселков для расширения покупательской аудитории и/или там, где по закону нельзя построить жилье (в водоохранной зоне). Например, в закрытом гольф- и яхт-клубе «Пестово» на Дмитровском шоссе 5-этажный комплекс (20 165 кв. м общей площади, 75 апартаментов площадью 88–155 кв. м) предназначен для тех, кто хотел бы играть здесь в гольф, но не хочет или не может позволить себе дом в поселке. В прошлом сезоне цена доходила до $1,35 млн. Оригинальное предложение появилось в этом году на Осташковском шоссе: частный дебаркадер на Пироговском водохранилище, превращенный в клубный дом на семь апартаментов площадью от 80 до 120 кв. м. Со стороны похоже на поднявшуюся из глубин атомную подлодку, но называется мирно: «Бухта Тихая». Апартаменты планируется сдавать по цене до $8000 в месяц, сообщили в агентстве Chesterton. Их обитатели смогут гулять на арендованном куске берега (11 га) и пользоваться инфраструктурой курорта «Пирогово», который расположен в бухте по соседству.

На асфальте: Жилая альтернатива офисам