Улучшать работу управляющих компаний будут мягкостью

Опубликованный Минрегионом проект стандартов и правил деятельности организаций, управляющих многоквартирными домами, оказался "нестандартным" — жестких правил игры для УК в нем нет, признают и эксперты, и близкие к разработке источники в ведомстве. Де-факто Минрегион указал участникам рынка лишь примерный порядок заключения договоров на управление, лишив собственников жилья возможности требовать соответствия этой работы каким-либо жестким нормам ввиду их отсутствия. Реформа отношений между собственниками жилья и обслуживающими их исполнителями, о которой говорил осенью 2011 года президент Дмитрий Медведев, фактически свернута.

Минрегион опубликовал проект стандартов и правил деятельности управляющих организаций при управлении многоквартирными домами. Их разработка предусматривалась правкой ст. 161 Жилищного кодекса РФ от 4 июня 2011 года — согласно ей, такие стандарты и правила устанавливает правительство. "Эта норма попала в ЖК в ходе обсуждения идеи саморегулирования для управляющих компаний",— пояснил "Ъ" источник в Минрегионе. Тогда предполагалось, что СРО сами разработают свои нормы, а правительство определит для них "нижнюю планку". Позже идея СРО в ЖКХ была отвергнута — однако претензии по поводу отсутствия "Стандартов..." главе Минрегиона Виктору Басаргину высказал президент Дмитрий Медведев в ходе Госсовета по ЖКХ в Нарьян-Маре (см. "Ъ" от 5 октября 2011 года), напомнив, что это отсутствие является "одной из причин плохой работы УК".

В результате и знакомый с ходом обсуждения документа Сергей Сиваев из Института экономики города, и источник "Ъ" в самом министерстве признают: опубликованный проект стандартов как таковых не содержит. "Стандарты — это прямая норма. Собственники не смогут требовать от УК выполнения разработки Минрегиона — это не стандарты, а методические рекомендации",— заявил "Ъ" господин Сиваев.

Например, документ Минрегиона фиксирует определение управления как "комплекса действий, направленных на достижение его целей", а также на обеспечение сохранности и надлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме, никак не регламентируя это состояние. Цели собственники будут выбирать и фиксировать в договоре сами. Среди них в ведомстве выделяют также размытые "сохранение дома в безопасном состоянии", проведение капремонта или косметического ремонта, снижение расходов на "коммуналку" за счет повышения энергоэффективности или "иные цели". При этом в качестве "контрольных полномочий" в части достижения заявленных целей последним оставлено право знакомиться с отчетами управляющих организаций, присутствовать при работах, осмотрах и измерениях — и проводить экспертизы за свой счет.

Отдельным стандартом регламентировано "формирование и утверждение перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества". Этот список должен включать минимальный перечень обязательных работ, направленных на предотвращение превращения дома в руины, также разработанный Минрегионом (см. "Online" от 23 марта), отказаться от оплаты которого граждане не смогут ни при каких обстоятельствах. Впрочем, в обоснование расширения этого списка (с указанием сроков дополнительных работ) собственники жилья смогут потребовать от исполнителей "заключения экспертных организаций", подтверждающие их необходимость, а выполнение "непредвиденных работ", не входящих в список "минимально необходимых", допускается исключительно по решению общего собрания собственников. Документ, однако, оставляет широкое поле для толкований — так, исполнитель не может отказаться от выполнения работ из "минимального" перечня, не включенных в договор оказания услуг конкретного дома, если он мог "разумно предвидеть" их необходимость, что позволяет превратить в "непредсказуемые" — и оплачиваемые дополнительно практически — все аварии в ЖКХ.

Отметим, что Минрегион оставил открытым и вопрос о приведении в нормативное состояние домов, в настоящее время "запущенных" управляющими компаниями (напомним, износ фондов ЖКХ составляет по стране более 60%, и нет оснований считать, что внутридомовые сети находятся в лучшем состоянии). Де-факто "Стандарты..." лишь определяют способ ускорить решение инфраструктурных проблем для собственников помещений в многоквартирных домах, способных оплатить эти работы из собственного кармана. Однако ранее в ведомстве говорили, что таких домов в РФ не более 2% жилого фонда.

Впрочем, по мнению Сергея Сиваева, в целом "как методические рекомендации, документ Минрегиона хорош. Проблема лишь в том, что он не является документом уровня правительства. Государство должно контролировать состояние домов, а не перечень осуществляемых в них работ",— говорит эксперт. Контроль исполнения "Стандартов..." в Минрегионе возложили на государственную жилищную инспекцию — однако даже собеседник "Ъ" в ведомстве признает, что "есть сомнения в способности ГЖИ охватить такой объем".

Олег Сапожков

Минрегион подогнал стандарт под управдома