В 2011 г. в Лондон прибывал капитал из Азии, с Ближнего Востока и из стран бывшего СССР. В 2012 г. из-за обещаний нового французского президента Франсуа Олланда поднять подоходный налог в британскую столицу могут поспешить и состоятельные французы. Долговой кризис в еврозоне тревожит умы и сказывается на настроениях покупателей, однако евро ни при чем. Все зависит от того, как государство контролирует рынок недвижимости.

США

В марте государство выделило $25 млрд финансовой помощи для рефинансирования кредитов и списания долгов дефолтных заемщиков. В настоящее время в стране примерно 8 млн заемщиков, обслуживающих кредиты по ставкам выше рыночных, которым до этого момента не было разрешено рефинансирование.

Продажи жилья снизились в марте, но по-прежнему остаются выше прошлогоднего уровня, тогда как объем предложения сокращается и цены на жилье демонстрируют дальнейшие признаки стабилизации. Количество сделок на вторичном рынке уменьшилось на 2,6% до 4,48 млн в марте с 4,60 млн в феврале, но это на 5,2% выше, чем годом ранее (4,26 млн).

Общее количество предложения на вторичном рынке в конце марта сократилось на 1,3% до 2,37 млн домов. На то, чтобы реализовать этот объем, рынку потребуется 6,3 месяца. Объем предложения сократился на 21,8% за год (для сравнения: в июле 2007 г. на рынок было выставлено 4,04 млн объектов). Медианная цена для всех типов жилья составила $163 800 в марте, увеличившись за год на 2,5%. 29% сделок от общего числа продаж проходило с проблемными объектами (34% в феврале и 40% в марте 2011 г.).

В марте 32% сделок шло за наличные (33% в феврале и 35% в марте 2011 г.), в основном это были инвестпокупки. Инвесторы приобрели 21% домов в марте по сравнению с 23% в феврале и 22% в марте 2011 г. На долю покупателей первого жилья пришлось 33% сделок в марте (без изменений за год).

Через 3–6 месяцев начнется рост, в следующем году жилье может подорожать на 20%. Хотя в целом рынок восстанавливается, есть локальные рынки, которые опасны для инвестиций в 2012 г. Это Детройт и Флорида.

Западная Европа

ВЕЛИКОБРИТАНИЯ. В марте был введен налог на покупку элитного жилья стоимостью более 2 млн фунтов (2,4 млн евро). Для офшорных компаний этот налог подняли до 15%. Налог в 300 000 фунтов (360 000 евро) полностью убьет желание россиян покупать элитную жилую недвижимость в Великобритании. В среднем в год на офшорные компании покупается 3000 элитных жилых объектов стоимостью более 2 млн фунтов. Впрочем, эти меры вполне оправданны и помогут британскому рынку недвижимости не превратиться в банальный пузырь. А российские инвесторы не откажутся от рынка Великобритании полностью, просто начнут приобретать коммерческую недвижимость.

Кризис еврозоны означает, что британские банки поднимают ставки и требуют большие первоначальные взносы по ипотечным кредитам. Halifax увеличил ставку по кредитам на 0,3%, хотя Банк Англии и держит базовую ставку на уровне 0,5% уже на протяжении 38 месяцев. Стоимость типового объекта в стране снизилась на 0,2% в апреле до 164 134 фунтов. Цены в среднем остаются на 0,9% ниже, чем годом ранее.

ФРАНЦИЯ. На рынке недвижимости Парижа надувается пузырь и вскоре может начаться падение цен. С 1998 г. недвижимость подорожала на 160%, а доходы населения увеличились лишь на 35%. Цены на жилье во Франции выросли на 4,3% (1,8% с поправкой на инфляцию) за 2011 г. Однако уже в этом году цены могут упасть на 5–6%, а количество сделок – на 8%.

В Париже жилье подорожало за год на 14,8% (без учета инфляции – на 12%) до 8390 евро за 1 кв. м. Замедление темпов роста отчасти объясняется экономическими мерами как частью фискальной политики в ответ на кризис еврозоны. Standard & Poor’s понизило рейтинг Франции до уровня AA+ (страна потеряла высший статус AAA). Французская экономика выросла на 1,7% в 2011 г., рост производства составил 2,2%. Покупательская уверенность достаточно слабая, потребление домохозяйств выросло лишь на 0,6% в 2011 г.

Во время предвыборной кампании Франсуа Олланд пообещал отменить меры жесткой экономии, поднять верхнюю планку подоходного налога до 45%, обложить новые категории граждан ежегодным налогом для богатых и ввести 75%-ный налог на роскошь для тех, чей годовой доход превышает 1 млн евро.

Средиземноморье

ИСПАНИЯ. Можно сказать, что Испания – это Греция в начале своего дефолта. Курортная недвижимость страны стоит на первом месте по неликвидности в мире, обогнав даже Египет. Недвижимость в Испании уже подешевела более чем на 50% из-за финансового кризиса, сейчас она еще может упасть – в стране развивается греческий сценарий с госдолгом.

В апреле 2012 г. цены на жилье в Испании снизились на 9,5% в годовом исчислении до 1900 евро за 1 кв. м (в апреле 2011 г. – 2200 евро за 1 кв. м). Самое большое снижение отмечалось в Кастилья-Ла-Манче, Наварре, Мурсии и Эстремадуре. Наименьшему падению были подвержены регионы Кастилия и Леон, Ла-Риоха и Галиция. Количество сделок на рынке на 33% меньше, чем на пике в 2007 г. Чтобы помочь экономике, власти намерены повысить НДС, поднять акцизы на алкоголь и т. д.

Другие страны

КИТАЙ. Попытки властей охладить рынок недвижимости наконец возымели эффект: в марте цены на жилье в Китае снизились на 0,7% в годовом исчислении – впервые за два года. Цены на новостройки упали в 46 из 70 главных городов. Жилье в ключевых городах (Пекин, Шанхай) может подешеветь на 5–10% в течение года, а в остальной части страны – более чем на 10%. В апреле средняя цена 1 кв. м в 10 крупнейших городах была на 2,6% ниже, чем годом ранее, – 15 391 юань ($2443). Это самый длинный последовательный спад с 2008–2009 гг. Ежегодный рост ВВП снизился до 8,1% в I квартале с 8,9% в IV квартале 2011 г., таким образом, вторую крупнейшую экономику мира ждет самый медленный годовой рост за последнее десятилетие.

БОЛГАРИЯ. В середине 2000-х гг. строительная отрасль была главным драйвером экономики страны и магнитом для фондов прямых инвестиций. Сейчас Болгария не может остановить падение цен на недвижимость. МВФ снизил свой прогноз по росту на этот год до 0,7%. Ставки по депозитам высокие, и население предпочитает открывать вклады, а не тратить деньги. Банки не выдают финансирование, а кроме того, держат много малопривлекательной недвижимости на балансе, которую они выставили на рынок. Еще один минус – как и испанская, болгарская курортная недвижимость неликвидна.

В I квартале 2012 г. цены на жилье в Болгарии снизились на 0,4%. Таким образом, 1 кв. м в стране стоит в среднем 450 евро. Самое дорогое жилье расположено в Софии (740 евро за 1 кв. м), Варне (730 евро за 1 кв. м) и Бургасе (590 евро за 1 кв. м).

Зарубежная недвижимость: Циркуляция денежных масс