элитное жилье

Как правило, цена любой недвижимости устанавливается по аналогии — исходя из той цены, по которой продаются схожие объекты. Но вот в самом дорогом сегменте элитной недвижимости (от $15 млн) аналогов обычно не бывает. И на первый взгляд цены устанавливаются совершенно волюнтаристски. Но это только на первый взгляд — на самом деле и в этом секторе действуют свои закономерности.

Только эксклюзив

Вполне естественно, что в дорогом сегменте жилья нет и не может быть двух одинаковых предложений. Он исключает тиражирование, некую типовую застройку. Состоятельные покупатели стремятся иметь индивидуальные апартаменты, ни в чем не повторяющие даже соседние. За эксклюзив приходится платить немалые деньги. Входной билет в "высшие слои общества" составляет минимум $15 млн.

"Эксклюзив — это всегда что-то большее, чем просто объект,— считает генеральный директор агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова.— Яркий пример — реконструированный особняк "Дом Гельриха" 1912 года постройки. Историческое здание было прекрасно реконструировано, оснащено современной инженерией и превращено в клубный дом на 14 квартир. Или элитный квартал Knightsbridge Private Park с собственным парком площадью 2 га. Это действительно уникальное предложение на рынке. Уникальность дому могут придать, допустим, видовые характеристики. Яркий пример — апартаменты в гостинице "Москва" с видами на Красную площадь: у этого проекта нет аналогов. У особых объектов сильное конкурентное преимущество, которое может поднять стоимость от 10% до 40%".

"В тех же домах, где имеются объекты, входящие в сотню самых дорогих, зачастую можно найти квартиры с ценой 1 кв. м на несколько десятков процентов ниже,— замечает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.— Здесь играют роль те самые неценовые характеристики, которые трудно объективно измерить и сравнить с другими объектами. Например, видовые. Ведь трудно отранжировать квартиру по принципу "вид на 20-30% от максимума". Хороший вид, он либо есть и он действительно хороший, либо его нет. Далеко не всегда кусочек Патриаршего пруда, видимый из бокового окна, повышает стоимость квартиры. То же относится и к качеству внутренней отделки подобных квартир. При удачном дизайн-проекте, востребованном в настоящее время, на отделке можно заработать в три-четыре раза больше по сравнению с вложенными средствами. В то же время неактуальная, пусть и дорогостоящая, отделка может быть не востребована покупателем вовсе".

"К примеру, на последних этажах в ЖК "Остоженка Парк Палас" есть шесть пентхаусов, но только один из них уникален благодаря лучшим видовым характеристикам (виды на Москву-реку, памятник Церетели Петру I, Крымский мост, Зачатьевский монастырь, храм Христа Спасителя), наличию просторной террасы и большего метража,— рассказывает Ирина Егорова, управляющий директор SOHO Estate.— В ЖК "Коперник" много квартир с видом на воду, что само по себе приятно. Но только одна из этих квартир является уникальной, поскольку имеет интересную особенность — круглое окно. Стоит такая квартира на 15-20% дороже всех остальных в этом жилом комплексе".

Еще один неценовой фактор — это ментальное стремление наших сограждан жить над всеми остальными. По принципу "чем выше от земли, тем престижнее". Это отчасти объясняет тот факт, что основное число самых дорогих объектов — пентхаусы.

Если мысленно перенести наши самые дорогие объекты в Лондон, то там бы они стоили на 30-50% дороже. Однако то, что у нас считается суперпрестижным и актуальным, для британской столицы, как правило, пройденный этап — и в архитектуре, и в дизайне. Наши относительно новые дома, построенные пять-семь лет назад, на туманном Альбионе никого бы уже не удивили и считались бы несколько устаревшими. В самых престижных районах Москвы от силы имеется, быть может, пять объектов, которые могли бы конкурировать с подобного класса английскими".

"К самым дорогим предложениям на рынке элитной жилой недвижимости Москвы относятся пентхаусы. Их доля в течение последних пяти лет стабильна: в пределах 5%,— соглашается Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome.— Существует ряд особенностей в данном формате, которые выделяют пентхаусы среди других объектов жилой недвижимости и делают их уникальными и высоколиквидными: отдельный выход на террасу или крышу (при этом кровля может быть оборудована зимним садом, бассейном с зоной отдыха или вертолетной площадкой), высокие потолки и большие панорамные окна, прекрасные видовые характеристики на достопримечательности города, отсутствие соседей, ограниченное предложение".

"Кристалл Хаус"" на Остоженке. Местоположение - главная составляющая высокой цены
Фото: Григорий Собченко, Коммерсантъ

Наценка за уникальность

"Стоимость эксклюзивных предложений может превышать цену аналогичных объектов на 10-50%. Например, пентхаус "Эсквайр" в ЖК "Коперник". Все помещения в нем: гостиная, гостиная-столовая, кабинет, три спальни, курительная, холл, ванные комнаты и терраса — декорированы знаменитыми дизайнерами из разных стран мира (Патрик Роберт, Альберто Смания, Берни де ле Куона, Анри Бек). В свое время квартира выставлялась по рекордно высокой цене — $50 млн, то есть более $85 тыс. за 1 кв. м. И сегодня на рынке есть целый ряд интересных предложений: пентхаус "Седьмое небо" на 36-м этаже ЖК "Воробьевы горы"; уникальный, в стиле лофт двухуровневый пентхаус в ЖК "Трилогия"",— говорит Гульнара Рахмангулова, директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet.

Пожалуй, самый эксклюзивный продукт на рынке и самая громкая продажа последних двух лет — вилла "Остоженка" компании Rose Group, построенная по проекту известного архитектурного бюро "Проект "Меганом"" Юрия Григоряна и расположенная в глубине остоженских переулков. Полуподземная четырехуровневая вилла общей площадью 1800 кв. м была продана по цене около $30 млн. Уникальность этого объекта состоит в том, что это практически единственный построенный в современной Москве частный элитный дом.

"Эксклюзивом также можно считать и привычный таунхаус, но только если он находится в историческом центре,— продолжает Юлия Лурье, руководитель офиса "Добрынинское" компании "Инком-Недвижимость".— К таким предложениям относятся 17 таунхаусов в жилом комплексе "Палаты Муравьевых", который располагается в 1-м Зачатьевском переулке. Площадь четырехуровневых квартир составляет от 83 до 550 кв. м. В каждой предусмотрены отапливаемые террасы, зимние сады, камины, лифт, эксплуатируемая кровля. Уникальность таких объектов — в чисто психологическом комфорте от того, что вам доступно практически недоступное — собственный дом в огромном мегаполисе. Это позволяет человеку почувствовать себя особенным, принадлежащим к узкому кругу избранных".

"Главная особенность эксклюзивного проекта состоит в том, что у него нет аналога. Поэтому продавцы могут повышать на него цены до 50% от стоимости, пользуясь тем, что у покупателя нет выбора,— уверена Ирина Харченко, генеральный директор компании "Высота".— По той же причине здесь невозможны скидки, которые обычно присутствуют при покупке элитной недвижимости. В первую очередь среди покупателей люди, у кого уже есть квартиры и они специально ищут уникальные объекты. Кроме того, есть много покупателей из регионов и иностранцев. Как правило, в Москве у них имеется свой бизнес, и по этой причине они хотят иметь еще и представительскую квартиру".

"Венский дом": ландшафт тоже имеет значение
Фото: Григорий Собченко, Коммерсантъ

"В любом городе есть уникальные места, чаще всего исторические. Но они могут быть и современными, рукотворными. Например, новый проект Knightsbridge Private Park в Хамовниках может повторить историю Gramercy Park в Нью-Йорке, где дома вокруг единственного в городе частного парка стоят в два и более раз дороже, чем не имеющие вида и выхода к парку в этой же части Манхэттена. Частный парк, задуманный архитекторами и занимающий две трети территории комплекса, безусловно, делает этот проект очень привлекательным,— полагает Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS.— Конечно, цены у эксклюзивных объектов выше — например, разница между квартирами с дизайнерским ремонтом и без него в зависимости от качества и затрат на ремонтные работы может составлять до 25%. Покупатели эксклюзива — это те, кто действительно имеет такие предпочтения или хочет продемонстрировать свою исключительность".

"Самый дорогой квадратный метр сегодня в клубном доме Barkli Virgin House — $63 тыс. Это цена на пентхаусы, которых в доме всего два, один из них уже продан. Данная цена вполне оправданна. Во-первых, это самый престижный адрес Москвы, то есть первая составляющая цены — местоположение. Во-вторых, как уже говорилось, это клубный дом, рассчитанный всего на 21 квартиру — таким образом, наценка за эксклюзивность. В-третьих, дом был создан при участии дизайнера королевского двора Великобритании Келли Хоппен в сотрудничестве с компанией yoo — значит, наценка за иностранных дизайнеров. В-четвертых, сам дом полностью построен и сдан — наценка за готовность дома. И, наконец, сами пентхаусы великолепны, а виды, открывающиеся из окон, захватывают дух: Кремль, золотой купол храма Христа Спасителя, Москва-река, старинный Зачатьевский монастырь. А это дорогого стоит!" — заявляет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.

Оговоримся сразу, что приведенные ниже процентные соотношения являются весьма и весьма приблизительными. Так, по мнению Дмитрия Халина, местоположению может быть отведено где-то 30%. Еще приблизительно 30% можно отнести на качество здания. А вот разница в стоимости пентхауса и квартиры на первом этаже, расположенных в одном и том же здании, обусловливает долю от 40% до 50% такого фактора, как расположение квартиры внутри здания. "Большую часть цены формирует местоположение (не менее 50%), затем видовые характеристики квартир (15%) и этаж, на котором квартира находится (до 10%), качество самого дома (15%), наличие придомовой территории, инфраструктуры (примерно 5-10%),— делает свой расклад в ценообразовании Ольга Тараканова, руководитель отдела городских продаж департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank.— Иногда случается, что объект так и остается во владении продавца, и спустя многие годы экспонирования либо меняется его стоимость, либо собственник находит ему другое применение. Но это утверждение справедливо только для объектов с завышенной ценой".

"Хотя самые дорогие предложения, безусловно, реализуются дольше, чем более дешевые, однако рано или поздно они находят своего покупателя (иногда самые дорогие апартаменты в доме продаются уже после того, как в других квартирах хозяева давно обжились). Но это правило работает только в случае, когда запрашиваемая цена адекватна предложению: квартира имеет особенности, отличающие ее от остального предложения (террасы, виды, в некоторых случаях собственный лифт, отдельный вход и т. д.). Если объект изначально не соответствует рыночным запросам и ничем не выделяется, но при этом его стоимость заоблачна, то такое предложение будет висеть на рынке бесконечно долго",— комментирует Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

"Априори, включая очень дорогой объект в состав будущего проекта, девелопер преследует несколько целей,— объясняет Дмитрий Халин.— Первая: наличие такой суперквартиры в доме повышает качественный уровень и статус всех остальных квартир. Если в доме есть квартира стоимостью $50 тыс. за 1 кв. м, то проще будет продать остальные квартиры по $25 тыс. за 1 кв. м. Зачастую подобная квартира рассматривается как вариант будущего проживания акционеров или владельцев компании, и это опосредованно подчеркивает статус дома. Если бизнесмен строит данный дом для себя, то и всем остальным будет комфортно и статусно проживать именно здесь".

ЖК "Парк Палас". На его территории есть отдельно стоящее здание стоимостью $45 млн
Фото: Александр Щербак, Коммерсантъ

Не мы это придумали

"Высокие цены на элитную эксклюзивную недвижимость не российское изобретение,— рассказывает Елена Первакова, генеральный директор SOHO Estate.— Недавно один крупный российский бизнесмен приобрел пентхаус в Нью-Йорке с видом на Центральный парк почти за $90 млн. Около $100 млн стоят пентхаусы и квартиры в Лондоне от Candy & Candy в Гайд-парке (более $100 тыс. за 1 кв. м). Что касается зависимости срока экспозиции от цены, то в верхнем ценовом сегменте она неочевидна. Бывает, что уникальный объект, оцененный выше рынка, покупали сходу. Причем нередко за него даже разворачивалась конкуренция между несколькими потенциальными покупателями. В моей практике был случай, когда пентхаус, выставленный на продажу за $20 млн, в результате был продан за $25 млн".

"Эксклюзивная недвижимость всегда в цене,— отмечает Ирина Могилатова.— В некоторых районах Лондона или Парижа просто нет рынка, и если что-то появляется в этих местах, покупатели платят за объекты столько, сколько за них просят продавцы. К тому же недвижимость в развитых европейских странах, как правило, на протяжении нескольких десятков лет и даже столетий может принадлежать одной семье, и мало что может случиться, чтобы они захотели с ней распрощаться. Однако в последнее время в том же Лондоне основные покупатели — это олигархи из России и арабских стран, которые скупают элитную недвижимость в два раза дороже, чем она стоит. Так что у ее владельцев возникает естественное желание ее продать".

"На Западе основным фактором всегда являлось и является местоположение объекта недвижимости. Качество строительства, конечно, тоже очень важно, но местоположение — это приоритет. Оно первично, все остальное вторично,— уверена Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton.— В качестве интересного примера хотелось бы привести уникальную концепцию, разработанную для Лондона: проект Hyde Park No. 1 стал продавать свои апартаменты по цене £50 тыс. за 1 кв. м (при этом максимальная цена в данном районе — £25 тыс.), так как застройщики смогли убедить своих клиентов, что этот проект — самый лучший в мире. Мое твердое убеждение: любой самый дорогой проект обязательно найдет своего владельца, если он эксклюзивен и не переоценен. Расклад же в ценообразовании таких объектов: 70% — это местоположение, 10% — архитектурное решение, 10% — качество строительства/инженерия, 10% — уникальность концепции, инфраструктура".

"Количество людей, которые могут себе позволить купить суперэлитные объекты, очень мало,— подытоживает разговор Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.— А даже тем, кто может, зачастую не подходит планировка квартиры или не нравится ремонт. Поэтому срок экспонирования может достигать двух лет. Есть объекты, которые никому не нужны, а есть, которые при своей заоблачной стоимости соответствуют потенциальному спросу — в этом случае они все равно найдут своего покупателя".

Александр Шевчук

Верхняя планка