Фото: РБК

Весной прошлого года на девелоперский рынок Подмосковья вышел новый игрок — «Химки Групп». Компания, подконтрольная Антону Винеру, сыну известного тренера по художественной гимнастике Ирины Винер, пообещала инвестировать около 4 млрд долл. в строительство загородной недвижимости. Как построить дом, достойный «Золотой мили», но по цене хрущевки, чем Химки лучше Рублевки, для чего нужна спортивная составляющая во всех проектах и чем штанга похожа на бизнес, АНТОН ВИНЕР рассказал в интервью корреспонденту РБК daily АЛЕКСЕЮ ПАСТУШИНУ.

СПОРТИВНЫЙ ОРИЕНТИР

— Почти год назад, в марте 2012 года, вы презентовали компанию «Химки Групп» и заявили о своих планах. Что уже сделано?

— В настоящий момент практически закончена реализация нашего флагманского проекта «Олимпийская деревня Новогорск». Это авторский проект Ирины Александровны Винер — жилой комплекс с мощной спортивно-образовательной инфраструктурой. А осенью 2012 года мы приступили к нашему новому проекту — «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры», который является идеологическим продолжением первого. Он находится прямо на границе Москвы и Московской области, соседствуя со столичным гольф-клубом. В его рамках будет построено около 55 тыс. кв. м жилья, а также много социальных объектов.

— А что помимо жилья будете строить в Новогорске?

— Сейчас я уже могу назвать все объекты спортивно-образовательной инфраструктуры, которые мы планируем построить на территории наших жилых комплексов в Новогорске: детский сад, школа с углубленным изучением английского языка, Академия спорта Ирины Винер, залы игровых видов спорта — волейбол, баскетбол, центр водных видов спорта Александра Попова с бассейном длиной 50 м, всемирно известная школа единоборств «Самбо-70» и многое другое.

— По какой цене вы будете продавать недвижимость?

— Мы стремимся создавать проекты, которые по своему визуальному архитектурному облику больше похожи на проекты Новой Остоженки. Но если в центре Москвы они стоят 30 тыс. долл. за 1 кв. м, то у нас они дешевле, чем в обычной хрущевке, — 120—130 тыс. руб. за «квадрат». Внешне это скорее элитный класс, но по очень демократичной стоимости.

Программа развития РБК Pro Лидерство: первый навык Новое лидерство: как управлять бизнесом в условиях неопределенности Сила окружения: как лидеру расти вместе с командой Словарик диктатора: какие 6 фраз выдадут авторитарного управленца Психология в бизнесе: 6 типов деструктивного руководства Руководитель, от которого не уходят: как заслужить лояльность подчиненных Рост пирога. Как великие компании достигают целей и получают прибыль

— Почему был выбран именно этот район?

— Новогорск исторически был крупнейшей тренировочной базой для сборных команд СССР по разным видам спорта. На это мы и ориентировались при выборе места. Первый наш коттеджный проект также был построен здесь еще до создания «Химки Групп». И в будущем мы там будем запускать сразу несколько проектов. В общей сложности на территории Новогорска будет построено около 200 тыс. кв. м жилья и около 30 тыс. кв. м инфраструктуры.

— А есть ли спрос на такой объем?

— В Химках и Новогорске уже есть большой выбор жилья любого уровня и любого класса. Но наш коттеджный проект был распродан примерно за два года. При этом мы поставили рекорд по стоимости квадратного метра. Таунхаусы, например, были проданы по 180 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 100% больше, чем любые другие таунхаусы, продававшиеся до этого. Темпы продаж по нашим новым комплексам — 35—40 квартир в месяц.

— Не слишком ли уже перегружено это направление?

— Сегодня мы не знаем направления, куда можно совершенно спокойно добраться, не попав в пробку. Иногда и в центре Москвы сложно куда-то доехать. Люди, которые живут на Ленинградке и по этому направлению, с удовольствием там живут. Если сказать жителям, к примеру, Восточного округа: «Друзья, есть хорошее предложение на юго-западе», — они ответят: «Да не дай Бог, я туда не поеду, ужас!» И наоборот, люди с юго-запада не согласятся переехать на восток. Везде есть свой контингент.

— Сколько уже вложено средств в новый проект в Новогорске?

— Общая стоимость проекта составляет 4,5—5 млрд руб. На данный момент мы вложили туда больше 1 млрд руб. Процесс идет, мы находимся на активной стадии строительства.

— Это собственные средства?

— Около 30% мы инвестируем сами, остальное — банковское финансирование. В данном случае партнером проекта является Сбербанк.

— Что банк берет в залог?

— Сам проект: квартиры, землю и т.д.

— За сколько вы планируете окупить те 5 млрд руб., которые готовитесь вложить?

— На сегодняшний день это сложно оценить по той причине, что мы выстраиваем большую инфраструктуру плюс у нас будут очень дорогие фасады.

ПРИ ЛЮБОЙ ВЛАСТИ

— Получается, что сейчас проект в Новогорске — единственный активный? Когда ожидать запуска следующих?

— В ближайшие три-четыре месяца мы озвучим выход следующего проекта. В этом году мы будем запускать их с промежутком в три-четыре месяца.

— В Москве или Подмосковье?

— Мы подмосковные строители. Сегодня реализовывать проекты социального характера с точки зрения согласований и скорости реализации проще в области, чем в столице.

— За последнее время там власть уже два раза поменялась...

— Когда ты строишь социальные объекты, власть тебя только поддерживает. Губернатор Сергей Шойгу активно поддерживал идею социально ориентированных застройщиков, и Андрей Воробьев сегодня проповедует развитие не просто жилого фонда, а социальной составляющей и детского спорта.

— Какие направления вы считаете приоритетными?

— Это будут разные направления, диаметрально противоположные: и юго-западное, и западное, и восточное.

— К Новой Москве присматриваетесь?

— Мы готовим проект в Новой Москве, еще какое-то время нам нужно, чтобы согласовать всю разрешительную документацию. Это будет небольшой жилой комплекс со спортивной инфраструктурой. Кроме того, мы уже два года назад начали строить коттеджный поселок Fortops.ru на 24-м километре Калужского шоссе. Его архитекторами мы стали сами. Недалеко от него тоже будет построена спортивная инфраструктура.

— Вы имеете в виду проект гольф-поля, о котором говорилось ранее?

— Нет. Мы рассматривали возможность реализовать проект гольф-поля, но исключительно в привязке к массовому строительству. До сих пор у нас это в планах.

НА ЧУЖОЙ ЗЕМЛЕ

— Вы предпочитаете покупать землю в собственность или строить на земле партнеров?

— Мы работаем с владельцами крупных земельных участков, естественно, на разных условиях. Иногда бывает, что мы расплачиваемся квадратными метрами, иногда вкладываем собственные деньги. Стоимость тех квадратных метров, которые мы передаем лендлордам, на 25—35% больше, чем то, что они могли бы получить от других застройщиков.

— То есть вы предпочитаете землю не покупать?

— Есть разные условия работы, в том числе и покупка земли. Если речь идет о большом земельном участке, то эффективнее, если мы договариваемся о совместном участии в проекте с его владельцем, который в итоге заработает намного больше.

— Кто ваши партнеры в Химках?

— В Химках мы являемся собственниками. Работа с лендлордами — это наше новое направление. Вскоре как раз такие планы мы и озвучим.

— Сложно бывает уговорить лендлордов?

— Нет. Лендлорды на то и лендлорды, что у них есть хорошие большие земельные активы. И это их бизнес — сначала эти активы приобретать, а потом эффективно использовать.

— Какой сегодня земельный банк компании?

— У нас в собственности около 100 га земли.

— Какой примерно объем строительства жилья здесь возможен?

— 500—600 тыс. кв. м. В 2013 году мы будем уже презентовать все эти проекты.

— Сколько к стоимости квадратного метра прибавляет возводимая вами инфраструктура?

— Она недешева. В некоторых случаях она прибавляет 300—400 долл. на 1 кв. м.

— Есть направления, которых вы избегаете?

— Мы не строим на Рублевке. Если говорить о Новой Риге, то это направление нами рассматривается, но с учетом объемов, которые там будут строиться и сдаваться, оно может оказаться перегружено жильем. Тех проектов, которые мы сегодня набираем, нам хватит на несколько лет спокойной работы.

САМ СЕБЕ АРХИТЕКТОР

— Вы очень «тихо» вошли в девелопмент...

— До создания «Химки Групп» мы много строили. Например, ТЦ «Матрица» — один из первых развлекательных центров в Крылатском. Но мы всегда являлись субподрядчиком, были не на виду. Когда мы говорили про то, что надо строить жилье с инфраструктурой, над нами просто посмеивались: «Ребят, вы что, с ума сошли, вам что, деньги девать некуда?» Мы не могли навязать свои идеи другим девелоперам, но нас всегда знали как людей, которые предлагают красивые проекты.

— Почему вы ставите на проекты с собственной, а не проверенной рынком концепцией?

— Рынок недвижимости сегодня достаточно объемный: по Москве и Подмосковью в ближайшее время будет построено около 10,5 млн кв. м жилья. Мы считаем, что неправильно просто зарабатывать: все, конечно же, помнят смешной сюжет из фильма «Ирония судьбы», когда главный герой попал на улицу Строителей в Ленинграде и зашел к себе домой. Посмотрите, во что сегодня превращаются наши города — в огромный панельный комбинат без школ и детских садов, города-призраки.

— Где вы находите архитекторов?

— Мы работаем с разными архитекторами, но во многих проектах сегодня архитекторами будем являться мы сами. Мы просто видим потенциал, видим людей, работа которых нам нравится, и привлекаем их. По нескольким нашим проектам работаем с Архитектурной мастерской Асадова. При этом визуальную идею проектов мы предлагаем сами.

— То есть вы просто говорите, что вам нравится такая-то фотография или такой стиль?

— Мы говорим архитекторам, какую идею мы хотели бы реализовать, в какой форме и как это должно примерно выглядеть. А дальше уже задача архитектора визуализировать наши желания и создать проект наяву.

— Кто ваши генподрядчики сегодня?

— Мы компания полного цикла: и инвестор, и заказчик, и генподрядчик. Естественно, что у нас есть субподрядные организации. Такая схема позволяет полностью контролировать себестоимость работы и держать цену метра.

— Помогает ли вам фамилия решать вопросы?

— Обратная сторона моей фамилии всегда связана с ответственностью. Говоря и обещая сегодня то, что мы делаем, я должен понимать, кто стоит за мной и что я должен в результате сделать. Поэтому если говорить о фамилии, то, скорее, это ощущение серьезной ответственности, которая лежит на мне за все реализуемые проекты.

— Вы сами определяете политику компании?

— Политику и реализацию проектов определяю только я. Что мне необходимо — это люди, которые могут правильно воплотить их в жизнь.

— Кто ваши партнеры по бизнесу?

— Я являюсь единственным собственником компании «Химки Групп». Но при реализации разных проектов я привлекаю не только собственное финансирование, но и средства соинвесторов.

ЕДА И ШТАНГА

— Чем еще вы интересуетесь, кроме недвижимости?

— Я привык создавать тренды. Когда-то мы открыли первую сеть солярий-клубов — и это превратилось в моду на загар. Потом мы создали тренд на узбекские рестораны, развили сеть «Урюк» — и посмотрите, что сегодня произошло в Москве: узбекских ресторанов больше, чем любых других. Это и «Чайхона №1», и «Павлин-мавлин».

— Как вы отслеживаете качество управления проектами?

— В ресторанах самое важное — это люди. Я не строю рестораны, если понимаю, что в результате там будет невкусно. Моя задача не построить 100 ресторанов, а построить столько, чтобы я мог контролировать качество еды. Самое важное для меня, чтобы, придя ко мне в ресторан, можно было очень вкусно покушать и получить удовольствие. Чтобы желудок сказал «спасибо».

— Вы туда заходите как тайный покупатель?

— Нет, у меня выстроена команда постоянных дегустаторов, которые без остановки едят, пробуют, смотрят.

— Что вы делаете, когда устаете от всего?

— Я довольно много работаю, активно занимаюсь спортом.

— Самбо?

— Нет. Я очень люблю штангу. С ней я встречаюсь три раза в неделю. Это сверхусилие, когда тебя что-то давит, а ты сопротивляешься, выталкиваешь вверх, оно и в спорте, и в бизнесе мне очень помогает.

— Вы, наверное, в бизнесе избегаете момента, когда на вас все давит?

— Напротив, я рад, когда такое происходит. Когда идет давление, значит, ты делаешь что-то правильное и идешь в сторону развития.