Д. Абрамов

Долгое время этот сегмент в глазах заинтересованных лиц выглядел менее привлекательным, чем офисная или торговая недвижимость, – девелопмент сложнее, маржа меньше. С другой стороны, с 2001 г. в складах Московского региона пустует не более 2% площадей, т. е. спрос высокий. Сможет ли этот сегмент стать первым в глазах инвесторов и куда ему развиваться, обсуждали за круглым столом «Ведомости. Недвижимости».

«Складской сегмент всегда был наиболее стабильным, а то, что нам уделяли мало внимания, – это скорее результат поверхностности рынка, и финансового в том числе», – уверен Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group. По его мнению, владение складом обещает инвестору стабильный доход: «В кризис от новых офисов можно отказаться на какое-то время, а вот от складов отказаться нельзя – экономика требует складов».

Инвесторы, похоже, это поняли, и сделки пошли. По данным S.A. Ricci, в прошлом году многие российские компании сделали выбор в пользу приобретения площадей в собственность, купив около 280 000 кв. м складов (19% от общего объема сделок в этом сегменте, всего купили и сняли 1,5 млн кв. м). Более того, для многих из запланированных к вводу в 2013 г. площадей (около 1,5 млн кв. м) арендаторы и покупатели уже определены. Егор Дорофеев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield, считает, что «30% спроса – это спрос на владение складами».

Две крупные покупки прошлого года – на счету Raven Russia (45 237 кв. м в логопарке «Шолохово» в 15 км по Дмитровскому шоссе за $49,75 млн и логистический парк на 213 000 кв. м в Пушкине за $215 млн). Еще компания приобрела на Новорижском шоссе 38 га под застройку за $23 млн. «Мы занимаемся двумя типами сделок: строить и сдавать в аренду или покупать готовое. За 5–6 лет в сегменте аренды ситуация достаточно стабильная, мы сдаем по 200 000–300 000 кв. м в год. Какого-то грандиозного роста спроса не произошло», – сказал Виктор Афанасенко, директор по маркетингу и аренде Raven Russia, но сделки назвал «маленькой успешной революцией».

Маленький тяжелый рынок

Олег Мамаев полагает, что если не произойдет глобального кризиса, то через 2–3 года складской сегмент увидит приток инвесторов: «Но пока инвестиции недостаточны и предложение явно меньше, чем текущий спрос». Проблема в том, что индустриальный девелопмент сложнее и менее доходен, а потому более чувствителен к колебаниям, «Если на офисном рынке доходность упадет с 20 до 30%, это пережить можно, падение с 10% до 0 – это хуже», – говорит он.

Это тяжелый рынок и для инвесторов, признает эксперт: меньше ликвидных объектов, меньше транзакций, меньше понятных правил. «Проектное финансирование недешевое и доступно не всем», – называет еще одну причину Елена Бондарчук, инвестор и девелопер проекта «Логопарк Север» (110 000 кв. м в 35 км от МКАД на Ленинградке). Иностранных фондов – покупателей готовых складов сейчас меньше, чем до 2008 г., однако иностранный капитал весьма активен на рынке складов, его доля выше, чем в таких секторах, как, например, офисы. Появились и внутренние покупатели – российские инвесторы, отмечает Бондарчук. Однако «новых предложений построенных складов для инвесторов нет, труден выход из проекта, капитализация не такая интересная».

Отсутствие жесткой конкуренции облегчает девелоперам жизнь. «Как придет 3–5 новых игроков – станет тесно, доходность резко рухнет, – предупреждает Мамаев. – Новые игроки это оценивают и не торопятся». Елена Бондарчук соглашается, что рынок пока будет узким.

Ключевыми для развития складов в Московской области она считает роль государства: от него зависят всевозможные согласования (так, по ее словам, «с мая по декабрь не было перевода сельхозземель в промназначение вообще») и направление транспортных потоков. «При сравнимом качестве клиенты выберут склады, которые расположены в правильном месте. Клиентов, которые приходят к нам, интересует, как подъехать к площадке и насколько доступны в этом месте трудовые ресурсы», – говорит она.

Мамаев согласен: «В последние пару лет государство показало себя большим игроком. [Из-за изменений правил хранения алкогольной и спиртсодержащей продукции] алкогольные компании, которые никогда не были потребителями складов класса А, неожиданно сделали гигантский объем с точки зрения спроса. То же касается интернет-торговли. Органы контроля стали внимательнее к этому сегменту, и процентов 12 [сделок в складском сегменте] интернет-ритейл в этом году сделал, если не больше». «Получается, что государство может создать 30% спроса», – доволен он.

Считанные клиенты

Складской рынок в текущий момент времени его участники оценивают как «дефицитный». Вопрос – как оценить спрос. Вячеслав Холопов, директор отдела складской недвижимости Knight Frank, считает, что для нормального обслуживания города «Московский регион спокойно «вытянет» 9–10 млн кв. м качественных складов». Сейчас построено почти 8 млн кв. м. Но спрос непрогнозируем. «Сегодня лихорадит – «дайте помещений», а завтра может быть опять спад», – признает Холопов, предлагая строить прогнозы «не на спросе, а на основе здравого смысла и того, как идут сделки».

Виктор Афанасенко отметил, что среди сделок 2010–2011 гг. были повторные: у кого-то из клиентов компании заканчиваются контракты, кто-то расширяется. На последних, по его оценкам, приходится уже треть сделок.

Александра Селезнева, замдиректора департамента складской недвижимости Colliers International, считает, что спрос увеличивается за счет ритейлеров, логистов и промышленных компаний: «Сейчас они стараются для улучшения качества и ликвидности бизнеса переходить в более качественные объекты. Спрос увеличивается за счет не только хранения, но и производства». Селезнева считает, что интерес к новым технологиям сформировали запросы производственных клиентов, которых на складских объектах становится больше, и приводит в пример компанию по производству медицинских товаров Paul Hartmann (один из арендаторов «Южных врат»), представители которой серьезно обсуждают все, что им нужно на складе.

Фантики и технологии

Спрос на владение объектами конечными пользователями серьезно улучшил качество новых складов, отмечает Дорофеев. В то же время для некоторых арендаторов склад – это коробка и чем дешевле, тем лучше, говорит Марко Печ, консультант из CBRE. «Склады класса А нужны далеко не всем», – подтверждает Холопов. И многие девелоперы, соответственно, стараются максимально удешевить продукт. Поэтому «новые технологии приходят медленно и мучительно», сетует Руслан Суворов, вице-президент Radius Group. Он гордится тем, что его компания сертифицировала по BREEAM индустриальный парк «Южные врата» (всего будет введено 650 000 кв. м на пересечении трасс M-4 и A-107), хотя признает, что многим арендаторам современные технологии не нужны. «Сертификация не прибавляет ставки, но позволяет выгодно отстроиться от конкурентов», – доволен тем не менее Суворов.

Олег Мамаев сообщил, что идея получить тот или иной международный сертификат прорабатывалась PNK, но от нее отказались: «Это фантик, он не делает склад более надежным. Не секрет, что в России получение зеленых сертификатов проходит проще, чем на Западе». «Российские клиенты прагматичнее, они хотят более современный склад, более эффективный с точки зрения эксплуатации, коммуналки, ремонта за те же деньги», – описывает Мамаев. По его словам, арендаторы уже переезжают из «старого» А класса в новый, не желая платить дороже. «Клиенты хотят склад, который будет удобен и дешев в эксплуатации», – подтверждает Артем Петрухин из «Строительного альянса».

Мамаев считает, что полезными (и востребованными) будут технологии (инженерные либо строительные), помогающие экономить тепловую и электрическую энергию (от $5 до $10 на 1 кв. м). А также обеспечивающие вандалоустойчивость, продуманность с точки зрения логистики и безопасность. «К современным системам пожаротушения стали серьезно относиться после ряда инцидентов», – говорит он. В итоге получается склад почти как по BREEAM.

«Для меня качественный склад класса А – энергоэффективный, с правильными пожарными системами, с правильными сертификатами на все виды используемых материалов, чтобы в случае нештатной ситуации все покрыла страховка, – описывает Елена Бондарчук. – Но в первую очередь – чтобы крыши не текли и полы не трескались».

Далеко пойдут

Серьезно скорректирует планы девелоперов запрет на въезд большегрузной техники в пределы МКАД. По словам консультантов, их клиенты уже «смотрят за МКАД», подумывая о переезде. В то же время есть фирмы, давно осваивающие площадки у бетонки и далее. Егор Дорофеев приводит в пример французского логиста и одновременно девелопера FM Logistik: «Еще в 2004 г. они начали строить склады за 50 км от МКАД и до сих пор это делают. У них полные склады всегда, есть лист ожидания».

«Южные врата» от Radius Group – в 30 км от МКАД. «Пять лет назад это было тяжело объяснить людям, сегодня такое расстояние вообще не является проблемой. По крайней мере для компаний, у которых большая логистика», – говорит Суворов. Radius Group в конце 2012 г. приобрела дополнительные 40 га у «Южных врат», чтобы увеличить площадь проекта до 144 га. «Строительный альянс» развивает проект build-to-suit в 120 км от Москвы, весной начнется стройка, сообщил Петрухин.

В Московском регионе пустует всего 2% складов