С. Портер

Аналитик «Алора» Сергей Хестанов, сравнивая американский и российский рынки недвижимости в посткризисный период, обратил внимание, что, пока отечественный рос (на 4–6% в год), заокеанский падал. «С большой вероятностью в ближайшем будущем либо российский рынок развернется вниз, либо американский станет расти, – прогнозирует он с оглядкой на фондовый рынок. – Позитивные тенденции в течение года-двух, может, даже трех на российском рынке продолжатся, но стратегически противоречие между «поведением» недвижимости в нашей стране и в США сохраняется. И пока оно сохраняется, существует стратегическая угроза радикального падения российского рынка».

В Москве практически нет предложения экономкласса (1–2 новостройки), категоричен Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», а в Подмосковье каждый месяц заявляются десятки, если не сотни новых проектов и спрос перетекает в область, поднимая там цены. «По общей сумме ввода жилья Московский регион демонстрирует почти одинаковые показатели вот уже несколько лет: плюс-минус 8 млн кв. м – меняются пропорции, все больше в пользу Подмосковья», – сказал Алтухов. Бобков полагает, что в текущем году подмосковное предложение сократится: «Сейчас в области происходит нечто похожее, что было в Москве год-полтора назад. Выход новых проектов притормозится, многое будет зависеть от инфраструктуры, в частности дорожной». В Москве, напротив, девелоперы оживились, на 2013–2014 гг. Est-a-Tet прогнозирует выход 15 проектов только в формате апартаментов. Резерв для массового строительства в Москве – промзоны, на их месте будет строиться новое жилье, счет идет на сотни тысяч квадратных метров.

«Галс-девелопмент» начал в 2012 г. пять жилых проектов. Виктория Круглова, директор департамента финансов компании, уверена, что наиболее привлекательный бизнес для девелоперов сейчас – строить элитное жилье в Москве: «В этом сегменте ожидания 10%-ного роста абсолютно оправданны, и это консервативный прогноз». Хотя и в этом сегменте замедление спроса есть, насыщение происходит, но «в запасе» у девелоперов есть 2–3 года. Дмитрий Ковальчук, гендиректор «Пробизнес-девелопмента», согласен, что в Москве «просто невыгодно и в принципе неинтересно» строить экономкласс. Capital Group, по словам вице-президента Валентины Станововой, «планирует зарабатывать вместе с инвесторами, которые вкладываются в недвижимость компании». «Имя девелопера и сильный продукт» – таков, согласно Станововой, рецепт успешных продаж.

С. Портер

С. Портер

Местный спрос

Рынки недвижимости достаточно локальны и зависят от спроса и предложения в каждом конкретном месте, возразила Юлия Гордеева, аналитик «Сбербанк CIB». В России нет огромного объема заложенных ипотечных квартир, как в США. А нестабильность фондового рынка способствует тому, что деньги с него перекладываются в бонды и недвижимость: «Эти инвестиции предсказуемы в отличие от акций».

Проблема России в другом, уверена Юлия Гордеева: многие хотят купить жилье, но немногие могут себе это позволить. «Сбербанк CIB» провел исследование, которое показало, что 55% населения России хочет улучшить жилищные условия. Но из них только 1% говорит, что у них есть средства купить квартиру, и 25% – что могли бы воспользоваться ипотекой. Москвичи оптимистичнее в оценке своих возможностей, потому что рассчитывают на Подмосковье.

На следующие несколько лет заявлены гигантские объемы строительства, но кому девелоперы будут продавать это жилье, задается вопросом представитель Сбербанка. Девелоперы и аналитики и сами задают себе этот вопрос. Особенно тяжелая борьба за покупателя ждет тех, кто работает в Московской области.

По мнению Дениса Бобкова, аналитика Est-a-Tet, рынку недвижимости России есть куда расти: у нас на человека в среднем приходится 22 кв. м жилья, в то время как в Европе – в 2, а в США – в 3 раза больше.

Рынок действительно не насыщен, но снижение уровня доходов населения сказывается. В 2012 г. в Подмосковье замедлился рост цен в экономклассе (по сравнению с 2010–2011 гг.), отметила Анна Соколова, аналитик «Метриум групп». В сделках выросла доля ипотеки – с 25% в 2011 г. до 30% в 2012 г. и еще минимум 5% прибавится за 2013 г. Алексей Добашин, гендиректор концерна «Крост», говорит, что мощности у строителей Московского региона большие, но, например, панельного жилья в год они могут выдавать не более 3 млн кв. м в год, хотя «спрос колоссальный». Но пока что каждый год, по его подсчетам, жилищные условия улучшает только 2% москвичей и «околомосквичей». «Это значит, что спрос будет возрастать – если не случится кризис. Если случится – придется возвращать кредиты, придется возвращать дома. Поэтому лучше не брать кредитов», – грустно пошутил Добашин.

Неэкономная Москва

Дмитрий Зотов, заместитель гендиректора «Мортона», считает, что люди постепенно переезжают из районных центров в областные и все ближе подбираются к Москве. Переломить эту тенденцию сможет лишь разумная государственная политика, направленная на развитие регионов. Важный вопрос – вопрос занятости. Проведенный «Мортоном» опрос среди покупателей показал, что клиенты компании почти не заняты в реальном производстве, они пришли из сферы обслуживания или с госслужбы. Чтобы перераспределить трудовые потоки (и приблизить место жительства к месту работы или наоборот), необходимо изменить структуру экономики. Но вряд ли в ближайшие пять лет это произойдет. И в Подмосковье (особенно ближнем) по-прежнему 50% нового жилья будут покупать москвичи, 40% – жители области, перебирающиеся поближе к столице, остальное – приезжие из регионов, резюмировал Зотов.

Что и где берут

Софья Лебедева, гендиректор «Миэль-новостроек», наблюдает, что спрос стал менее платежеспособным и более избирательным: покупатель хочет, чтобы дома были построены, введены в эксплуатацию вовремя, а бюджет покупки соответствовал его ожиданиям. Цена до сих пор – главный фактор, определяющий покупку, «хотя люди смотрят и на инфраструктуру», говорит риэлтор. Поэтому, по ее словам, спрос уходит из Одинцова и Реутова, где цены почти сравнялись с московскими, например, в Железнодорожный. Там строятся быстровозводимые серии домов с широкой линейкой квартир приемлемой площади, а добраться из него до центра Москвы можно быстрее, чем из Ясенева до ВДНХ, рассказывает Лебедева. Цена 1 кв. м в продаваемых «Миэлем» домах в Железнодорожном в среднем составляет 80 000 руб. «Главное – попасть с проектом [в нужное место]», – подытожила риэлтор.

Василий Кривошеев, коммерческий директор «Премьер-холдинга», уверен, что любой грамотный и умело продвигаемый проект в Подмосковье ликвиден. Хотя нижняя граница приемлемой для покупателей цены спустилась с 4 млн до 3,5 млн руб. за квартиру, признает эксперт, он полагает, что люди все равно будут переезжать из меньших квартир в большие, а значит, спрос будет. Однако пока что план по годовому вводу жилья у его компании не поднимается выше 50 000–75 000 кв. м, «но мы хотим строить по 200 000 кв. м в год», заявил Кривошеев. «Крайне мало областных городов, где заработать невозможно. Пусть даже норма доходности снижается и работать не становится легче», – отметил Кривошеев.

Алексей Гусев, коммерческий директор RDI, напротив, считает, что рынок Подмосковья уже сейчас достаточно конкурентный и заполненный. Например, в Видном, где строит его компания, возводится около 1 млн кв. м, уже ощущается нехватка спроса на проектах, где 1 кв. м продается по 65 000–70 000 руб. Девелоперы вынуждены либо увеличивать сроки реализации проекта, либо снижать цены и, соответственно, норму доходности. Гусев полагает, что от 30 до 50% заявленных сегодня проектов «не взлетят» – просто не будут обеспечены достаточным спросом.

Марии Литинецкой, гендиректору «Метриум групп», ситуация также не кажется оптимистичной: слишком большой объем жилья вводится, проектов, которые имеют «отличительные характеристики», немного, они не всегда могут помочь спросу, если площадка плохо расположена («где-нибудь в полях, с тяжелой транспортной ситуацией, где развязки и инфраструктура только планируются, а то и вообще могут остаться на картинке»). Спрос на малоэтажку, по ее словам, девелоперов также разочаровал. Еще одна проблема – кредиты от солидных банков (вроде Сбербанка) получают старые, известные рынку игроки, которые застраивают лишь часть подмосковного рынка. Но много проектов, которые ведет, например, «Метриум групп», реализуют новые компании, не имеющие достаточной кредитной истории, чтобы обратиться за финансированием в Сбербанк. Риэлтор видит в этом опасность того, что в случае любых кризисных колебаний подмосковный рынок на какое-то время «просто умрет». «А колебания уже имеются», – заметила с нервным смешком Литинецкая. В Подмосковье девелопер может работать только над себестоимостью, но есть площадки, куда продукция существующих ДСК «просто не впишется», поэтому панельные дома с маленькими квартирами в долгосрочной перспективе не выглядят ликвидными. Выиграют те застройщики, которые вложились в новые технологии и делают качественный продукт, резюмировала Литинецкая.

Григорий Куликов, председатель совета директоров ГК «Миэль», считает, что основным драйвером роста рынка недвижимости и строительства в Московском регионе и во многих других инвестиционно привлекательных регионах может стать государство: «Когда девелоперская себестоимость начнет зашкаливать и платежеспособный спрос войдет с нею в конфликт, роль государства станет очевидной». Оно управляет ставками рефинансирования, от которых зависят ставки по ипотеке, сегодня ипотечное кредитование новостроек – прерогатива госбанков, объясняет Куликов. Государство, по его словам, опосредованно может регулировать ставки по депозитам, непосредственно сроки согласования проектов и их коррупционную составляющую. И наконец, оказывать бюджетную поддержку, финансируя какие-то элементы инфраструктуры либо субсидируя различные социальные категории (военная ипотека, выкуп жилья под госзаказ и т. п.). Все это, вместе взятое, способно повлиять (читай – повысить) на платежеспособный спрос.

Застройщики недовольны темпами продаж жилья в Подмосковье