Ипотека за рубежом: 5 примеров

На фото: Бумажная скульптура художника Стивена Дойла

Пока российские власти призывают банки снизить ставки по жилищным кредитам «хотя бы до 9–10%», многие присматриваются к ипотеке за рубежом, ведь там купить недвижимость в кредит можно под 4–5% годовых. Да и цены приятнее московских. Например, 50 тысяч евро в Испании – это хорошая квартира на вторичном рынке, 10 минут езды до моря, в Москве – в лучшем случае комната далеко не в центре.

Низкая стоимость – это важное преимущество, но кредит нужно еще получить. Отнюдь не все зарубежные банки кредитуют нерезидентов. Сложно получить ипотеку в Великобритании, Италии. «Гораздо проще это сделать в той же Швейцарии или на Лазурном Берегу», – отмечает председатель совета директоров инвестиционной компании General Invest Винченцо Трани. Также есть шансы стать ипотечным заемщиком в австрийских, немецких, испанских и финских банках.

Политика зарубежных банков в целом достаточно проста: нерезиденту, да и резиденту тоже, необходимо показать источник погашения займа и процентов. «Это зачастую невозможно, так как клиент не имеет дохода не только на территории той страны, где находится имущество, но даже на территории Евросоюза. Поэтому ожидать, что будет ипотека, только потому, что вы что-то купили, не стоит», – предупреждает управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar (занимается инвестициями в недвижимость) Ирина Жарова-Райт.

Некоторым банкам достаточно убедиться в том, что будущий заемщик платежеспособен в своей стране, у него есть постоянная и высокооплачиваемая работа, а также он уже владеет какой-то недвижимостью. Часто зарубежные банки пробивают будущего заемщика по социальным сетям: там виден круг его общения и социальный статус. Они не уделяют такого пристального внимания справкам о доходах (их еще нужно перевести на английский язык), как это делают российские банки, для них важнее, какими активами клиент уже располагает и откуда они у него появились. Если для российского банка источник благополучия клиента не так важен, зарубежный банк может потребовать подтверждение того, что все заработано непосильным и честным трудом. Не последнюю роль играет и сфера деятельности потенциального заемщика: работникам госкорпораций и сырьевых компаний зарубежные кредиторы охотнее выдают ипотечные кредиты, чем финансистам.

Если вам посчастливилось получить от зарубежного банка одобрение на ипотеку под 4%, а может быть, даже и 3% годовых, стоит ли считать, что ваши деньги наконец-то заработали? К сожалению, не всегда так. Очень высок валютный риск. Если вы получаете зарплату в рублях, а кредит валютный, то в случае российского кризиса выплаты по ипотеке резко возрастут. Сложно предсказать и ситуацию на рынке недвижимости в конкретном регионе. «Многие прогорели, вкладывая в недвижимость в Майами, которая обесценилась на 50% в результате кризиса», – рассказывает владелец квартиры в США.

Нужно еще учитывать и сопутствующие расходы, которые разнятся в зависимости от страны. Например, при оформлении ипотеки в Лондоне с заемщика, как правило, взимают так называемую arrangement fee – плату за оформление кредита. «Это может быть фиксированная сумма, например 1500 фунтов, или процент от размера кредита, например от 0,5% до 1%», – поясняет управляющий партнер инвестиционной компании Silverpearl Capital Ltd Алла Федорова. Кроме выплат по кредиту понадобятся деньги и на содержание зарубежного объекта, которое в целом обходится дороже, чем в России.

Как полноценную инвестицию рассматривать покупку заграничной недвижимости в ипотеку, наверное, не стоит. Гораздо больше радости она вам будет приносить, если активно использовать ее в личных целях или иметь планы по переезду в ту страну, где вы ее купили. И для минимизации рисков желательно все-таки, чтобы кредит был в той валюте, в которой ваши доходы.

Обозреватель Slon нашла среди своих знакомых заемщиков по ипотечным кредитам в зарубежных банках. И для них это не инвестиции, а недвижимость для отдыха, семьи и друзей.

Ниже приведены параметры кредитов на покупку квартиры, выданных в период с 2010 по 2013 год в разных странах.