С. Портер

По мнению Виктора Кочергина, гендиректора архитектурного бюро «Тор» (входит в состав ФСК «Лидер»), первое, что бросается в глаза, – у домов серий П-44Т/25 эстетика фасадов явно превалирует над функциональностью: «Ощущение такое, что при разработке этой серии архитектор больше отталкивался от пластики фасадов, нежели от назначения полезных площадей. Фасады получились красивые, но в ряде квартир эркеры и балконы сделаны нефункционально, из-за чего теряется полезная площадь жилых помещений». С точки зрения рынка дом серии П-44T/25 является оптимальным по площадям квартир и цене, возражает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК МИЦ.

М. Стулов

Отношение к панельным домам в столичном регионе традиционно двоякое: одни считают их днем вчерашним, другие упирают на то, что это быстрый и дешевый способ строить жилье, что и требуется сегодня. В настоящее время панельные корпуса преимущественно возводят в Московской области. В Москве, по данным «Миэль-новостроек», их 14,1% от общего количества новых домов. Зато в 5 км от МКАД в Подмосковье, подсчитали в «Метриум групп», – 48% от общего числа новостроек. Дальше, в зоне от 5 до 30 км, – 35%. Зато более чем в 30 км от МКАД – почти как в столице: 15%.

Такая индустрия

Владимир Подколзин, начальник ФГУП «ЦПО при Спецстрое России», напоминает, что сама строительная площадка для возведения домов панельной серии занимает большую площадь, чем для монолитных зданий. «В настоящее время большая часть наших проектов приходится на Подмосковье, – говорит Яннис Эфтимиадис, директор департамента проектирования и модернизации «Главмосстроя». – В общей годовой программе на панельные дома приходится около 55%». ГК «Мортон» (более 20% от строящегося жилья в области) активно использует панельную технологию. «Соотношение по нашим проектам – в среднем 85% панельных домов и 15% монолитно-кирпичных», – уточняет Дмитрий Зотов, директор по развитию бизнеса ГК «Мортон».

Застройщики, работающие на крупных площадках в Московской области, защищают индустриальные технологии. Они ориентированы на экономкласс, а это самый продаваемый на рынке продукт, называет главный аргумент Яннис Эфтимиадис. Сборные панели – это конструктор, с помощью которого можно быстро реагировать на потребности рынка в ситуации стремительно сокращающегося платежеспособного спроса. Если на территории планируется строительство доступного жилья, скорее всего это будут панельные дома, формулирует общее правило Александр Хрусталев, гендиректор компании «НДВ-недвижимость». «В линейке панельных серий представлены квартиры небольших площадей, которые особенно востребованы в экономклассе», – объясняет он.

Индустриальный способ мало того что позволяет строить быстро – застройщик в данном случае не зависит от погодных условий, тогда как при использовании монолитной технологии температурный режим важен, считает Владимир Подколзин. Бетон хуже набирает прочность при температуре ниже нуля градусов или при слишком высокой температуре.

Когда блоки монтируются на производстве, проще гарантировать качество поступающих на строительную площадку материалов, добавляют эксперты. Современные панели поступают на строительную площадку с уже вставленными пластиковыми оконными блоками и полностью готовы к монтажу. Все это позволяет увеличить скорость строительства. «Коробку 17-этажного дома можно смонтировать за 3–5 месяцев», – подтверждает Виталий Витрищак, начальник информационно-маркетингового отдела ДСК-1.

Наружная отделка может быть самая разная: кирпич, вентилируемые фасады, трехслойная стеновая панель с высокотехнологичными утеплителями и бесшовная технология утепления фасадов – таков далеко не полный перечень возможностей разнообразить типовой проект. Вырос и нормативный срок эксплуатации панельных домов. Виталий Витрищак заявил, что в домах новых серий от ДСК-1 он составляет 100 лет.

Артем Эйрамджанц, первый вице-президент ГК ПИК, добавляет, что разработаны специальные сварные соединения конструкций, защищающие дом от прогрессирующего обрушения здания при внештатных ситуациях. И если в одной из квартир ЧП, например взрыв или пожар, то даже при полном повреждении несущих конструкций отдельной квартиры несущая способность конструкций всего дома сохраняется и дом не является аварийным.

Но хорошие панели еще не гарантируют, что дом будет хорош. Важно соблюдение технологий при монтаже на площадке, а с этим были и есть проблемы. Слабым местом всегда являлись стыки панельных соединений, некачественный монтаж которых приводит к теплопотерям, промерзанию, продуванию и замоканию, признает Алексей Харитонов, директор по реализации и маркетингу «ЮИТ Ситистрой».

Серийный ассортимент

Чтобы соответствовать требованиям рынка, столичные домостроительные комбинаты обновили многие выпускаемые ранее серии и разработали новые: Д-25, П-44Т/25, П-3МК «Флагман», «Евро'Па» и др.

У ДСК-1 новинка – серия Д25-Н1 («Домкон») – позволяет возводить башни в 22–25 этажей. «Дом удобен и тем, что его строительство можно вести на небольших площадках. Актуально для застроек в Москве, учитывая дефицит земли», – говорит Виталий Витрищак. Другие характеристики домов этой серии: облицовка панелей плиткой под кирпич; толщина наружных трехслойных панелей – 300 мм, межкомнатных стен – 180 мм; медная электропроводка по всей квартире; остекление балконов и лоджий с профилями из алюминия; высота потолков – 2,7 м. На крыше элементы наклонных фризов покрыты черепицей БРААС. Важное отличие домов этой серии – приемная вертолетная площадка на кровле здания. «Но оборудуют ее не на каждом доме», – уточнил Витрищак. По восемь квартир на площадке, покупатель может выбрать, на какую сторону света будут обращены окна его жилища. Площадь 1-комнатных квартир в Д-25 – 42,8–48,1 кв. м, 2-комнатных – 62,6–68 кв. м, 3-комнатные квартиры расположены с 21-го по 25-й этаж и имеют площадь по 102 кв. м. В 3-комнатных квартирах запроектированы гостевой санузел и ванная комната при спальне. Дома этой серии представлены на объектах ЖК «Бутово-парк» в Ленинском районе, в Щитникове, в микрорайоне «Катюшки» в Лобне и др. На вопрос, во сколько обошелся запуск новой серии, в ДСК-1 не отвечают.

Еще одна серия «на будущее» от ДСК-1 – модернизированная П-44Т/25-Н1 для строительства тех же 25-этажных домов. Качество панелей, кровли и других составляющих не претерпели изменений. Но в квартирах увеличились кухни, в некоторых – комнаты. В домах серии П-44Т/25 1-комнатные квартиры имеют площадь 37,4–38,8 кв. м, 2-комнатные – 51,7–63,4 кв. м, а 3-комнатные – 77–84,6 кв. м. Дома серии П-44Т/25 возводятся в Железнодорожном (ул. Автозаводская, «Центр-2»), Бутове (ЖК «Бутово парк»), Красногорском районе (ЖК «Путилково»), Павшинской пойме и др.

ДСК-3, входящий в группу компаний ПИК, вывел на рынок модернизированную серию дома П-3МК «Флагман» (проект МНИИТЭП). Сергей Пахомов, руководитель мастерской № 3 МНИИТЭП, рассказал об одной из отличительных особенностей блок-секции «Флагмана»: одновременно запускаются в производство прямые, угловые, поворотные, меридиональные блок-секции, позволяющие создавать дома различной конфигурации, с различным набором квартир и с возможностью изменять его по этажам. В новых блок-секциях увеличены габариты лестницы и лифтовых холлов, на лестничной площадке предусмотрена зона безопасности для маломобильных граждан.

Площадь 1-комнатных квартир – около 43 кв. м, 2-комнатных – 61,8–62,8 кв. м, 3-комнатных – 80,8–83,8 кв. м и 4-комнатных – 96–99 кв. м. В Москве дома серии П-3МК «Флагман» возводятся в ЖК «Большое Кусково» (ул. Перовская, вл. 66), в Железнодорожном, мкр. «Центр-2», и др.

Общий объем инвестиций в разработку здания серии «Флагман» составил около 380 млн руб., говорит Наталия Иванова из ГК ПИК. «Такие дома более конкурентоспособны, модернизация имеет долгосрочную выгоду, – уверен Артем Эйрамджанц. – Эффект можно наблюдать уже через несколько месяцев с начала продажи серии дома».

В настоящее время ГУП МНИИТЭП по поручению ДСК-3 разрабатывает новую серию жилых блок-секций П3Н (частично используется индустриальные изделия серии П-3МК). Серия низкоэтажная, 3–9 этажей, с одним лифтом, где верхний этаж – мансардный.

ДСК-2 обновил серию КОПЭ немногим ранее. Серия КОПЭ-М «Парус» уже завоевала популярность у покупателей новостроек. Появление эркеров улучшило внешний облик домов и увеличило площадь квартир. Также увеличились до 4,35 м лоджии, которые в обновленной серии застеклены. Да и внешне дома выглядят более привлекательно, так как наружные стеновые панели облицовываются плиткой под мрамор (технология фирмы «Систром»).

Достоинство обновленной «копэшки» – широкий ассортимент квартир различных площадей и планировок. Даже в самой компактной однушке кухни не меньше 10 кв. м. Площади 1-комнатных квартир – 38–43 кв. м, 2-комнатных – 54–62 кв. м, 3-комнатных – 76–82 кв. м и 4-комнатных – 100–103 кв. м. Такие дома строятся в ЖК «Путилково» в Красногорском районе, корпус № 39 в районе «Красная горка» в Люберцах и др.

Группа ЛСР вывела на рынок Подмосковья серию «Евро'Па» («Европейская панель»). Впервые она появилась на питерских стройплощадках и выпускалась ДСК «Блок» в Санкт-Петербурге. В столице с 2012 г. с этой серией работает «ЛСР. Строй-М», образованная путем объединения Завода ЖБИ-6 и проектного бюро «МСР перспектива». Для использования в Москве серия была дополнительно сертифицирована, кроме того, была проведена экспертиза, в итоге стало возможно увеличить высотность зданий с 17 до 25 этажей. В Москве и области дома производит Завод ЖБИ-6, а линейка продуктов серии состоит из многоэтажных жилых домов «Евро'Па» и малоэтажных домов «Евро».

Особенность домов серии «Евро'Па» – отсутствие межпанельных швов, улучшенная тепло- и шумоизоляция. В домах предусмотрены квартиры-студии площадью 25–27 кв. м, 1-комнатные квартиры – 33–41 кв. м, 2-комнатные – 52–66 кв. м, 3-комнатные – 70–92 кв. м и 4-комнатные по 105–115 кв. м. Строительство серии началось в 2009 г. в Балашихе по заказу Министерства обороны РФ. В настоящее время многоэтажные жилые дома возводятся в ЖК «Новокосино-2», «Новое Домодедово» и ЖК на ул. Митинская (СЗАО Москвы).

Перепланировка – слабое звено

Александр Янко, главный инженер мастерской № 1 ГУП МНИИТЭП, считает, что многие вопросы с планировками можно решить еще на этапе проектирования, но за дополнительные деньги. В частности, если потребуется по конкретному адресу более серьезная переработка планировок квартир, то это может обойтись заказчику в 7 млн руб. для П-44Т/25 и в 10 млн руб. для Д-25 сверх стоимости обычной «привязки». Переделка фасадов домов потребует, кроме того, разработки и освоения значительного количества новых марок железобетонных изделий и обойдется примерно в 5–10 млн руб. для каждой серии. «Перепроектирование фасадов может выполняться за счет средств производителя – ДСК-1 по договоренности с инвестором-застройщиком, так как ДСК-1 сам заинтересован в периодическом обновлении внешнего вида продукции», – предполагает он.

В домах П-3МК «Флагман» 3- и 4-комнатные квартиры портят коридорчики, съедающие полезную площадь, высвободить которую посредством перепланировки практически невозможно, продолжает критику Виктор Кочергин. Положительно архитектор оценил планировки в «Европейской панели». Но в многокомнатных квартирах также есть площади, которые сложно использовать. Например, в 3-комнатной квартире площадью 88 кв. м извилистый коридор занимает 13 кв. м. Возможности перепланировки в серийных панельных домах сведены к минимуму. В серии П-3МК «Флагман» планировки квартир выполняются в конструктивной системе «узкий шаг» (3,4 и 3,6 м) практически без перегородок – все стены несущие, трогать их нельзя, говорит Сергей Пахомов. Похожая ситуация и с Д-25 и П-44Т/25. По словам Александра Надысева, руководителя мастерской № 1 МНИИТЭП, здесь система «узкий шаг» (3 и 3,6 м) имеет такие же ограничения, как и у «Флагмана». А дополнительные проемы в несущих стенах «могут выполняться в зависимости от их расположения с 5–8-го этажа (нижние трогать нельзя) по специальному проекту на основе технического заключения состояния конструкций». В частности, в 3-комнатной квартире в доме серии П-44T/25, говорит Александр Энгель, допускаются снос ненесущей стены (перегородки) в гостиной, а также увеличение площади санузла за счет присоединения к ванной комнате части коридора.

Утешительным бонусом для покупателей жилья в типовушках является и то, что о них уже позаботились архитекторы. «Каталог типовых проектов перепланировки квартир в жилых домах массовых серий» более чем с сотней вариантов разрешенных перепланировок представлен на сайтах ГУП МНИИТЭП и Мосжилинспекции, напомнил Александр Энгель.

На асфальте: Панельный конструктор