В старой Москве свободные площадки остались разве что в промзонах/ С. Портер/ Ведомости

Евгения Муринец, заместитель начальника управления архитектурного совета Москомархитектуры, говорит, что при квартальной застройке улица организована как общественное пространство, с разнообразными фасадами зданий и богатыми инфраструктурой первыми этажами. Сами дома стоят барьером между этим пространством и частной дворовой территорией. Такая планировка является, по ее словам, наиболее комфортной для человека. Девелоперы с архитекторами согласны. «Квартальная застройка позволяет правильно осваивать пространство, трансформировать застройку, не меняя общественного, транспортного и пешеходного каркаса города», - говорит Леонид Капров, вице-президент «Галс-девелопмента». Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ девелопмента», добавляет, что квартальная застройка дает возможность комплексно осваивать и развивать территорию, что не может обеспечить точечная застройка. Он объясняет, что такой подход в строительстве позволяет не перегружать территорию населением, заранее проектировать необходимое количество объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник. Андрей Пучков, генеральный директор Urban Group, добавляет, что задача сделать городские кварталы не типовыми, а индивидуальными вполне решаема: можно, к примеру, увеличить плотность застройки, но сделать ее малоэтажной. Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group, одним из главных преимуществ квартальной застройки видит формирование микросообщества жителей в большом городе.

Москомархитектура, НИиПИ генплана и МНИИТЭП готовят для Москвы новую градостроительную концепцию. По сути, это возврат к применявшимся в городе до середины прошлого века принципам квартальной застройки - до начала массового возведения хрущевок, когда так называемый «рациональный подход» привел к возникновению безликих микрорайонов, застроенных типовыми домами и окруженных огромными ничейными территориями. Город разделился на отдельные функциональные зоны: деловой центр - спальные окраины, в результате чего возник дисбаланс и горожанин стал слишком зависеть от района, где он проживает, отмечает Сергей Кузнецов, главный архитектор Москвы. Задача, которую решают сейчас проектировщики, - создать (или хотя бы постараться) благоустроенную и развитую среду повсеместно.

Чем квартал лучше

Площадки для нововведений

По мнению Муринец, кварталы могут быть возведены на любых территориях Москвы, но их проектирование зависит от сложившейся застройки, подземных инженерных коммуникаций, формы участка и т. д.

В границах старой Москвы свободные площадки для строительства кварталов, говорит Хорошков, остались только на территориях бывших промпредприятий. С ним согласен Капров, который ожидает «появления новых проектов квартальной застройки в ЦАО в рамках редевелопмента промзон». В портфеле «Галс-девелопмента» - три проекта квартальной застройки на территории бывших промзон общей площадью около 10 га. Это элитные комплексы: «Литератор» (182 квартиры, 67 000 кв. м, инвестиции - 10 млрд руб.) в Хамовниках на месте бывшего пивоваренного завода; Wine House на Садовнической улице (более 55 000 кв. м, 8,8 млрд руб.) на месте бывшего винного завода; «Наследие» в Преображенском» в промзоне на улице Бухвостова (95 300 кв. м, более 14 млрд руб.). В проектах, говорит Капров, воплощается концепция «тихие дворы квартала без автомобилей на закрытой территории».

Группа ПСН, по словам Татьяны Тиковой, директора департамента управления активами, сейчас работает над проектом в ЮВАО, где за основу взята квартальная застройка. На 19 га территории бывшего Карачаровского завода предусмотрено строительство 590 000 кв. м коммерческой и жилой недвижимости, а также масштабная социальная и транспортная инфраструктура, площади общественного назначения.

В Подмосковье и новой Москве застройщики более активно используют принципы квартальной застройки. ГК «МИЦ» на 34,5 га вблизи деревни Говорово (территория новой Москвы) возводит «Татьянин парк». Застройщик запланировал щадящую плотность застройки (7800 кв. м на гектар), что позволило предусмотреть дополнительные зоны отдыха и реализовать концепцию «дворы без машин». Инвестиции в проект превысят 13,5 млрд руб., сообщила пресс-служба.

Компания Urban Group рекламирует свои проекты квартальной застройки как новый формат под названием «Города для жизни». «Опыт реализации наших проектов весьма успешен, что подтверждается устойчиво высоким спросом со стороны покупателей», - говорит Пучков. В качестве примера он привел ЖК «Город набережных» в Химках. На местном рынке проект демонстрирует один из самых высоких темпов продаж: по 130-140 квартир в месяц. Инвестиции в «Город набережных» составили 8 млрд руб.

Rose Group строит в Красногорском районе недалеко от МКАД микрогород «В лесу». Проект разбит на восемь очередей. Первая включает 160 000 кв. м (1193 квартиры, коммерческие площади, подземные паркинги и объекты социальной инфраструктуры). Саакянц утверждает, что при разработке концепции компания ставила перед собой задачу «не просто нарезать определенное количество квартир, но вернуть понятие «свой двор», где безопасно гулять детям, а соседи знают друг друга». Архитектурное бюро Speech разработало для микрогорода инновационное зонирование пространства - как придомовых территорий, так и квартир. Это позволяет девелоперу строить достаточное для хорошей экономики проекта число площадей на продажу и предусмотреть необходимый для комфорта будущих жителей объем инфраструктуры.

Экономика проектов

Опрошенные «Ведомостями» эксперты говорят о выгодной экономике квартальной застройки. «Жилье в ней проектируется более концентрированно, а инфраструктурные объекты располагаются между домами по принципу равноудаленности, - объясняет Пучков. - Это позволяет рационально использовать территорию, делает жилой квартал приватнее и безопаснее, а инфраструктуру доступнее. Но не увеличивает себестоимость». Хорошков отмечает, что сейчас проектирование масштабного квартала обойдется девелоперу дешевле, чем планирование точечного проекта. «В последнее время требования местных [подмосковных] администраций к социальной инфраструктуре ужесточились, даже в рамках точечной застройки требуется построить школу или детсад или выплатить городу деньги на их строительство», - рассказывает он. Расходы на строительство социальной инфраструктуры в среднем, по его словам, составляют 10-15% от общих инвестиций в проект.

Елена Попова, руководитель отдела генеральных планов архитектурного бюро «БРТ рус» (входит в ГК «Интеко»), считает, что строительство по новым правилам приведет к созданию более комфортных районов и станет в итоге выгодным для девелоперов, так как «удобные кварталы будут пользоваться повышенным спросом у покупателей». «Это автоматически увеличит стоимость жилья», - полагает она. По мнению Муринец, уже сейчас, покупая квартиру, человек платит не только за стены, но и за комфорт, который создается путем грамотного планирования района. «При наличии такого комфорта стоимость за метр в таком районе повышается, а это является основной мотивацией застройщика при развитии территории», - резюмировала чиновница.

Впрочем, при новой системе могут возникнуть «специфические сложности», полагает Антон Надточий, руководитель архитектурной мастерской «Атриум». Они, по его словам, будут связаны с нежеланием собственников отдавать площадки «для создания дополнительных улиц». В этом случае перед городскими властями встает задача - поделить землю на соответствующие квартальной системе лоты, полагает архитектор. Например, можно передать планируемые улицы в собственность города для строительства и последующей эксплуатации или же разработать схему совместной ответственности частного капитала и горбюджета по работе с такими землями.

Разбить на кварталы