Потери и приобретения рынка недвижимости 2013 года

Девелоперам и связанным со стройкой чиновникам 2013 год особых потрясений не предвещал. Столичные застройщики уже почти свыклись с правилами игры, установленными командой мэра Москвы Сергея Собянина, а саммит Азиатско-Тихоокеанского экономического сотрудничества и 15 млрд руб. неэффективно использованных средств на подготовку к нему остались в 2012-м. Если и ожидались недобрые вести, то только с олимпийских полей, но 2013-й решил всех удивить.

Главный вопрос, который теперь волнует олимпийских застройщиков – как будут использоваться после Олимпиады построенные объекты?
Фото: Дмитрий Азаров, Коммерсантъ / купить фото

«Олимпийская» отставка

Открылся 2013 год громкой отставкой. Дело касалось Олимпиады, до которой на тот момент оставалось чуть больше года. В феврале президент Владимир Путин посетил олимпийские объекты в Сочи и остался недоволен темпами строительства трамплинов в составе курорта «Горная карусель». Через день виновный был найден: поста вице-президента Олимпийского комитета России лишился Ахмед Билалов, чья семья вместе со Сбербанком владела девелопером курорта ОАО «Красная Поляна». Уйти пришлось ему и с должности председателя совета директоров госкомпании «Курорты Северного Кавказа» (КСК), проверкой деятельности которой сразу после его увольнения занялись Генпрокуратура, Счетная палата и другие ведомства. В апреле эти проверки вылились в уголовное дело в отношении Ахмеда Билалова и экс-гендиректора КСК Алексея Невского, а уже в мае брат Ахмеда Магомед закрыл сделку по продаже 41,4% «Красной Поляны» совладельцу «Русснефти» Михаилу Гуцериеву. В интервью телеканалу «Дождь» господин Гуцериев признался, что Ахмед Билалов попросил купить эти акции «то ли за $80 млн, то ли за $100 млн», но он согласился только за $20 млн — во столько оценил этот пакет Бинбанк, принадлежащий племяннику Михаила Гуцериева Микаилу Шишханову. Интересно, что в отчете за девять месяцев 2012 года Сбербанк, владеющий 50% «Красной Поляны», оценивал справедливую стоимость активов девелопера в 26 млрд руб. ($837 млн). Сам Ахмед Билалов уехал в Германию на лечение, заявив, что в Москве его пытались отравить ртутью.

На истории с братьями Билаловыми новостной поток с олимпийских полей практически иссяк. Лишь изредка в информационное поле попадали известия о напряженных переговорах владельца «Базового элемента» Олега Дерипаски и ВЭБа по поводу финансирования сочинских строек бизнесмена — Олимпийской деревни на 3 тыс. мест и апартаментов. В сентябре же Международный олимпийский комитет заявил, что все объекты, необходимые для проведения игр — стадионы, дороги и отели,— уже построены, осталось уладить только операционные вопросы. Теперь олимпийские застройщики ждут самого главного ответа: как будут использоваться построенные здания после Игр, чтобы окупить затраченные миллиарды рублей. Возможные варианты обсуждаются уже сейчас — российские власти даже раздумывают над созданием в Красной Поляне игорной зоны.

Дела столичные

Придя к власти в октябре 2010 года, Сергей Собянин сразу же расставил приоритеты — построить к 2015 году 50 км новых линий метрополитена. В 2013 году контракт на 573,3 млрд руб.— сумму, превышающую трехлетний бюджет города на строительство метрополитена, – получила одна-единственная компания: подконтрольный московскому правительству «Мосинжпроект»
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ

Пока олимпийские девелоперы и чиновники делали все, чтобы успеть в установленные сроки, московский стройкомплекс предпочел сосредоточиться на строительстве метро и красоте — позабытых архитектурных конкурсах. Придя к власти в октябре 2010 года, Сергей Собянин сразу же расставил приоритеты — построить к 2015 году 50 км новых линий метрополитена, и заветы мэра пришлось выполнять. Масштабные планы повлекли за собой передел рынка инфраструктурного строительства. Разговоры о том, что Москва создаст для этих целей на базе ОАО «Мосинжпроект» (100% — у столичной мэрии) единого оператора, появились еще в начале 2011 года. В 2013 году на смену словам пришли неоспоримые факты: в августе «Мосинжпроект», и так успешно выигрывающий конкурсы на техзаказчика и генпроектировщика новых линий метро, получил контракт на 573,3 млрд руб.— сумму, превышающую трехлетний бюджет города на строительство метрополитена. Другие строители Московского метро, среди которых был и крупнейший в этом деле игрок «Мосметрострой», просто не смогли претендовать на контракт из-за несоответствия квалификационным требованиям, а «Мосинжпроект» получил контроль на прокладку 33 новых станций и 69 км линий Московского метрополитена. В середине декабря «Мосинжпроект» выиграл еще один знаковый контракт — на подготовку к чемпионату мира по футболу 2018 года большой спортивной арены «Лужников». И опять на стройку с бюджетом в 20,06 млрд руб. подконтрольная столичным властям компания оказалась единственным претендентом. Впрочем, тогда в мэрии настаивали, что сумма контракта просто не заинтересовала других подрядчиков.

Московским застройщикам быстро дали понять, что, если они хотят построить что-то серьезное в столице, у них всего два пути: или международный конкурс, или получение одобрения от архитектурного совета.

В 2013 году в Москву вернулись позабытые архитектурные конкурсы, популяризацией которых занялся новый главный архитектор столицы Сергей Кузнецов. Московским застройщикам быстро дали понять, что, если они хотят построить что-то серьезное в столице, у них всего два пути: или международный конкурс, или получение одобрения от архитектурного совета. С распоряжения о возрождении и начал 2013 год Сергей Собянин. Практика показала, что последний вариант менее предпочтителен: совет во главе с Сергеем Кузнецовым может спокойно забраковать уже разработанный проект и предложить начать все сначала, а именно с архитектурного конкурса. Такая история произошла с территорией завода «Серп и молот», где подконтрольный банку ВТБ «Дон-строй инвест» намеревался построить свыше 670 тыс. кв. м различной недвижимости. В марте архитектурный совет отправил под нож подготовленную концепцию, а в сентябре «Дон-строй инвест» объявил о старте конкурса. В апреле аналогичная история приключилась с одним из самых известных московских долгостроев — сбербанковским комплексом «Царев сад» на Софийской набережной.

Москва выбрала себе парк

Архитектурные конкурсы были встречены неоднозначно не только девелоперским сообществом, но и самими архитекторами. Последним сильно не понравилось, что победителем двух громких конкурсов — на концепцию музейно-просветительского центра Политехнического музея и фасадов нового здания Третьяковской галереи — стал бывший партнер главного архитектора по бюро SPeeCH Сергей Чобан. Обострила обстановку и реакция самих застройщиков, решивших сработать на опережение и выстроившихся в очередь в мастерскую Чобана. Внутренние дрязги не помешали распространению конкурсной практики. В ноябре были подведены итоги самого знакового архитектурного конкурса 2013 года: международное жюри во главе с Сергеем Кузнецовым выбрало концепцию парка «Зарядье», который с легкой руки Владимира Путина должен появиться на месте снесенной гостиницы «Россия» у стен Кремля. Победителем конкурса стала команда нью-йоркского бюро Diller Scofidio + Renfro.

Пока чиновники строили метро и выбирали на конкурсе архитектурные проекты, московские застройщики, уже привыкшие за несколько лет к новым правилам игры команды Сергея Собянина, ждали ответа на главный вопрос 2013 года: кто из соратников мэра войдет в новое правительство после выборов? Сильных потрясений не произошло: из рядов Сергея Собянина выбыл только Андрей Шаронов, вице-мэр по экономическим вопросам, предпочтя мэрии школу «Сколково». Тем не менее многих эта новость сильно расстроила: Андрей Шаронов активно поддерживал развитие новых перспективных проектов — при его участии была разработана концепция развития территории завода ЗИЛ (378 га), стартовал проект создания «Арт-квартала» в районе реки Яузы (547 га).

Падение «Черного ястреба»

После конфликта вокруг «Уралкалия» владелец «Нафта Москва» Сулейман Керимов стал распродавать свои активы. Вслед за продажей 27,1% акций «Уралкалия» ОНЭКСИМу Михаила Прохорова, он договорился о выходе из бизнеса одного из крупнейших застройщиков жилья в России группы ПИК. За 36% ПИК Сергей Гордеев и Александр Мамут могли заплатить Сулейману Керимову около $500 млн
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

Главную новость 2013 год приберег на декабрь. С лета этого года после острого конфликта между «Уралкалием» и «Беларуськалием», когда президент Белоруссии Александр Лукашенко потребовал смены акционеров российской компании, стал последовательно избавляться от активов владелец «Нафта Москва» Сулейман Керимов. Бизнесмен договорился о продаже своей доли в «Уралкалии» ОНЭКСИМу Михаила Прохорова (сумма сделки оценивалась тогда в $3–4,5 млрд) и отказался от амбициозных планов по развитию махачкалинского футбольного клуба «Анжи». Все заговорили о грядущей продаже группы ПИК — одного из крупнейших застройщиков жилья, в котором «Нафта Москва» официально владела 36%. Акционером ПИК Сулейман Керимов стал в 2009 году за обещание помочь основателям группы Кириллу Писареву и Юрию Жукову (вместе контролировали почти 83% ПИК) реструктурировать долг компании на сумму 49 млрд руб. Но совместно управлять строительным бизнесом у партнеров не получилось, и после ряда конфликтов и судебных разбирательств контроль над девелопером перешел «Нафта Москва». В апреле 2013 года у ПИК неожиданно появился новый акционер: 20% группы приобрел давний знакомый Сулеймана Керимова, совладелец Бинбанка и девелоперской компании «Интеко» Микаил Шишханов. Незадолго до кризиса 2008 года Сулейман Керимов успешно продал племяннику Михаила Гуцериева за $5 млрд территории на западе Москвы, где планировал построить «город миллионеров» «Рублево-Архангельское». В апреле собеседники “Ъ” не исключали, что акции ПИК (частично были куплены на рынке) совладелец Бинбанка консолидировал в пользу самого господина Керимова.

Новости о претендентах на пакет Сулеймана Керимова в ПИК просочились в СМИ только в ноябре: первым был назван экс-сенатор и бывший владелец компании «Росбилдинг» Сергей Гордеев. В середине декабря стало известно, что к сделке готов присоединиться бизнесмен Александр Мамут, за несколько месяцев до этого продавший 30% девелопера складской недвижимости «Международное логистическое партнерство» примерно за $230–300 млн группе «Ренова» Виктора Вексельберга. Через несколько дней после появления информации об интересе к ПИК Александра Мамута стало известно, что Сулейман Керимов полностью вышел из бизнеса как строительной группы, так и «Уралкалия» (до 27,1% акций). Как и предполагалось, покупателями 36% ПИК стали Сергей Гордеев и Александр Мамут, выкупившие 19,9% и 16,02% акций группы соответственно. Сумма сделки не раскрывалась, но источники “Ъ” утверждали, что она близка к рыночной. В день объявления о продаже ПИК, 20 декабря, капитализация группы на Лондонской бирже составляла $1,42 млрд и пакет «Нафта Москва» стоил около $500 млн. Сделка по «Уралкалию», скорее всего, была закрыта с 15–25-процентной премией к рынку, то есть исходя из оценки компании — до $20 млрд.

В 2013 году рынок недвижимости лишился не только Сулеймана Керимова. В апреле стало известно, что свою девелоперскую компанию Potok (бывшая Mirax Group) продает Сергей Полонский. Впрочем, эта сделка мало кого удивила: еще в ноябре 2012 года бизнесмен был задержан в Камбодже по обвинению в причинении умышленного вреда здоровью и незаконном удержании моряков и посажен в тюрьму. Покупателями Potok, чей портфель «бумажных» проектов оценивается в 2 млн кв. м, а долг — в $483 млн, стали советник президента «Роснефти» Роман Троценко и адвокат Александр Добровинский, управлявший бизнесом Potok, пока Сергей Полонский находился под подпиской о невыезде в Камбодже.

Налоговая неожиданность

Владельцам коммерческой недвижимости 2013 год преподнес неприятный сюрприз. В считаные месяцы — с сентября по ноябрь — был принят законопроект «О внесении изменений в главу 30 части второй Налогового кодекса РФ», по которому налог на торговую и офисную недвижимость со следующего года будет рассчитываться исходя из ее кадастровой стоимости. В 2014 году для Москвы налоговая ставка устанавливалась в размере 1,5%, в 2015 году — 1,7%, в 2016-м и далее — 2%. Для остальной России предусматривается чуть облегченная схема: 1% — в 2014 году, 1,5% — в 2015-м, но в итоге все заканчивается теми же 2%. Эта новость вызвала панику среди бизнес-сообщества, ведь до этого налог рассчитывался исходя из балансовой стоимости, которая, в отличие от кадастровой, далека от рыночной. «Я не удивлюсь, если в какой-то момент из-за увеличения отчислений в бюджет, которое сейчас пытаются навязать компаниям, девелоперы перестанут строить коммерческую недвижимость и займутся девелопментом в тех странах, где более щадящий налоговый режим. Я вообще против налога на имущество в данной форме, так как он является вредным для развития бизнеса в целом»,— пояснял свое отношение к новому законопроекту в интервью “Ъ” владелец Crocus Group Арас Агаларов. Но попытки бизнес-сообщества остановить запущенную машину ни к чему не привели, и 5 ноября законопроект был подписан Владимиром Путиным. Впрочем, московские власти решили пойти навстречу владельцам коммерческой недвижимости, установив налоговую ставку на 2014 год в 0,9%. В 2015 году она уже составит 1,2%, в 2016 году — 1,5%, в 2017 году — 1,8%, в 2018 году — 2%.

Некоторых предпринимателей ждала еще одна неожиданность: во сколько государство оценило их недвижимость. К примеру, владельцы центра дизайна Artplay с удивлением узнали, что кадастровая стоимость зданий в промзоне в районе станции метро «Курская» в Москве, где размещается Artplay, всего на 20% ниже стоимости здания ГУМа на Красной площади. Оспорить же оценку можно только через суд. Под раздачу попали не только бизнесмены, но и владельцы апартаментов. Раньше апартаменты, имеющие статус нежилого помещения, рассматривались многими как более дешевая альтернатива квартире. Теперь тем, кто хотел сэкономить, все равно придется платить.

Маргарита Федорова

Со стройки на выход