Почему арендаторы жилья в России не чувствуют себя защищенными

Жить по-западному, не работая всю жизнь на собственную квартиру, а снимая жилье,— это выгодно уже и в России. Есть, правда, одно "но". Отсутствие в стране нормального арендного права по-прежнему позволяет называть своим домом только тот, который вам принадлежит.

Прорыв трубы или любая другая проблема в эксплуатации жилья в России часто становится причиной неразрешимого конфликта съемщика с арендодателем
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

ЕВГЕНИЙ СИГАЛ, АНАСТАСИЯ КАРИМОВА

Аренда в устной форме

Осенью "Деньги" вышли с резонансной публикацией "Доходный съем" (http://www.kommersant.ru/doc/2320441), доказавшей, что снимать жилье в Москве сейчас гораздо выгоднее, чем покупать. К примеру, если у вас есть 10 млн руб. и вы разложите их по депозитам в разные банки, то будете получать доход, достаточный для того, чтобы снимать квартиру аналогичной стоимости и еще иметь свободные средства в наличии. Это выгоднее, чем если бы вы эту квартиру просто купили.

Тезис верный: многие граждане США или Израиля и правда не покупают жилье вовсе не потому, что бедны, а потому, что умеют считать. Однако российская картина особая: в стране нет полноценного рынка аренды жилья, а подавляющее число квартир сдается нелегально. Это позволяет решить вопрос съема без лишней волокиты, подробных договоров на 100 страниц, банковских гарантий, гарантий от поручителей, страховок на недвижимость и находящееся там имущество — всей кучи документов, принятой в развитых странах. С другой стороны, неформальные договоренности ведут к рискам для арендаторов, да зачастую, положа руку на сердце, и оформленный договор не делает права съемщиков принципиально отличающимися от птичьих.

Мы не знаем даже объемов отечественного рынка аренды, хотя в развитых странах эти показатели — наряду с числом построенных и проданных домов — одни из ключевых индикаторов здоровья экономики. Цифр нет не то что по России, но и по Москве. "Рынок аренды квартир и комнат является самым непрозрачным из всех сегментов жилой недвижимости,— говорит руководитель управления аренды квартир "Инком-недвижимость" Галина Киселева.— Оценить объемы совершающихся вчерную сделок невозможно: многие из них не просто не регистрируются, но даже не афишируются".

Всего в столице около 3 млн 400 тыс. квартир, сколько из них сдается — неизвестно. Какая доля квартир сдается легально, а какая — нет, тоже загадка. По оценкам вице-президента корпорации риэлторов "Мегаполис-сервис" Аркадия Власенко, доля нелегальной аренды превышает 50% и не собирается снижаться. Нелегальная сдача, заметим, это и те случаи, когда в первые годы квартира сдавалась по договору и с участием риэлторов, а потом владелец и арендатор хорошо узнали друг друга и всем договоренностям предпочли устные.

Столичные правоохранители еще более пессимистичны: они считают, что не более 20% московских арендодателей соблюдают закон и платят подоходный налог. "В столице по договорам, может, сдается до 95% квартир, другое дело, что налоги по этим договорам платят далеко не все. Оценочно в настоящее время собирается до 18-20% сумм налогов",— соглашается управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Налоготеряемая база

Пока не принято специального арендного законодательства, регулирующего вопросы некоммерческого найма жилых помещений, эта сфера попадает под действие главы 35 Гражданского кодекса РФ, по которой достаточно договора об аренде. А обязанность оповещать налоговую службу о полученных доходах возлагается на получателя дохода.

Выплачивать налог предпочитают владельцы дорогостоящих квартир, так как у них выше риски и они в первую очередь попадают в сферу мониторинга правоохранительных органов. А также компании, арендующие квартиры для сотрудников. "Все компании снимают квартиры официально, поскольку платежи безналичные, а компании — налоговые агенты. Все налоговые платежи автоматически отчисляются в бюджет,— отмечает Ламин.— Другое дело, когда наниматель — физическое лицо, а платежи происходят в наличной форме". Но таких случаев как раз большинство.

Вывести рынок из тени, а заодно пополнить бюджет власти пытаются давно. И безрезультатно. У каждой квартиры полицейского не поставишь. Доказать факт нелегального съема жилья крайне сложно: владелец квартиры всегда расскажет, что пустил бесплатно знакомого пожить. А это уже находится в ведении главы 36 ГК "безвозмездное пользование". Так что силовикам необходимо как минимум зафиксировать факт передачи денег.

Арендодатели идут на различные ухищрения, оставляющие их частично в рамках правового поля: например, заключают договоры сроком "на 1 год минус 1 день". "Если срок договора аренды превышает 12 полных календарных месяцев, то его нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе",— объясняет юрист Алексей Михайлик.

В октябре МВД объявило об операции "Участковый — в каждую квартиру", чтобы выявить арендодателей, уклоняющихся от уплаты налогов. Районные СМИ пестрели сообщениями, что гражданам, незаконно сдающим квартиры, грозит наказание от штрафа до лишения свободы. В первый раз пойманный собственник должен погасить задолженность по налогам за все время сдачи, включая пени и штраф в размере 20% от суммы налога. Если арендодателя поймают повторно, не исключено и тюремное заключение сроком до года. А на сайтах префектур создавались горячие линии и формы обратной связи для приема от населения жалоб на соседей, сдающих квартиры по-серому. Возможно, под этим психологическим прессингом аренда и будет постепенно выходить из тени, но пока ничего не слышно о том, чтобы кто-то получил реальный тюремный срок, как и о сумме оплаченных нарушителями штрафов.

Размеры выпадающих из бюджета доходов значительны. Расчеты можно сделать на основе более или менее легального рынка, то есть тех квартир, которые хотя бы в первый год сдаются по договору и с участием риэлторов. "Что касается организованного рынка, то он на сегодняшний день представлен 42,4 тыс. объектов, сдающихся только в пределах МКАД. Еще порядка 7,5 тыс. квартир сдается в Подмосковье",— говорит Галина Киселева. Схожий порядок цифр называет и Вадим Ламин: "Количественные показатели меняются от месяца к месяцу, в настоящий момент растут. Оценочно сейчас можно говорить примерно о 40 тыс. квартир в столице".

"Стоимость предложения в Москве составляет 30,6 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру экономкласса, бюджет для аренды двухкомнатной — 41,6 тыс., аренда трехкомнатной стоит в среднем 54,7 тыс.,— рассказывает Галина Киселева.--Стоимость в бизнес-сегменте начинается от 44 тыс. за "однушку", в премиум-классе — от 72,6 тыс., в классе de luxe — от 125 тыс. руб. в месяц".

Даже если мы рассчитаем по минимальной, далекой от реальной оценке (сдается 40 тыс. квартир по 30 тыс. руб. в месяц), получится, что в год должно бы собираться 1,9 млрд руб. налогов. По данным ФНС по Москве, в 2013 году было собрано почти в четыре раза меньше: подоходный налог на сдачу квартир заплатили 17 тыс. человек, а общая сумма выплат составила 540 млн руб.

Еще один срез рынка можно получить, если говорить о таком сегменте, как посуточная аренда. "Посуточно в Москве ежемесячно сдается порядка 3-3,5 тыс. квартир. Стоимость аренды квартир экономкласса начинается от 2,5 тыс. руб.,— рассказывает Денис Летвин, основатель проекта Pogostim.com, специализирующегося на этом бизнесе.— Средняя стоимость одного дня бронирования в Москве в зависимости от сезона колеблется от 4 тыс. до 5 тыс. руб. Квартиры приблизительно загружены 20 дней в месяц. Значит, ежемесячный оборот рынка посуточной аренды составляет около 315 млн руб.". А годовой соответственно 3,8 млрд. То есть получается, только налоги с посуточной аренды должны бы приносить московскому бюджету те полмиллиарда рублей, которые сегодня приносит налогообложение вообще всей аренды жилья.

Сантехнические споры

Меры по выводу рынка аренды из тени, как правило, лишь сильнее его туда загоняют
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ

При этом рынок предложения квартир в аренду в столице хотя и теневой, но достаточно развитый. Он структурирован как по качеству, так и по ценам. На фоне убитых "однушек" с коврами на стенах, сдающихся после смерти бабушек, есть и luxury-апартаменты в "Москва-Сити" или на Остоженке. Между ними — несколько сегментов квартир разного уровня эконом- и бизнес-класса. И в каждом сегменте свои причины конфликтов, возникающих между собственниками и жильцами.

Ростовчанин Игорь К. работал в Москве программистом и в течение нескольких месяцев снимал двухкомнатную квартиру на Бабушкинской за 45 тыс. в месяц. Стороны заключили договор, каждый заплатил риэлтору 100% комиссию. Дальше начались проблемы. Хозяйка потребовала от Игоря, чтобы он оплачивал расходы по ЖКХ. Игорь был согласен оплачивать счета за воду, как он уже оплачивал счета за электричество, но при условии, что хозяйка установит счетчики на воду. Она сначала отказывалась, а потом предложила сделать это вскладчину. Осложнялась ситуация и тем, что устно обещанная хозяйкой при заключении договора дополнительная мебель куплена так и не была.

В довершение прорвало трубы, залило квартиру внизу. Игорь и хозяйка стали спорить, кто будет делать ремонт в квартире и компенсировать ущерб соседям. Хозяйка обвиняла во всем Игоря, так как "до него все было хорошо". Жилец говорил, что хозяйка не поддерживает квартиру в состоянии, пригодном для проживания. Сантехник — что в этом доме все трубы такие. А соседи — что пойдут в милицию. В результате Игорю осталось одно: бежать из квартиры, оставив купленную за свои деньги мебель. Залог, естественно, тоже остался у хозяйки.

Случается и откровенное мошенничество, в том числе и с квартирами бизнес-класса. Семейная пара с двумя детьми сняла 160-метровую квартиру в одном из арбатских переулков за 150 тыс. руб., но в очень плохом состоянии. Арендаторы обещали сделать ремонт при условии, что хозяин согласится заключить договор на 10 лет. Хозяин согласился. Как только ремонт был завершен, мебель куплена, а семья отправилась в отпуск, хозяин разорвал договор и поменял замки. А квартира появилась в базе аренды уже за 200 тыс. руб. в месяц.

Все, что осталось семейной паре,— идти в суд. После двух лет мытарств суд они выиграли, но получили минимальную компенсацию, так как при заключении договора аренды не произвели опись состояния и меблировки квартиры и не сохранили всех чеков с расходами за ремонт.

Свои проблемы и при аренде квартир в luxury-сегменте. "Бюджеты на аренду апартаментов в центре Москвы и в элитных жилых комплексах вполне сопоставимы с ценами на аренду апартаментов с видом на Park Avenue. Это может быть и $15-20 тыс. в месяц. И ты рассчитываешь получить сервис на таком же уровне,— говорит крупный бизнесмен.— При заключении договора тебе будут обещать чуть ли concierge service, а потом потребуются недели, чтобы провести интернет. Месяц будут чинить лифт. Уборка апартаментов будет осуществляться неподготовленными мигрантами. А мощностей бойлеров в подвале не хватит, чтобы обеспечить в период летнего отключения бесперебойную подачу в квартиры горячей воды".

Непростые рецепты

Простых решений для вывода рынка аренды жилья из тени нет, но это не значит, что их нет вообще.

Защитить права арендатора могло бы решение на законодательном уровне, обязывающее собственника квартиры регистрировать в ней жильца на время действия договора аренды. Это логично и с точки зрения возможности для съемщиков пользоваться поликлиниками и образовательными учреждениями по месту жительства.

Существенным рычагом в руках властей могло бы стать и введение обязанности для риэлторских агентств сообщать в налоговые органы обо всех заключенных договорах аренды. Безусловно, есть риск, что это скорее выведет агентства из легальной сферы, чем вернет в нее рынок аренды. "Не думаю, что бизнес должен выполнять еще и фискальные функции. Налоговые выплаты — дело каждого гражданина. Большая часть неплательщиков является таковыми из-за нежелания идти в налоговую, заполнять кучу документов, терять время в не самой приятной обстановке,— говорит Вадим Ламин.— Роста платежей следует ожидать в случае упрощения процедуры платежей. Также необходимо развивать патентную систему, чтобы не надо было открывать ИП".

Сейчас вопросами аренды жилья будет заниматься недавно созданное Министерство строительства и ЖКХ. Глава Минстроя Михаил Мень подтвердил "Деньгам", что вопросы регулирования найма жилья входят в компетенцию его ведомства. "До революции в России отлично функционировала система доходных домов. В СССР все это было превращено в коммуналки, традиция была разрушена, на ее восстановление потребуется время",— рассуждает чиновник.

Дело, однако, не только в восстановлении славных традиций. Взяться за рынок аренды именно сейчас государство может заставить острый дефицит региональных бюджетов, который грозит банкротством части регионов. Налоги от аренды квартир поступают именно в региональные бюджеты. И этот источник может казаться все более важным на фоне падающей из-за рецессии собираемости налогов с бизнеса.

Если государство добьется успеха в выводе рынка из тени, подорожания аренды не избежать. Арендодатели, которых заставят платить подоходный налог, переложат эти расходы на арендаторов. А уклоняющиеся от уплаты собственники сочтут, что их бизнес стал более рискованным, и тоже поднимут цены.

Дикий съем