К чему должны быть готовы покупатели недвижимости на полуострове

Идея купить дачу в Крыму в последнее время стала популярна у россиян. У крымских риэлторов — небывалый наплыв клиентов, продавцы квартир и домов тут же начали переоценивать свои активы. Однако ни тем ни другим быстро заработать на спонтанном спросе не удастся: официально сделки с недвижимостью на полуострове сейчас не оформляются. А к тому моменту, когда система заработает, ажиотаж может и пройти.

Собственники недвижимости на полуострове еще не научились прятаться за глухими заборами
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ / купить фото

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Владислав Петрович и Марина Николаевна Самойловы — обычные московские пенсионеры, с которыми мы встречаемся на посиделках у общих знакомых. Обычно они травят байки про свою бурную молодость во времена СССР, поют про "комсомольцев-добровольцев" и обсуждают экономическую политику новых московских властей. На последней встрече они сообщили: "Мы хотим продать свою дачу в Подмосковье и купить дом в Крыму". Объяснить толком, зачем им на старости лет срываться с насиженного места, Самойловы не смогли. Но они в этом необъяснимом порыве не одиноки. Идея покупки недвижимости в Крыму после присоединения полуострова к России осенила одновременно многих россиян.

В начале мая владелец компании Liveinternet Герман Клименко в Facebook предложил народу скинуться на покупку базы отдыха в Крыму: "По итогам предварительного сбора заявок: "купим вместе гостиницу в Крыму" собрано примерно 290 лайков. Каждый лайк равен $10 тыс., и, следовательно, можно претендовать на покупку примерно в размере $3 млн".

Приди гражданам в голову идея о крымской недвижимости чуть раньше, с покупкой вообще не было бы никаких проблем. "Россияне могли свободно приобретать практически любую недвижимость в Крыму на протяжении последних 20 лет. Законодательство Украины всегда достаточно либерально регулировало права иностранцев в сфере приобретения недвижимости",— говорит крымский адвокат и координатор проекта ТС REM Navigator Олег Сикорский. По его словам, ограничения существовали только на покупку незастроенных участков в сельской местности. Однако чаще россияне были владельцами по следующей схеме: дом в собственности, а участок, на котором он построен, в долгосрочной аренде.

Теперь дела обстоят иначе. Первое, что сделала Украина после проведения в Крыму референдума,— заблокировала доступ к реестру прав на недвижимость полуострова. Сейчас официально провести сделку с недвижимостью невозможно — Росреестр только планирует начать 1 июня перерегистрацию украинских документов — "превращение" их в российские. Процедура, согласно поправкам Минэкономразвития в законодательство, будет проводиться до 2017 года. А вот хватит ли этого времени — еще большой вопрос.

Осторожно, цены разбегаются

"Уважаемые клиенты! Информируем вас о том, что после возобновления процедуры оформления права собственности органами государственной регистрации планируется повышение цен на апартаменты в нашем комплексе. Цены будут выше в среднем на 10-15% от текущей стоимости апартаментов",— гласит объявление на сайте резиденции "Дипломат", элитного жилого комплекса, строящегося в одном из самых красивых мест Крыма — Ливадии.

Достроить резиденцию инвесторы — One Baltic Investment Group — обещают к концу этого года. Цена квадратного метра здесь — от $4,5 тыс. до $7,5 тыс. "Первичный скачок цен на крымскую недвижимость будет связан с присоединением к России. В первое время собственники жилья будут пересматривать ценники, сравнивать со средними по России и устанавливать новые цены, которые будут, конечно же, выше украинских. В дальнейшем рост цен будет обусловлен развитием полуострова в инфраструктурном плане, цены будут расти, но уже не скачкообразно, а постепенно",— говорит президент корпорации риэлторов "Мегаполис-сервис" Сергей Власенко.

Ялтинские риэлторы говорят, что на первичном рынке многие застройщики подняли цены на 10-15% сразу после голосования в Крыму. Ходят слухи, что цены начали расти еще до проведения референдума — сначала из-за девальвации гривны, а накануне референдума из-за украинцев, желавших стать крымчанами и получить российское гражданство. Но риэлторы говорят, что это чушь. "Было много запросов на обмен, например, Киев на Крым",— рассказывает Дмитрий Луценко из компании Crimea Property, занимающейся сопровождением сделок с недвижимостью на Южном берегу Крыма. Но сделок, по его словам, не было. Зато всплеск цен был. "Пару месяцев назад можно было купить апартаменты площадью 30 кв. м по $1 тыс. за метр. Сейчас самое демократичное по цене предложение — апартаменты 34 кв. м за $58 тыс. Да и таких предложений раз, два и обчелся",— говорит Дмитрий Луценко.

На вторичном рынке продавцы тоже стали подтягивать цены на слухах об огромных российских инвестициях в инфраструктуру Крыма. На вопрос, много ли звонков от потенциальных покупателей, риэлторы отвечают: телефоны их фирм и в Москве, и в Севастополе от звонков буквально раскаляются. "Причем спрос перевернулся: раньше подавляющее число звонков покупателей было из Украины. Теперь, наоборот, звонят только из России",— говорит Алла Мороз из крымского агентства недвижимости "Добромир". Но, по ее словам, реальных сделок пока нет. "До тех пор пока нет доступа к реестру, мы не можем проверить ни юридической чистоты документов, ни залога, ни ипотеки. А мы вообще-то собираемся здесь и дальше работать",— говорит она.

По статистике slando.com.ua, актуальные объявления о продаже недвижимости на вторичном рынке в Крыму, в том числе и с пометкой "срочно", ежедневно просматривает до тысячи посетителей. Выбор есть, но риэлторы утверждают, что многие продавцы сейчас просто убрали свои предложения о продаже, не желая прогадать с ценой.

Пока самые скромные цены держатся на мысе Фиолент, что в 15 минутах от Севастополя. Здесь пять соток продаются по $6-7 тыс. За эти деньги продавцы готовы продать недострой, старую дачку, возможно, без электричества, газа и воды. Именно поэтому в объявлениях о продаже домов на Фиоленте нередко встречаются фото участка с большой цистерной на видном месте — она олицетворяет наличие воды.

Покупателей, выбирающих недвижимость по фотографиям, в Крыму ждет много сюрпризов
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ

Объявления о продаже более или менее добротных домов на том же Фиоленте имеют совсем другой ценник: за добротный двухэтажный дом площадью 200 кв. м, с железобетонными перекрытиями и участком в восемь соток, с электричеством и привозным газом собственник запрашивает уже $210 тыс. Впрочем, есть объявления и в средней ценовой категории — $35 тыс. за небольшой дом с коммуникациями (газ привозной) и плодоносящим садом (фотографии персиков, груш и винограда), правда, от моря далековато.

Предложений, укладывающихся в бюджет до 2 млн руб. (а это минимум, за который пенсионеры Самойловы планируют продавать свою дачу в 130 км от Москвы по Дмитровке), на slando тоже достаточно. Например, двухэтажный эллинг на берегу моря в поселке Николаевка обойдется в $55 тыс. Очень скромный дом в Севастополе — что-то вроде времянки с участком и садом — тоже вписывается в 2 млн руб. Посерьезнее потратиться придется на дом в Севастополе с гаражом и коммуникациями — $75 тыс. В Алупке участок 10 соток под ИЖС, рядом с Воронцовским дворцом и видом на Ай-Петри, продают за $100 тыс. А двухэтажный дом в Феодосии, в 10 минутах от моря да еще с городскими коммуникациями, стоит уже $130 тыс.

Самые дорогие места Крыма исторически — Форос и Ялта. "В Ялте свободной земли практически нет, здесь цена за сотку была $20-25 тыс., но теперь доходит до $30 тыс.",— говорит Дмитрий Луценко. Впрочем, по его словам, на ЮБК встречаются объявления и по $4 тыс., и по $7 тыс. за сотку. "Но там будет либо опора ЛЭП посреди участка, либо туда нереально въезд построить, либо коммуникации тянуть бог знает сколько",— говорит он.

Впрочем, сделать какой-то разумный выбор по фотографии все равно нереально. Надо ехать в Крым и смотреть. Кое-что, конечно, можно разглядеть и на фотографиях: дороги до участка оставляют желать лучшего даже по российским меркам. А у ялтинских замков за $3 млн сразу бросается в глаза нехватка одной важной детали — глухих трехметровых заборов. Но теперь можно ждать появления в Крыму нормальных дорог, а вслед за ними и заборов.

Риски по-крымски

Однако главная проблема при покупке недвижимости в Крыму сейчас вовсе не выбор объекта, а то, что их официально не регистрируют. А тем покупателям, которых уговаривают заключать сделки по "двойному законодательству" и которые готовы рискнуть, возможно, придется доказывать свои права в суде.

В конце апреля заместитель главы Росреестра Галина Елизарова выступила с оптимистичным заявлением, что практически все объекты недвижимости в Крыму и Севастополе зарегистрированы по нормам, похожим на те, что используются в России. Но при этом у Росреестра нет доступа к данным реестра по недвижимости, зарегистрированной в Крыму после 1 января 2013 года, когда на Украине стала действовать единая система регистрации прав.

Эти объекты будут заноситься в Росреестр на основании документов, переведенных на русский язык, без нотариально заверенного перевода. "Наши партнеры заметили уже десятки случаев подделки правоустанавливающих документов",— говорит аналитик SV Development Сергей Костецкий. И это касается любой недвижимости, а не только той, что была зарегистрирована после 1 января 2013 года. "Деньги при приобретении недвижимости немаленькие, а никаких гарантий того, что после сделки этот договор не отменят, нет",— говорит он.

Кроме того, надо понимать, что еще до государственной регистрации прав на недвижимость она должна пройти довольно длительный путь через кадастрирование земельных участков, определение их общих площадей, границ, назначения и разрешенного использования. "В России такие работы проводятся очень давно, но тем не менее даже сейчас далеки от полного завершения, а в Крыму все это еще предстоит сделать. Без кадастрирования и осуществления зонирования территорий под определенные виды деятельности в земельных правоотношениях будет существовать хаос, в том числе с последующим изъятием земель у собственников при расхождении между их функциональным назначением и реальным использованием",— предупреждает управляющий партнер Effective Management Group Борис Чистяков. По словам Чистякова, даже само появление реестра и последующая регистрация прав на недвижимое имущество породят огромное количество ошибок и судебных споров с непредсказуемым исходом. "При существующих рисках возможности оспаривания легитимности прав практически по любому объекту недвижимости я бы не рекомендовал рассматривать возможность приобретения недвижимости в регионе как минимум в ближайшие три-четыре года",— говорит он. Такой срок Чистяков объясняет не только временем, необходимым для создания реестра, но и тем, что "значительная часть возможных споров относительно прав на недвижимость окажется за рамками искового срока давности".

Таунхаус покрымски, который там называется эллингом, на самом деле — не то и не другое, а любое жилье на берегу моря
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ

В резиденции "Дипломат", где со мной говорили как с потенциальным клиентом, риэлтор рассказала, что право собственности здесь оформлено, с клиентом заключается не предварительный, а основной договор. "Но все оформлено по украинскому законодательству. Конечно, если бы я была юристом, я бы сказала, что это риск",— призналась она.

Один из застройщиков апартаментов в Крыму по моей просьбе прислал предварительный договор купли-продажи. Документ предполагает заключение договора с управляющей компанией, являющейся доверительным управляющим — закрытым паевым венчурным инвестиционным фондом. Лицензия на этот вид деятельности выдана компании Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку на Украине (Державна ком?с?я з ц?нних папер?в та фондовому ринку). По словам юристов, ознакомившихся с документом, вообще непонятно, какому именно праву данный договор подчинен. "Если внимательно вчитаться, в договоре есть ссылки не только на ГК Украины, но и на учетную ставку Национального банка Украины в разделе, в котором речь идет о финансовой ответственности сторон",— говорит Чистяков, уверяющий, что договор при этом носит признаки фиктивного.

В общем, если пенсионеры Самойловы попробуют купить желанную дачу в Крыму сейчас, то велика вероятность, что им вместо выращивания абрикосов придется отстаивать в судах свое право на эту собственность. Да и как на самом деле изменятся цены на крымскую недвижимость, можно будет понять, только когда сделки начнут регистрироваться.

Крым ажиотажного спроса