В последние годы в Санкт-Петербурге строится все больше бизнес-центров класса А. Их доля в общем объеме ввода 2013 года составила почти 80%. Однако даже сейчас доля бизнес-центров низшей категории, класса С, составляет, по мнению аналитиков, более 50% в общем объеме офисного рынка. Заполняемость в дешевых бизнес-центрах более высокая, чем в офисных комплексах высшей ценовой категории, говорят эксперты.

Ставки аренды в новых бизнес-центрах класса А превышают средние ставки в уже функционирующих
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Лидерами по вводу офисов класса А стали Московский и Центральный районы, доля этих территорий в общем объеме нового предложения превысила 70%.

Однако председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш полагает, что представление о классе А в Петербурге до сих пор является несколько размытым. "Единой градации по отнесению бизнес-центров к классу А не существует", — утверждает он.

Как отмечает глава компании АРИН, за последние пять лет культура спроса на бизнес-центры класса А изменилась: "Потребитель становится более капризным, он предъявляет требования не только к внешнему виду товара, но и к его потребительским свойствам. Арендаторы уже "посидели" в декларативном классе А, сегодня мы наблюдаем их интеграцию в офисы реального класса А".

По состоянию на 21 мая 2014 года в Петербурге экспонируется 156 предложений по аренде помещений в бизнес-центрах класса А. Максимальный объем текущего предложения приходится на Центральный район (около 50% от общего количества объявлений). Значительное количество предложений также зафиксировано АРИН по Петроградскому и Василеостровскому району (15 и 12% соответственно). Наиболее часто предлагаемые в аренду варианты — небольшие помещения площадью до 100 кв. м, от 100 до 250 кв. м и от 250 до 500 кв. м. (25, 28 и 22% соответственно от общего количества объявлений). Предложения крупных офисных площадей в бизнес-центрах класса А (размером более 1000 кв. м) составляют около 15% от общего количества объявлений.

Продолжается тенденция децентрализации строительства бизнес-центров класса А. Как отметают аналитики АРИН, это связано с плотной застройкой исторического центра и недостаточной возможностью обеспеченности арендаторов парковочными местами. Помимо Московского проспекта и зоны Пулково в Московском районе, офисные центры класса А строятся на видовых набережных, в частности, Красногвардейского и Калининского районов. Самая высокая средняя арендная ставка по текущему предложению офисных помещений в бизнес-центрах класса А зафиксирована в Центральном и Петроградском районах. Средневзвешенная ставка аренды для вакантных площадей в бизнес-центрах класса А Петербурга по текущему предложению по состоянию на май 2014 года составляет 1560 рублей за квадратный метр в месяц. Ставки аренды в новых бизнес-центрах класса А превышают средние ставки в уже функционирующих. Средняя ставка аренды в строящихся бизнес-центрах, где уже началась арендная кампания, составляет около 1700 рублей за квадратный метр в месяц.

Доля вакантных площадей в сегменте бизнес-центров класса А составила на начало 2014 года около 19%. Значительная доля вакантных площадей в классе А формируется за счет высоких темпов ввода и доли незанятых помещений в новых крупных объектах. Также в исследовании отмечается, что в 2013 году наблюдался рост среднего размера арендуемых помещений, а также значительный рост крупных (более 1000 кв. м) сделок.

Арендаторами офисных площадей класса А чаще становятся представительства крупных российских и московских компаний, международные корпорации и иностранные представительства.

Низший класс без вакансий

Иная ситуация в бизнес-центрах класса С. Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, указывает на то, что бизнес-центры класса С характеризуются высокой заполняемостью, которая во многих случаях приближается к 100%. Одним из факторов, объясняющим низкий уровень вакансии в данном классе, является то, что арендодатели таких объектов гибко реагируют на изменения рыночных ставок аренды, а также на ожидания арендаторов относительно этих ставок.

"При этом в классе С распространены краткосрочные договоры, поэтому ни одна из сторон не защищена в достаточной мере от изменения внешних факторов. С другой стороны, существует достаточно многочисленный сегмент арендаторов, которые не стремятся переезжать в бизнес-центры более высокого класса. Это может быть обусловлено более выигрышной локацией, например, в том случае, когда размещение в подобном объекте позволяет компании находиться в непосредственной близости от собственного производства. Нередко офисные объекты класса С располагаются поблизости от станции метро, рядом с производственными предприятиями, жилыми районами. Еще один важный фактор, определяющий выбор в пользу подобных объектов, — более низкие арендные издержки, что особенно важно для компаний, вид деятельности которых предусматривает наличие большого штата сотрудников, но при этом не требует привлечения значительного количества высококвалифицированных специалистов, а соответственно, и создания более комфортных условий труда".

По данным аналитиков ГК Leorsa, в Петербурге насчитывается около 1,175 млн кв. м офисных площадей, которые можно отнести к классу С. Несмотря на рекордный ввод объектов класса А, по обеспеченности на 1000 человек по-прежнему лидируют бизнес-центры класса C. В среднем на тысячу петербуржцев приходится примерно 234 кв. м офисов этой категории.

Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges, рассказала: "На конец первого квартала 2014 года в рамках проекта "Всероссийская классификация бизнес-центров" Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) сертифицировала в Петербурге 452 бизнес-центра. Из них 30 — в классе А, 65 — в классе В+, 138 — в классе В и 219 — в классе С. Это около 60 процентов от общего количества бизнес-центров города. Около 250 объектов не соответствуют критериям ГУД, поэтому они не смогли быть отнесены комиссией ни к одному из классов. То есть около половины от классифицированных объектов составляют бизнес-центры класса С".

Владислав Фадеев говорит: "Оценить точный объем предложения бизнес-центров класса С на рынке Санкт-Петербурга представляется достаточно сложной задачей в связи с тем, что в основном данный класс представлен зданиями жилых домов в центре города, перепрофилированными под коммерческое использование, административными зданиями в составе промпредприятий, а также зданиями бывших НИИ. Собственники таких объектов зачастую не стремятся афишировать вывод новых площадей на рынок или же, используя частично под собственные нужды, сдают лишь часть объекта локальным арендаторам, как в случае с бизнес-центрами в составе промпредприятий".

Впрочем, другие эксперты полагают, что подсчитать даже примерно долю офисов класса С довольно затруднительно. Альберт Харченко, генеральный директор East Real, утверждает: "Объем площадей в офисных объектах класса С не поддается учету. Если говорить о примерных цифрах, то в городе насчитывается около 1,5 млн кв. м офисных площадей класса С".

Арендаторами бизнес-центров класса С в основном являются компании, занимающие площади от 50 до 200 кв. м, которым нужны несколько кабинетов в офисных центрах с хорошей локацией, а также новые небольшие компании. Данный класс должен быть на рынке, чтобы новые компании могли стартовать и развиваться, а в дальнейшем переезжать в бизнес-центры более высокого класса.

Невелика разница

На сегодняшний день ставки аренды в бизнес-центрах класса С, по данным компании East Real, находятся в диапазоне от 500 до 1000 рублей за квадратный метр в месяц.

"В Петербурге слишком невелика разница в стоимости аренды помещений в бизнес-центрах класса В и С, при этом, безусловно, все зависит от месторасположения объекта. Есть масса примеров, в частности в Московском районе, где арендаторы готовы платить около 1000 рублей за квадратный метр в классе С, поскольку главным фактором остается локация и удобство выезда", — добавляет господин Харченко.

Тем не менее многие девелоперы, имеющие в собственности офисные здания класса С, проводят реновацию объекта, освежают ремонт, сносят ненесущие стены, чтобы сделать более удобные планировки, пристраивают к зданию новую часть, которая изначально включает системы вентиляции и кондиционирования.

Существуют примеры, когда подобные здания стоят без ремонта, и в конечном итоге собственник объединяет несколько зданий или пристраивает новое, вносит изменения в проект инженерии, устанавливает системы кондиционирования и вентиляции, где это возможно, и впоследствии позиционирует это здание как бизнес-центр класса В+.

Господин Харченко отмечает, что оценить окупаемость затрат на реконструкцию таких объектов непросто. "Есть охраняемые здания, которые сложно снести или надстроить, поэтому девелоперы идут именно по пути реконструкции. Если же есть возможность сноса здания, большинство собственников выбирает строительство нового высококлассного объекта с продуманной логистикой для более эффективного использования площадей, тем самым уменьшая срок окупаемости. Некоторые собственники, чтобы не вкладывать большие деньги в реконструкцию, просто освежают ремонт и устанавливают сплит-системы, после чего позиционируют себя как класс В и повышают арендные ставки на 10-15 процентов", — рассказывает господин Харченко.

Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", добавляет: "Учитывая рост конкуренции, решение провести обновление концепции и комплексную реконструкцию объекта, полагаю, выглядит вполне целесообразно. Эффективная реализация проекта комплексной реконструкции вполне может способствовать значительному росту конкурентоспособности объекта, повышению трафика и, соответственно, росту рентабельности за счет увеличения ставок аренды в среднем не менее чем на 15-20 процентов". По его примерным оценкам, инвестиции в подобный проект могут варьироваться в диапазоне $1-2 тыс. на квадратный метр в зависимости от текущего технического состояния объекта и масштабов преобразований.

Примеры успеха

Примеры повышения классности объекта в сегменте бизнес-центров класса С не редкость для Петербурга. Господин Фадеев вспоминает, что еще в 2009 году была проведена полная реконструкция и реставрация офисного центра "Медведь" (в настоящий момент БЦ относится к классу В), который функционирует в качестве офисного объекта с 1995 года. "Еще один пример — бизнес-центр Scandinavian House, который в результате реконструкции 2011 года достиг класса В+", — говорит он.

Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, добавляет к проектам реконцепции бизнес-центр "Виктория Плаза" (бывшее здание НИИ "Электронстандарт", построенное в 1983 году; площадь — 46,354 тыс. кв. м), расположенный по адресу площадь Победы, 2. "Реконструкцию бизнес-центра осуществила компания "Адамант" в 2013 году. В результате, классность объекта повысилась с класса С до класса В. В рамках реконструкции были проведены работы по изменению планировок и внутренней отделки помещений. Объем инвестиций в реконструкцию, по моим оценкам, составил до $1 тыс. на квадратный метр. Вторым примером реконцепции является бизнес-центр "Меридиан" (Ленинский проспект, 160; площадь 21,3 тыс. кв. м). Здание построено в 1970-х годах. Работы по реконцепции и реконструкции были проведены в 2008 году, в результате чего классность объекта также повысилась с С до В. Собственником объекта является ЗАО "Ленинский 160". Объем инвестиций в данном случае также не превысил $1 тыс. долларов на квадратный метр", — рассказал господин Гулевский.

Впрочем, не всегда повысить классность объекта можно, просто реконструировав его. Госпожа Пономарева рассказывает: "Мне известно множество попыток переформатировать офисный центр низкого класса в более высокую категорию, но такие факторы, как локация, а зачастую и планировка, и инженерные сети, достаточно сложно поддаются "апгрейду"".

В последнее время, особенно в Москве, стали появляться проекты, когда офисные помещения низкого класса переформатируются под иную функцию, чаще всего под апартаменты (которые также имеют функциональное назначение не как жилые помещения, а как коммерческие).

Перепрофилирование офисных центров в другой формат в настоящее время довольно редкое явление на рынке Петербурга. Однако такие примеры есть, и они касаются преимущественно знаковых объектов, обладающих премиальной локацией в центральной части города.

Наиболее вероятными "кандидатами" для перепрофилирования являются старинные особняки в центре Петербурга, где премиальная локация, высокий поток туристов, хорошая транспортная доступность будут способствовать успеху в случае желания девелопера выбрать для своего объекта другой вид использования, нежели в качестве офисного здания.

"Если бывшие заводские цеха охраняются государством как памятники архитектуры, то их можно превратить не только в офисы, но и в так называемые лофты. Также зачастую в бизнес-центрах класса С могут размещаться шоу-румы одежды, представительства интернет-магазинов, пункты выдачи заказов и прочие магазинчики, куда покупатели едут целенаправленно, а не заходят по пути", — говорит госпожа Пономарева.

Господин Фадеев приводит и другие примеры: "В здании бывшего бизнес-центра по адресу Невский проспект, 7-9, в настоящий момент ведутся работы по реконструкции его в гостиницу высокого класса. Апарт-отель также должен появиться и в здании Павловских казарм (Марсово поле, 1), которое до этого также использовалось как офисное". Он отмечает, что затраты на перепрофилирование здания в гостиницу весьма высоки, в связи с чем окупить вложения в адекватные сроки возможно только в случае открытия в здании после реконструкции высококлассного отеля.

При этом господин Фадеев отмечает, что необходимо отметить ряд ограничений, с которыми могут столкнуться девелоперы в случае предполагаемой реконструкции офисного здания. В первую очередь — физические характеристики объекта, так как в некоторых старых зданиях невозможна установка лифтового оборудования, кондиционеров.

Олег Привалов

Два полюса офисного рынка