Д. Абрамов

В прошлом году бывший чиновник Борис Минц вышел из капитала ФК «Открытие», чтобы сконцентрироваться на бизнесе своей компании O1 Group. Входящая в нее O1 Properties уже сегодня является одним из крупнейших владельцев офисной недвижимости в Москве с активами более чем на $4 млрд.

- Ну а как вы думаете? Когда я в «Открытии» долю купил, там работало 72 человека и капитал был $15 млн. Когда я выходил, там уже было 17 000-19 000 сотрудников - точно никто сосчитать не мог, потому что «Открытие» так быстро эти банки присоединяло, а капитал стал более 50 млрд руб. Я считаю, отличная инвестиция [для меня] была. Мы в приватизации не участвовали, ничего нам государство не давало, мы [сами] сделали бизнес, который [по размеру] почти как Альфа-банк.

1994

начальник главного управления Мингосимущества

1996

начальник управления президента России по вопросам местного самоуправления

2003

гендиректор Инвестиционной восточноевропейской компании

2004

председатель совета директоров, президент ФК «Открытие»

2013

председатель совета директоров O1 Group

Штрихи к портрету

Минц работал в Госкомимуществе и администрации президента РФ в 90-е гг., был соратником Егора Гайдара и Анатолия Чубайса, последнего называет своим другом. Издал книгу Гайдара «Долгое время» («Я убежден, что за эту книгу Егор Тимурович, если бы был жив, получил Нобелевскую премию в области экономики»).

O1 Group

Инвестиционная компания. Основной владелец - Борис Минц. Компания включает в себя O1 Properties (офисная недвижимость), Vesper (элитное жилье), НПФ («СтальФонд», «Телеком-Союз») и т. д. Финансовые показатели не разглашаются.

O1 Properties Limited

Инвестиционная компания. Совладельцы - Борис Минц (68%), группа Ист (26%), Goldman Sachs International (6%). Финансовые показатели (МСФО, 2013 г.): чистый арендный доход - $292,2 млн, чистая прибыль - $231,6 млн, чистый долг - $2,5 млрд. Владеет и управляет 13 бизнес-центрами в Москве общей арендуемой площадью 497 384 кв. м. Стоимость портфеля - $4,2 млрд (включая три девелоперских проекта).

В интервью «Ведомостям» Минц рассказал, зачем группе понадобились пенсионные фонды, которые она планирует развивать, и будут ли их средства направлены в недвижимость.

- Какие бизнесы сегодня входят в O1 Group?

- Основной бизнес O1 Group - прямые инвестиции. В определенном смысле мы покупаем деньги за деньги. Наша специализация на сегодняшний день - недвижимость и финансовый сектор. Основные активы группы - это O1 Properties, которая занимается инвестициями в премиальную офисную недвижимость; компания Vesper, инвестирующая в элитную жилую недвижимость. Пенсионные фонды «Стальфонд» и «Телеком-союз».

- А еще что-нибудь есть?

- Есть еще небольшие инвестиции в промышленный сектор, но oни составляют менее 5% от общего портфеля.

- Если говорить об O1 Properties, то в этом году у компании появились два новых акционера - группа ИСТ и Goldman Sachs. Возможно ли появление новых акционеров? Какую долю в компании вы вообще готовы выставить на продажу?

- С группой ИСТ мы сотрудничаем очень давно, а с Александром Несисом вообще дружим много лет. Для нас то, что ИСТ вошла в состав акционеров O1 Properties, очень положительный результат. Это хорошие партнеры со своим пониманием бизнеса, со своей экспертизой, которой нам пока не хватает. ИСТ прошла два раза процедуру IPO: Номос-банка и «Полиметалла». Это другой опыт работы на рынке. А про Goldman Sachs и говорить нечего. Это один из лучших инвестиционных банков в мире. Что касается продажи доли, то я сторонник того, чтобы сохранять контроль над компанией. С учетом последних сделок это не оставляет большого пространства для других инвесторов. В настоящий момент мы не ищем новых партнеров, но, если будут интересные предложения, мы готовы к обсуждению. Скорее всего, если мы будем продавать еще какую-то часть акций, то это случится в рамках IPO. Но конкретных сроков я пока назвать не могу. Обстановка сейчас, сами понимаете, не та.

- Изначально ИСТ планировала купить 40% акций, почему сошлись на 26%?

- Любая сделка - это длительный процесс. В конечном счете договорились на 26%.

- Увеличение доли ИСТ в компании возможно?

- Думаю, что нет. С точки зрения бизнеса они сделали правильное решение. Получили блокпакет. А могли истратить больше денег на покупку 40%, но при этом каких-то дополнительных полномочий это бы им не дало. Контроля же все равно нет. Я считаю, что всегда надо покупать или 26%, или 51%. Все остальное бессмысленно.

- Куда направили деньги, полученные от новых акционеров?

- Часть пошла на покупку компании Vesper, часть - на развитие пенсионного бизнеса группы. Средства Goldman Sachs пошли на текущую деятельность O1 Properties, частично на снижение долговой нагрузки. Также сейчас смотрим объекты, что-то наверняка купим.

- То есть вы не заморозили все сделки по приобретению новых проектов в связи с ситуацией на рынке? Нам рассказывали, что вы отказались от покупки бизнес-центра Diamond Hall.

- Diamond Hall мы не купили. И это никак не связано ни с политической ситуацией на Украине, ни с экономической обстановкой в стране. Просто мы решили сосредоточиться на других проектах. Финансовые ресурсы не безграничны, поэтому мы ищем лучшие активы. Сейчас рассматриваем другой проект. Хотя стоит отметить, что в настоящий момент мы для себя определили более консервативную стратегию по сравнению с предыдущими периодами: для покупки рассматриваем только объекты, которые полностью или почти полностью сданы в аренду, и меньше смотрим в сторону девелоперских проектов, земельных участков. Хотя, конечно, ничего исключать нельзя. Будет хорошая земля в правильном месте, по интересной цене - можем и купить.

- А какова общая стратегия у O1 Properties?

- Мы, как мне кажется, имеем серьезные позиции на рынке офисной недвижимости премиального класса в Москве. Но, как известно, чемпионом стать легче, чем удержать этот титул в следующий раз. Поэтому наша задача - эти позиции укреплять, в том числе за счет улучшения самих объектов и повышения качества управления ими. Как таковой задачи покупать или продавать активы у нас нет. Если посмотреть на финансовые показатели, то у нас показатель ROE (коэффициент рентабельности собственного капитала. - «Ведомости») последние три года в среднем находился на уровне 20%. Это высокий уровень для достаточно стабильного бизнеса, в то время как рынок акций высоковолатилен, а ставки на долговом рынке находятся на низком уровне. Это хорошая, стабильная инвестиция с высокой доходностью и низкими рисками. Другое дело, что, как любая компания, мы стремимся к капитализации своего портфеля, поэтому мы стараемся покупать объекты с высоким потенциалом по низкой цене и не боимся продавать, когда предложены интересные условия. Помимо анализа выгодных предложений важным вектором нашего инвестиционного подхода является повышение качества портфеля. Вот есть, к примеру, в бригаде 15 человек. Всегда есть один, который работает чуть хуже других. Когда вы с ним расстаетесь, другой опускается вниз списка. Так и здесь. У нас есть определенный портфель объектов. Мы видим, что какой-то офисный комплекс из этого портфеля по финансовой модели менее эффективен. Мы стараемся его продать и купить новые, более современные здания с более высоким долгосрочным потенциалом. Происходит ротация.

- Сейчас что-то выставлено на продажу?

- Всегда что-то продается. Вот в прошлом году была сделка с «Олимпия парком». Это как раз случай, когда предложили интересные условия, от которых неправильно было отказываться. Хотя комплекс нам очень нравился. Мы до сих пор там в футбол играем.

- Многие эксперты прогнозируют снижение ставок аренды на офисы в связи с переизбытком предложения на рынке и ухудшением экономической ситуации. Вы для себя эти риски видите?

- Не все эксперты столь пессимистичны. Если рассматривать премиальный сегмент офисной недвижимости, то переизбыток предложения наблюдается пока только в «Москва-сити». Что касается экономических проблем, то эффект влияния ситуации на Украине и санкций на рынок коммерческой недвижимости пока оценивать сложно. Рынок недвижимости реагирует на глобальные события гораздо медленнее по сравнению, скажем, с фондовым рынком, поэтому реальный эффект от украинских и других последних геополитических и экономических событий на рынок недвижимости мы сможем оценить в лучшем случае только осенью. В прошлом году рынок глобально не рос, но и не падал, и мы полагаем, что если не случится серьезных потрясений, то рынок останется в фазе медленного роста. Сделок в первом полугодии было мало - это факт, но переговоров ведется много. Так что рынок не остановился.

- Девелоперские проекты вы сами будете развивать?

- Мы не девелоперы. Когда мы приобретаем такие проекты, то привлекаем к ним девелоперов и подрядчиков. Доходность от девелоперских активов выше, поэтому мы согласно нашей модели допускаем, чтобы до 10% от общего портфеля занимали подобные проекты. Сейчас их доля всего 3%. Такие риски мы можем себе позволить практически в любой ситуации.

- На региональные рынки не планируете выходить?

- Там наша модель не работает. У меня был небольшой опыт с инвестициями в Санкт-Петербурге, но неудачный. Крупнейшие западные и российские компании открывают свои представительства по-прежнему именно в Москве. В регионах такой клиентской базы не получить, и соотношение доходности к риску там все равно ниже. Поэтому смысла выходить в регионы я пока не вижу. Там надо искать людей, партнеров, выстраивать систему взаимоотношений с регулирующими органами. У нас и в Москве работы хватает.

- Кого вы считаете своими конкурентами?

- Смотря на каком рынке. Если рассматривать аренду, то мы, по сути, конкурируем с любым собственником офисного здания, сравнимого с нами по классу и местоположению. С точки зрения инвестиций - то помимо нас основными игроками сегодня являются, пожалуй, Millhouse, Hines и Morgan Stanley. Но компании, аналогичной O1 Properties по модели бизнеса, нет. Мы четко и узко специализированы и занимаемся только премиальной офисной недвижимостью и только в Москве.

- Правда ли, что вы планировали купить бизнес-центр «Белые сады»?

- Мы его смотрели. Но на этом пятачке мы и так владеем большим количеством объектов. «Белая площадь», «Лесная плаза», чуть дальше бизнес-центры Ducat Place III, «Большевик». Покупка еще одного проекта в этом районе - довольно спорное решение. Конкурировать с самим собой? «Белыми садами» заинтересовалась Millhouse, и мы решили, что не будем бороться ценой за объект.

- В «Сити» ничего не смотрели?

- Я считаю, что нам еще туда рано идти. «Сити» в целом правильная история, но там есть проблемы логистического характера. С другой стороны, там много крупного бизнеса - ВТБ, Сбербанк. А это все притягивает. Когда там будет единый подход к управлению всем этим хозяйством, то район станет более привлекательным.

- Бизнес-центр Nevis вы купили?

- O1 Properties управляет этим объектом в интересах частного инвестора, но не владеет им.

Если риска бояться, разговаривать не о чем

- СМИ писали, что вы стали соинвестором торгового центра «Небо». Это диверсификация рисков?

- Наш НПФ (негосударственный пенсионный фонд. - «Ведомости») «Стальфонд» купил облигации этого проекта. Сами мы в торговую недвижимость не инвестируем.

- Облигации на какую сумму?

- Это закрытая информация.

- Я правильно понимаю, что купленные вами пенсионные фонды «Стальфонд» и «Телеком-союз» финансируют девелоперские проекты - ваши и ваших партнеров? То есть вы для этого их и покупали?

- Мы покупали фонды, чтобы профессионально заниматься управлением пенсионными деньгами. Главная задача НПФ вообще-то - направлять пенсионные деньги в реальный сектор экономики. Меня удивляет, что в России все к этому относятся, как будто это что-то сомнительное. Фонд должен проводить экспертизу, находить хорошие компании или проекты с сильной командой и высокой эффективностью для того, чтобы зарабатывать деньги для своих клиентов. При этом в активы группы [О1] мы пенсионные деньги наших фондов не инвестируем. Это запрещено.

- То есть облигации ТЦ «Небо» выпускались под этого инвестора - НПФ «Стальфонд»?

- Выпускались для инвесторов, одним из них стал наш фонд. Мы считаем, что при нашей экспертизе мы можем себе позволить такие инвестиции. Мы понимаем этот рынок, что это за проект, какие деньги он способен приносить.

- А вы не видите в этом риск? Все-таки концентрация на определенных отраслях - недвижимости в вашем случае?

- У «Стальфонда» широко диверсифицированный облигационно-депозитный портфель, там отнюдь не только бумаги, связанные с проектами в недвижимости. Если говорить про риски вообще, то бизнес - это всегда риск. Риск можно разделить, можно захеджировать различными способами, но избавиться от риска нельзя. Если бояться риска, тогда вообще разговаривать не о чем и вообще лучше бизнесом не заниматься. В этом и тяжесть предпринимательской деятельности: это только внешне выглядит, что бизнесмены на «мерседесах» ездят, а на самом деле это огромная ответственность на всю жизнь...

- Бумаги каких проектов купили ваши НПФ?

− Мы не раскрываем детали своих инвестиционных стратегий.

- Крупные клиенты - вкладчики ваших НПФ поставлены в известность, одобряют ваш подход к выбору проектов?

- Конечно, у нас же есть стратегия и просчитанная финансовая модель. Мы, как собственник, несем ответственность за то, что делает фонд, и должны заботиться о том, чтобы фонд вел нормальный бизнес и приносил доходность. В этом смысл того, что, как я понимаю, сейчас делает государство [на рынке НПФ]. То, что раньше фонды, которые аккумулировали уже порядка 2 трлн руб., были некоммерческими организациями, - это дикая ситуация. Акционирование важно, потому что у фонда появляется реальный собственник. Наши крупные клиенты-вкладчики на самом деле говорят нам: «Слушайте, у нас раньше был пенсионный фонд, все время туда требовалось каких-то денег добавлять. Мы вообще даже не понимали, что с этим делать, и смотрели на них как на социальные проекты».

- У компаний О1 Group есть потребность в долгосрочных ресурсах. Вы длинные деньги подконтрольных вам НПФ для финансирования проектов О1 планируете использовать?

- Мы не исключаем, что будем инвестировать пенсионные резервы в том числе в объекты, аналогичные тем, которые находятся в портфеле O1 Properties. Вполне возможно, что это будут совместные инвестиции с O1 Properties. Вообще, это предусмотрено в стратегии «Телеком-союза», о которой мы докладывали и «Ростелекому», и «Почте России» - главным клиентам - вкладчикам этого фонда. Мы считаем, что где-то 10-15% денег фондов мы можем вкладывать в такого рода проекты. Потому что они очень стабильны, там высокая доходность - московская офисная недвижимость приносит доходность до 9%. Но это не значит, что мы будем использовать пенсионные деньги для рефинансирования существующих активов O1 Properties. Мы говорим о том, что, возможно, в будущем, когда O1 Properties будет находить перспективные объекты для инвестиций, НПФ будут входить в такие проекты на правах соинвестора.

- У вас есть договоренности, что средства ваших НПФ частично могут использоваться на проекты «Ростелекома» и «Северстали»?

- Нет, таких договоренностей нет.

- Когда вы приобретали фонды, было не до конца понятно, что будет с рынком - когда придут новые деньги в НПФ, какие будут требования для вступления в систему гарантирования. Эти изменения регулирования не снизили ваш интерес к пенсионному бизнесу?

- Для меня ничего неожиданного нет. Это нормальные требования, понятные - я не вижу никакого подвоха. ЦБ ведет себя корректно. По-моему, у всех одна задача - сделать нормальную систему, которая позволила бы исполнять обязательства перед пенсионерами, сохранять и приумножать эти деньги. Мы считаем, что в текущих условиях пенсионный рынок - наиболее перспективный бизнес на финансовом рынке по сравнению с банковским и страховым. После акционирования НПФ станут капитализируемыми компаниями. Входя в этот бизнес, мы понимали это и планируем развивать его, увеличивая капитализацию. Пока мы предприняли первые шаги - одними из первых акционировались и сейчас активно готовимся к вступлению в систему гарантирования.

- Вы сказали, что в проекты О1 ваши НПФ еще не инвестируют. Зачем же тогда их покупать, если не использовать эти длинные деньги?

- Как зачем? Asset Management с использованием пенсионных денег - это очень хороший бизнес. И когда будут созданы условия, его привлекательность вырастет в разы... С пенсионными инвестициями до сих пор не решена важная проблема - требование к ежегодной доходности. А если [горизонт инвестирования] всего год, то какими бы длинными эти деньги ни были в теории, вы каждый год должны фиксироваться. Когда инвестиционный горизонт станет 5-7 лет, тогда можно выстраивать совершенно другие стратегии. А сейчас мы сидим в основном в облигациях, показываем на них общую доходность от 8 до 9%.

- Не планируете еще какие-то средние, мелкие фонды купить?

- Для того чтобы пенсионный бизнес в рамках O1 Group рос и развивался, нам достаточно тех фондов, которые у нас уже есть, так как мы купили очень крупные фонды в своих сегментах - пенсионных резервах и пенсионных накоплениях. Пенсионный бизнес нам очень интересен, и я не исключаю того, что, возможно, будет приобретен еще один или несколько фондов. Мы все время рассматриваем такие предложения.

- А кого смотрите? Крупных игроков?

- Разных смотрим - и из первой десятки, и помельче. Размер [активов НПФ] не столь важен, важно, как бизнес построен. Почему мы купили «Стальфонд» и «Телеком-союз» - бизнес правильно устроен, процессы организованы очень ответственно, по уму, что называется. В этом смысле и [Алексей] Мордашов с менеджерской командой «Стальфонда», и прежнее руководство «Телеком-союза» молодцы, я считаю.

- А с кем именно из руководства «Ростелекома» вы вели переговоры о сделке? Кому по факту принадлежал этот фонд? Одна группа людей, близкая к «Ростелекому», говорила нам, что Александр Провоторов контролировал фонд, а другая - что Леонид Рейман.

- Я не знаю, и меня это не интересует. Вопрос не ко мне: у меня был уполномоченный человек на продажу, я с ним работал, рассчитался как порядочный бизнесмен. А кто там раньше владел фондом - это не входит в мои компетенции.

- Эти фонды будут менять свои названия?

- Не решили пока. Те, кто продавал, на этом не настаивают.

- Скажите, когда «Открытие» покупало свой первый фонд, НПФ электроэнергетики, не вы ли были инициатором этой сделки?

- Идея покупки пенсионных фондов, возможно, была и моя. Мы же с Вадимом Беляевым были основные акционеры, мы с ним сидели всю жизнь через стенку, всегда имели одну приемную, вообще, мы с ним друзья. У нас не было такого: это ты придумал, это я придумал. Мы искали разные пути, когда-то мы придумали банки санировать, потом решили покупать пенсионные фонды. Надо было придумать, как это сделать корректно, правильно, чтобы избежать всех рисков, сопряженных с непрозрачным статусом НПФ.

- А ваши фонды «Стальфонд» и «Телеком-союз» сейчас держат какую-то часть средств на депозитах в банках корпорации «Открытие» или, может, покупают облигации «Открытия»?

- Счета у нас точно есть в ФК «Открытие», и банком этим мы пользуемся. Я не могу сказать, что мы там держим какие-то большие депозиты, у нас вообще на депозитах денег очень мало.

Меня просто не хватало на два бизнеса

- O1 Group стала соинвестором компании Vesper. Зачем?

- Да, мы купили 70% компании. С моей точки зрения, у компании очень хорошая команда и очень правильная ниша - строительство небольших, эксклюзивных домов в центре города и реновация исторических зданий. Мы считаем, что у этого бизнеса большой потенциал. Кроме того, мы видим здесь синергию с бизнесом O1 Properties. Как инвестиционная компания, O1 Properties получает предложения о покупке совершенно разных объектов в городе, в том числе офисных исторических особняков, которые не подходят под стратегию O1 Properties, но в то же время могут быть интересны для Vesper. В качестве инвесторов мы давно были знакомы с владельцами Vesper, но в конечном счете пришли к выводу, что готовы стать ее акционером. У компании хорошая доходность, они делают красивые дома.

- В других сегментах не планируете поработать? У вас же был опыт с гостиницей Marriott.

- Ну, с Marriott у нас было «домашнее задание» от города. Когда мы строили «Вивальди плаза», Москва обязала нас построить трехзвездочную гостиницу, и мы как добропорядочные инвесторы это обязательство выполнили. Построили и продали. Но это просто эпизод, совершенно другой бизнес. У нас иной фокус.

- Вы год назад приняли решение выйти из капитала «Открытия»...

- Но при этом рейтинговые агентства до сих пор почему-то считают, что я являюсь связанной стороной. Для меня это просто нонсенс! Я в «Открытии» продал долю, ушел с поста председателя совета директоров и т. д. Я вообще уже не знаю, какие доказательства требуются рейтинговым агентствам. Мы должны с Вадимом [Беляевым] перестать общаться, что ли? Люди делают выводы так: на каком-то мероприятии - к примеру, на 80-летии [Михаила] Жванецкого - мы с Беляевым сидели вместе. Люди думают: «Они взяли билеты рядом. Это неспроста». После этого начинается какой-то всплеск, что Минц с Беляевым опять что-то затеяли.

- Так с чем же был связан ваш выход из капитала «Открытия»?

- Я посвятил «Открытию» почти 10 лет и считаю этот проект одним из самых интересных и успешных в своей карьере. Но в последние годы я все больше концентрировался на развитии моего инвестиционного бизнеса - O1 Group. Меня просто не хватало на два бизнеса.

- Вы с Анатолием Чубайсом из акций «Открытия» с прибылью вышли?

- Оцениваете ли вы последствия санкций для вашего бизнеса, для ваших клиентов, партнеров?

- Конечно, мы об этом думаем. Но вопрос: что делать? Как эти мысли перевести в язык действий? Останавливаться? Бизнес - это как езда на велосипеде, можно, конечно, постоять секунды 2-3, но не более. Конечно, такие риски существуют.

- Но вы просчитываете какие-то сценарии развития ситуации и степень воздействия на бизнес?

- Просчитываем. Ну к чему реализация этих рисков может привести? К тому, что компании не будут расти, соответственно, потребность в новых площадях будет меньше. Отсюда какие действия [мы можем предпринять]? Над эффективностью работать, улучшать качество управления, улучшать качество зданий - делать так, чтобы клиенты от нас не уходили и, наоборот, переходили к нам из других зданий. У нас подобные риски заложены и просчитаны, в моделях мы закладываем значительный запас на провалы по сборам арендных платежей. И банкам все эти сценарии показываем.

- Общаетесь сейчас с Чубайсом?

- Конечно, он мой друг.

- А у вас остались какие-то совместные инвестиции?

- У нас с ним есть совместный фонд, который, кстати, неплохо развивается. Он инвестирует в ценные бумаги. Этот фонд у нас уже давно. Когда Чубайс закончил реформу РАО, тогда же все члены правления получили вознаграждения, и мы решили создать фонд.

- На рынке даже был слух, что Чубайс инвестировал и в О1 Properties.

- На рынке много всяких слухов.

- И вы бы даже не стали предлагать ему инвестировать в ваш бизнес?

- В О1 Properties? Эта компания стоит больших денег. Сейчас Goldman Sachs купил 6%-ную долю за $100 млн.

Интервью - Борис Минц, председатель совета директоров O1 Group