Территория, унаследованная Сбербанком, идеально подходит под строительство жилья, сочли нанятые банком консультанты/ С. Николаев/ Ведомости

Концепция застройки Рублево-Архангельского изменилась, следует из материалов Института генплана Москвы (один из разработчиков проекта), с которыми ознакомились»Ведомости». Речь идет о проекте комплексного развития территории площадью 460 га в новой Москве. Сначала бизнесмен Сулейман Керимов собирался построить там «город миллионеров», а затем продал проект владельцу Бинбанка Микаилу Шишханову вместе с обязательствами по кредиту Сбербанка, под который эти земли были заложены. В итоге Сбербанк остался единственным акционером компании с долгом более $3 млрд.

Суть проекта неоднократно менялась. Первым делом Сбербанк отказался от идеи «города миллионеров», он предпочел строить жилье для среднего класса (около 5 млн кв. м). В 2008 г. тогдашний президент Дмитрий Медведев предложил создать на этом месте международный финансовый центр (МФЦ) - в частности, здесь должны были разместиться бэк-офисы банков и регулирующих финансовый рынок госорганов, например Минфина. Год спустя утвердили план действий, а в апреле 2013 г. специальная рабочая группа при правительстве утвердила решение о локализации МФЦ в Рублево-Архангельском. Проект предусматривал строительство на этой территории 3,974 млн кв. м недвижимости, в том числе 1,87 млн кв. м офисов и 1,78 млн кв. м жилья; оставшаяся площадь должна была достаться отелям, торговым центрам и социальной инфраструктуре.

В прошлом году банк объявил международный конкурс на разработку архитектурно-градостроительной концепции застройки Рублево-Архангельского (см. врез); сейчас завершается подведение его итогов, сказали «Ведомостям» вице-мэр по строительству Марат Хуснуллин и заместитель председателя правления Сбербанка Станислав Кузнецов. Победитель должен быть объявлен в ближайшие дни, говорят они.

Однако после обострения украинского конфликта внешнеполитическая и внутриэкономическая ситуация в России изменилась: после введения санкций США и ЕС финансовые организации из этих стран не могут сотрудничать с крупными российскими госбанками, в том числе и со Сбербанком. Сбербанк заказал компании JLL (предоставляет финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости) маркетинговые исследования, говорится в материалах, с которыми ознакомились «Ведомости». В итоге технико-экономические параметры проекта оказались скорректированы.

Общая площадь проекта уменьшится почти на 700 000 кв. м, а количество проживающих в районе увеличится, говорит Хуснуллин. В материалах генплана Москвы указано, что площадь (без учета социальной инфраструктуры и парковок) сократится до 3,29 млн кв. м в основном за счет офисно-деловой недвижимости (она сократится с 1,87 млн до 0,71 млн кв. м) и гостиниц (со 155 700 до 15 000 кв. м). Жилья и торговых объектов построят, наоборот, больше, чем планировалось, - 2,37 млн и 194 000 кв. м соответственно. Предполагается, что в Рублево-Архангельском будет проживать 66 400 человек (планировалось 33 800), а рабочих мест, напротив, станет меньше - 76 200 вместо 100 000.

От идеи размещения в Рублево-Архангельском МФЦ не отказались, эти планы остаются в силе, заверяет руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. Сбербанк планирует строить офисы класса А, предусматривая возможность впоследствии использовать их под бэк-офисы финансовых организаций, добавляет Хуснуллин. А на покупку квартир в Рублево-Архангельском банк подумывает предоставлять ипотечные кредиты на льготных условиях, знает вице-мэр.

Весь процесс проектирования и строительства комплекса Хуснуллин оценивает в 10-15 лет. Согласно презентации завершение стройки запланировано на 2034 г. Управляющая компания по проекту еще не выбрана, нет и решения о том, кто будет инвестировать, говорит источник, близкий к участникам проекта.

«Верю в проект МФЦ, но при условии господдержки», - говорит Кузнецов из Сбербанка. Город, по его словам, проект активно поддерживает - уже есть планы строительства в Рублево-Архангельском метро (в 2022-2024 гг.) и продления Рублевского шоссе с сооружением моста через Москву-реку.

Ранее мэрия сообщала, что город сформировал «транспортный каркас» этой территории и обязался профинансировать часть дорог и метро. «Мы уже включили строительство моста в адресную инвестиционную программу Москвы», - подтверждает Хуснуллин, а новая станция метро «Хорошевская» строится с таким расчетом, чтобы была возможность продлить линию до Рублево-Архангельского. Еще одним приоритетным направлением чиновник называет модернизацию железной дороги на рижском направлении.

Проект в Рублево-Архангельском уникален по масштабам строительства и по размеру инвестиций, констатирует директор департамента рынков капитала Colliers International Саян Цыренов. Инвестиции только в строительство объектов, исходя из заявленной программы, он оценивает в $3,5-5 млрд в зависимости от класса недвижимости. Представитель Сбербанка планируемые инвестиции не раскрывает. Банк уже завершил крупные инфраструктурные проекты, например в Сочи, и у него достаточно средств, чтобы закончить эту стройку как можно скорее, знает близкий к нему человек.

Сокращение офисной составляющей в Рублево-Архангельском Цыренов приветствует: на рынке офисной недвижимости избыток предложения, сам рынок стагнирует. А спрос на качественное жилье традиционно высокий.

Идея МФЦ хороша, но сейчас не самое удачное время для ее воплощения, считает старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. Сбербанк прав, что не рискует: необходимо строить более ликвидную недвижимость - жилье, для этого Рублево-Архангельское хорошо подходит. Если же геополитическая ситуация изменится, то запланированных офисов хватит, чтобы разместить там и финансистов.

Окончательно утвержденной концепции проекта нет, обсуждения еще идут, говорит человек, близкий к членам рабочей группы по созданию МФЦ. Группа поддержит любой проект, создающий в Москве комфорт для бизнеса, уверен он.

Сбербанк пересмотрел концепцию развития Рублево-Архангельского