О роли коммерческих банков в формировании новой системы капитального ремонта многоквартирных домов (МКД) говорит Ирина Булгакова, руководитель дирекции по работе с муниципальными проектами Банка Москвы.

По словам Ирины Булгаковой, Банк Москвы уже сейчас в четырех регионах формирует оптимальные финансовые условия для капитального ремонта жилья. Но на этом не собирается останавливаться
Фото: Василий Шапошников, Коммерсантъ / купить фото

Каков сейчас механизм сбора средств для проведения капитального ремонта многоквартирных домов?

Жилищный кодекс предусматривает два способа сбора средств: индивидуально и централизованно. В первом случае жильцы на общем собрании решают сами формировать средства на капремонт и управлять деньгами для ремонта своего дома. При этом они должны быть готовы заниматься платежными документами и отслеживать движение средств, представлять всю необходимую отчетность в Госжилинспекцию. Тогда они открывают специальный счет, владельцем которого является ТСЖ или региональный Фонд капитального ремонта, а с нового года таким владельцем может быть и управляющая компания. У специального счета есть иммунитет — с него невозможно снять деньги на какие-либо цели, кроме капитального ремонта, он не попадает в конкурсную массу при ликвидации ТСЖ. Второй порядок применяется в том случае, если жильцы активности не проявят и собрания не проведут. Такие "молчуны" все равно обязаны будут платить. Все их взносы поступят в некоммерческую организацию — Фонд капитального ремонта субъекта федерации. Почти во всех регионах региональные Фонды капремонта уже созданы, некоторые из них уже начали получать средства и тратить их в рамках программ капитального ремонта. Такие программы, рассчитанные на 25-35 лет, уже приняты почти во всех регионах и начинают действовать в текущем или следующем году.

Кстати, отмечу, что благодаря региональным программам капремонта наконец-то в России появился перечень многоквартирных домов. Эта информация позволит анализировать состояние МКД в стране и принимать наиболее эффективные решения по управлению системой капремонта и содержания МКД.

От каких факторов зависит формирование размера взносов на капремонт для жильцов?

На основании Жилищного кодекса каждый регион обязан принять свой закон, в котором предусматриваются механизм создания регионального Фонда капитального ремонта и определение перечня ремонтных работ, необходимых для проведения в этом регионе. Минимальный перечень указан в Жилищном кодексе. При этом каждый регион имеет право добавить к ним свои работы, необходимые с учетом природных условий, конструктивных особенностей домов, их состояния, платежеспособности жителей региона. Поэтому стоимость платы за капитальный ремонт различается в зависимости от области. Один из самых низких размеров взносов — 2 рубля за квадратный метр — установлен в Санкт-Петербурге, потому что местные власти решили воспользоваться своей возможностью софинансирования затрат на капитальный ремонт за счет бюджета. В среднем по стране размеры взносов установлены на уровне от 5 до 7 рублей за квадратный метр, иногда с отличиями в муниципальных образованиях. Наиболее высокий размер взносов — 12 рублей — установлен в Тюменской области (в ХМАО).

Указанные взносы должны ежемесячно поступать на счета, открытые в российских банках из числа тех, которые входят в ежеквартально публикуемые на сайте Центробанка списки. В эти списки попадают банки с капиталом более 20 млрд рублей, но из 44 присутствующих в них банков счета региональных операторов и специальные счета ТСЖ открывают не больше половины.

Как на этом рынке работает Банк Москвы?

Мы участвовали в ряде региональных конкурсов и выиграли четыре из них. Начиная с мая текущего года в наш банк поступают платежи для формирования Фонда капитального ремонта Ростовской области. В Свердловской области были выбраны три банка, включая Банк Москвы. Для фондов Приморского и Хабаровского краев мы откроем специальные счета, также будем вести счет регионального оператора Приморского края.

Не все конкурсы еще завершены, и мы рассчитываем на получение права ведения счетов и специальных счетов региональных операторов еще в нескольких регионах.

Сколько специальных счетов уже открыто в Банке Москвы?

Около 500 спецсчетов. В Москве и Московской области есть очень активные жильцы, которые перечисляют средства в размере, превышающем минимальный. Также с энтузиазмом в программу включились жители Ростовской и Новосибирской областей. Добавлю, что Банк Москвы был первым банком, который в прошлом году объявил условия для открытия специальных счетов, а с настоящего времени мы ввели специальные льготные условия для спецсчетов: открытие и ведение их бесплатны. Также Банк Москвы первым из банков разработал кредитный продукт для ТСЖ на цели финансирования капитального ремонта. Кроме того, мы будем предлагать владельцам спецсчетов (ТСЖ и УК) услугу представления детализированных выписок по счету. Как обеспечивается сохранность платежей?

В первом случае, когда счет ведет регоператор, контроль обеспечивает он. Регоператор и региональная власть несут ответственность перед жителями за то, что за их взносы будет проведен капитальный ремонт в сроки, установленные региональной программой капремонта. А при открытии специального счета основа сохранности средств — это выбор надежного банка. Жилищный кодекс установил только минимальный критерий: собственный капитал банка должен быть более 20 млрд рублей, но позволю себе посоветовать собственникам жилья ориентироваться на капитал не менее 100 млрд рублей и наличие государственного участия в капитале банка (так называемые системообразующие банки). Немаловажен опыт банка по открытию и ведению спецсчетов, а также удобство в оплате взносов и получении информации о состоянии специального счета. Для того чтобы средства со спецсчета расходовались только по целевому назначению — на капремонт,— в Жилкодексе установлена процедура банковского контроля за списанием средств. При открытии счета специалист в банке проверяет ряд документов — от устава ТСЖ и юридических полномочий директора до информации о проведенном собрании жильцов. После открытия счета начинается поступление денег от каждого гражданина, ведется их учет, а владельцу счета поступают сведения о том, какие средства и когда были зачислены. Чтобы их израсходовать, специалист банка также запросит определенный перечень документов. Если две трети участников собрания не одобрят решение о проведении и оплате ремонта, деньги останутся на счете. Исключением является случай, если наступил срок ремонта, а решение граждане не приняли, тогда капитальный ремонт заказывает муниципалитет и предъявляет в банк требование об оплате выполненных работ.

Какие работы могут быть проведены за счет взносов на капремонты?

Ремонт инженерных коммуникаций: электро-, тепло- и водоснабжение, замена лифтов, ремонт шахты лифта, крыши, фасада, фундамента, подвальных помещений, а также, если это предусмотрено региональным законом, и другие работы, такие как, например, ремонт свай и работы по энергосбережению. Очень интересна программа капитального ремонта в Татарстане. Там предусмотрена установка узлов регулирования теплоснабжения по показаниям датчиков температуры. Банк Москвы, что случилось впервые в России, выдал кредит компании, которая их установит, а возврат будет осуществляться за счет поступления средств из Фонда капитального ремонта.

Какие могут быть пути выхода из ситуаций, когда собранных средств не хватает или не все жильцы вносят плату вовремя?

Для жителей, которые не вносят вовремя плату за капремонт, предусмотрено начисление пеней, которые также попадают на счет капитального ремонта. Кроме того, к собственникам жилья, не делающим взносы на капитальный ремонт, могут быть применены те же меры, что и к неплательщикам по жилищно-коммунальным платежам. В случае когда программой капитального ремонта по каким-либо причинам на определенный год было запланировано больше работ, чем поступило средств от собственников МКД, возможно применение механизмов кредитования. В апреле текущего года прошло совещание под руководством премьер-министра Дмитрия Медведева, в ходе которого рассматривался и этот вопрос. В итоге была создана рабочая группа по выработке соответствующих предложений. В нее включены представители Министерства ЖКХ и Минэкономики, региональных властей и банковского сообщества. Банк Москвы также получил предложение войти в эту группу и принимает активное участие в ее работе.

Сколько средств на проведение капитального ремонта может быть собрано в регионах?

В целом в России этот объем оценивается в 150-180 млрд рублей в год. В Ростовской области планируется собирать в год около 3 млрд рублей, в Свердловской — 5,8 млрд, в Приморском крае — 2,1 млрд, в Красноярском крае — 6,4 млрд, в Московской области — 8,8 млрд, в Санкт-Петербурге — 1,5 млрд рублей. В Москве программа еще не принята.

Беседовала Елена Григорьева

Целевое назначение