05 декабря 2014, 01:00 / Финансы

Что делать с валютной ипотекой

Среди наиболее пострадавших от девальвации рубля оказались обладатели валютной ипотеки. Банки-кредиторы предлагают им сменить валютный долг на рублевый или удлинить срокАнна Еремина Людмила Коваль

Обладатели валютной ипотеки надеются, что не придется отдавать банку ключи от квартиры/ Е. Разумный/ Ведомости

Просрочка в этом сегменте быстро растет пропорционально темпам падения рубля, доля проблемных займов достигла 14% от общей задолженности по валютным кредитам в стране, констатирует предправления «Росгосстрах банка» Александр Фалев. По его мнению, именно банки должны думать о том, как помочь заемщикам, потому что в худшем случае клиент отделается судебной реструктуризацией кредита и испорченной кредитной историей, а вот банк получит увеличенные резервы (100% от суммы задолженности) и потеряет часть дохода.

Заемщики вместе с банками-кредиторами ищут выход из валютной ипотечной ловушки. Уже придуманы специальные программы для тех, кто не в силах обслуживать долг на старых условиях. А таких становится все больше.

Заемщица «ОТП банка» Вера рассказала, что в 2007 г. взяла долларовый кредит под 9% на большую квартиру, в которой сможет комфортно разместиться семья с четырьмя детьми. Тогда ежемесячный платеж по ее кредиту в среднем составлял 30 000-31 000 руб. Чтобы снизить долговую нагрузку, семья упорно гасила долг досрочно. За несколько лет удалось снизить платеж на четверть. Но теперь из-за роста доллара размер ежемесячного платежа достигает 33 000-36 000 руб., сетует заемщица. Ее приятель примерно в то же время брал валютную ипотеку на квартиру, которую сдает в аренду. Доход от нее - 45 000 руб. - прежде практически полностью покрывал ипотечные платежи, которые в течение ряда лет укладывались в 46 000-48 000 руб., а теперь владельцу квартиры приходится отдавать банку всю арендную плату плюс еще 25 000-35 000 руб. из зарплаты.

Уйти в рубли

Первое, что приходит на ум заемщику, когда доллар прибавляет по 1-2 руб. в день, - срочно перевести валютный кредит в рублевый. Банки рады идти ему навстречу.

Сейчас «ВТБ 24» предлагает конвертировать кредит по текущему курсу и на действующих на момент рефинансирования условиях, говорит директор департамента ипотечного кредитования банка Андрей Осипов. А увеличив срок при рефинансировании в рубли, можно существенно снизить платеж по кредиту, указывает он. Изменить валюту кредита через процедуру реструктуризации долга предлагает Сбербанк, сообщил его представитель. В «ОТП банке» с 2009 г. работает программа по реструктуризации задолженности по кредитам, указал зампред правления банка Сергей Капустин. Тогда же запустил свою программу реструктуризации и «Дельтакредит», сообщил представитель банка.

А «Абсолют банк» разработал льготы для тех, кто конвертирует кредит: заемщик получает скидку по ставке на 1 п. п. от стандартных тарифов, говорит зампред правления банка Татьяна Ушкова. Если в результате конвертации ставка по кредиту в рублях получается на уровне 13%, то клиент с учетом скидки обслуживает ипотеку со ставкой 12% годовых, приводит она пример.

Однако единственное, что гарантирует заемщику рефинансирование, - защита от колебаний валютного курса, предупреждает Фалев.

Многие клиенты понимают, что при текущем курсе рефинансирование в рубли невыгодно, и таких обращений немного, рассказывает начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка Ирина Простакова. «СМП банк» вовсе не рекомендует конвертацию ипотечного кредита в рубли. «Эта мера не улучшит условия для заемщика: ежемесячный платеж по кредиту в долларах или евро, несмотря на рост курсов валют, окажется меньше, чем по рублевому», - говорит директор департамента ипотечного и потребительского кредитования «СМП банка» Наталья Коняхина. Новый кредит выдается на условиях, которые действуют в настоящее время, а это значит, что ставка по новой рублевой ипотеке окажется на 6-7 п. п. выше, чем по валютной, объясняет она.

Вера не хочет менять валюту своего кредита, поскольку при этом ставка возрастет с 9 до 14%, а значит, ежемесячный платеж достигнет 35 000-39 000 руб., выяснила она.

Рефинансируя валютный кредит, клиент фиксирует свою задолженность в рублях по курсу на день обращения, объясняет Фалев. Таким образом, продолжает он, выходя из валютного кредита на пике курса, заемщик максимизирует свою текущую задолженность, а ежемесячный платеж по кредиту после рефинансирования в рубли может намного вырасти. Сумма остатка кредита при конвертации в рубли по текущему курсу может оказаться даже больше той, которую изначально брал заемщик, соглашается Коняхина. Еще один минус - это расходы на конвертацию, добавляет Фалев. Они могут достигать 2% и более от остатка по кредиту при текущих внутренних курсах банков для безналичных операций. «Такой шаг оправдан только в надежде на дальнейший рост курса вплоть до завершения срока кредита», - делает выводы Фалев.

Растянуть удовольствие

Поскольку перевод кредита в рубли скорее всего не облегчит жизнь заемщикам, банки предлагают другой вариант - реструктуризацию займа в действующей валюте. Например, так делает Банк Москвы. В нем реструктурировать кредит можно двумя способами: увеличить срок кредита (до 30 лет) без изменения других существенных условий договора либо воспользоваться платежными каникулами, говорит директор департамента розничных продуктов Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц. Чем короче каникулы, тем меньше во время них ежемесячный платеж. Например, при сроке каникул в три месяца выплата снизится до 30%, в четыре - до 40%, в пять - до 50%. Если брать каникулы на срок от 6 до 12 месяцев, то платить придется 60%. Этот вариант Тер-Аристокесянц рекомендует клиентам, столкнувшимся с временными финансовыми трудностями, такими как потеря работы, декретный отпуск. В «Абсолют банке» есть три способа реструктуризации, перечисляет Ушкова: кредитные каникулы, когда клиент выплачивает только тело долга или только проценты, стабилизационный кредит и увеличение срока кредита, что, как и каникулы, позволяет снизить ежемесячный платеж, но уже на протяжении всего срока. Однако реструктуризация подойдет не всем, предупреждает Фалев: срок погашения увеличивается и люди в предпенсионном возрасте скорее всего не смогут воспользоваться этим вариантом. Специальных программ реструктуризации по валютным кредитам «ВТБ 24» не планирует, заявил Осипов.

Какой бы вариант изменения условий кредитования заемщик ни выбрал, без дополнительных расходов ему не обойтись. Изменение условий кредитного договора допсоглашением, погашение старого и подписание нового кредитного договора, а также договора залога - все это требует государственной регистрации в реестре прав на недвижимость, отмечает Коняхина. Госпошлина за каждый акт для физлиц составляет 1000 руб. Посредники берут 10 000-15 000 руб.

Если клиент рефинансирует ипотеку не в своем банке, то придется дополнительно оплатить повторную оценку залога (в среднем 5000 руб. для стандартной квартиры, 10 000-15 000 руб. для домов и премиум-квартир), страховую премию, нотариальные сборы.