Исповедь риэлтора: "Клиенты выламывают двери и сметают квартиры"

Зампред группы компаний "Грас" Петр Кирилловский рассказал The Insider о том, как этот безумный год увиделся риэлторам (и как, скорее всего, увидится следующий).

Меня шокирует количество денег, которыми нашпигован этот город. В марте, в разгар украинского кризиса, мы останавливали шквальный спрос повышением цен. Тогда мы были уверены, что собрали последние «остатки роскоши». Но в сентябре, после валютного скачка, начался очередной ажиотаж. Тогда мы почти вполовину перевыполнили месячный план. Я был уверен, что у людей больше нет рублей. Но вот наступил декабрь, и мы за три дня продали на полтора месяца вперед. Нам пришлось отключить рекламу, но клиенты выламывают двери и продолжают сметать квартиры. Это безумный азиатский город, у которого нет дна.

Откуда ажиотаж?

Спрос на московском рынке недвижимости традиционно состоит из двух частей – конечного и инвестиционного. Иначе говоря, из людей, которые покупают, чтобы жить и тех, кто покупает, чтобы заработать или сохранить. Если оценивать конечный спрос в 2014 году, то он уже «просел» по сравнению с 2013 и 2012 годом на 10-15%. Иначе говоря, кризис на рынке недвижимости мы начали ощущать уже в конце 2013 года. Что касается инвестиционного спроса, он не только позволял рынку компенсировать падение конечного спроса, но в некоторые моменты времени практически удваивал его. В конечном итоге 2014 год не только сравнялся с 2013, но и превзошел его по числу сделок.

Нам пришлось отключить рекламу, но клиенты продолжали выламывать двери и сметать квартиры.

Фактически, спекулятивный спрос формировал рынок последние 14 месяцев, то есть решающий поток сделок обеспечивался ажиотажными волнами. Всего таких волн мы насчитали четыре. Первая случилась еще в ноябре 2013 года, когда ЦБ начал «охоту» на неблагонадежные банки. Тогда вкладчики начали в массовом порядке снимать депозиты, особенно превышающие сумму страхового вклада, и вкладывать в недвижимость. Вторую волну мы зафиксировали в начале февраля, на фоне шока, который испытал рынок в разгар украинских событий. Мы останавливали шквальный спрос повышением цен и были уверены, что собрали последние «остатки роскоши». Но уже в сентябре, после очередного валютного скачка, граждане снова начали поспешно избавляться от рублей. Тогда мы почти вполовину перевыполнили месячный план. Я был уверен, что у людей больше нет рублей. Кульминация наступила в самом конце года, когда за три дня мы продали на полтора месяца вперед. Нам пришлось отключить рекламу, но клиенты продолжали выламывать двери и сметать квартиры.

Паника и катаклизмы – лучшие помощники рынка московской недвижимости. Недвижимость поддерживает инвесторов в борьбе со своими страхами. Они считают, что покупают квартиры – как жизни в компьютерной игре, это помогает преодолеть любую пропасть и в случае падения – перезагрузиться. Российский потребитель, даже самый продвинутый, по-прежнему верит в непогрешимость этого инвестиционного носителя. Нужно признать, что главное преимущество недвижимости перед валютой, акциями или золотом в том, что она имеет потребительскую ценность. Ее всегда можно заложить, сдать или, на худой конец, просто начать в ней жить.

Путь начинающего инвестора почти всегда развивается по одному сценарию. Как только доход семьи превышает 250 тыс. рублей в месяц, она автоматически вовлекается в эту игру. Сначала инвестор покупает новую машину, затем – квартиру, на собственные средства или с привлечением ипотеки. Следующим шагом он приобретает квартиру для аренды, затем – для спекуляций. Для малообразованного гражданина, который «поднялся», - это понятный и надежный способ вложения денег.

Несмотря на распространенные стереотипы, основные деньги рынка недвижимости сконцентрированы совсем не на элитной Остоженке или Арбате. По оценкам Центра стратегических исследований Росгосстраха, возможность купить элитную недвижимость имеет в России не более 70 тыс. семей – это менее 0,1% населения. А вот доход более 250 тыс. рублей в месяц имеет уже около 3,5 млн. семей, или порядка 6,5% населения. Вот эти люди и составляют массовый спрос на недвижимость.

Очереди

Встретить начинающих инвесторов можно чаще всего в офисах крупнейших застройщиков – Мортон, ПИК, Абсолют, МИЦ, СУ-155. Никакого удовольствия от покупки квартиры и индивидуального сервиса вы здесь, скорее всего, не получите. Продажи организованы по конвейерному принципу и напоминают скорее очередь в поликлинике или Сбербанке. Клиент приходит, берет отрывной талон и после продолжительного ожидания попадает на встречу к брокеру, который уделит ему от 20 минут до часа. За день расторопный брокер может сделать несколько сделок, а за месяц – несколько десятков.

В период покупательских «волн» темпы продаж еще больше увеличиваются, а страсти – накаляются. Рассказывают, что во время декабрьского ажиотажа вы могли простоять в очереди до позднего вечера и не попасть на «прием». В то время, как продавцы недвижимости делятся новостями про очередную потасовку в очереди, рекламисты рынка недвижимости рассказывают, что такая «очередь» могла съесть несколько центнеров промо-мандаринов, закупленных для скрашивания досуга ожидающих.

Конечно, для приобретения квартиры на первичном рынке уже никто не приезжает с сумками наличности, как в начале нулевых. Такие сделки могут проходить либо на вторичном рынке, либо в случае переуступки прав собственности. Да это было бы и сложно технически. У крупнейших застройщиков, которые формируют до 30% всего рынка, годовая выручка составляет несколько миллиардов рублей в месяц – для перевозки таких денег потребовалось бы создавать свою собственную службу инкассации.

Немного статистики

Фактически, рынок недвижимости – это «жир», который откладывает экономика. Так же как человек в состоянии стресса начинает «заедать» свои переживания, так и инвесторы «прячут» деньги в бетон. По данным Росреестра, совокупное число сделок в московском регионе составит в 2014 году около 650 тыс., а на первичном рынке – около 150 тыс. Если перевести это в денежное выражение, то объем рынка по итогам года приблизился к триллиону рублей.

По нашим расчетам, ипотечный рынок в 2015 году сократится втрое.

В Москве ипотека составляет около четверти всего рынка недвижимости, в области – около трети, а в регионах достигает 70% и выше. В декабре ставка ЦБ выросла до 17%. Даже если поверить заявлению властей о субсидировании ипотечного кредитования, ипотечные ставки у госбанков уже выросли до 17%, до 30% вырос минимальный первоначальный платеж, повысились требования к заемщикам. По нашим расчетам, ипотечный рынок в 2015 году сократится втрое. Это соответствует примерно 20% рынка. Прибавляем к этому отложенный спрос 2015 года, который реализовался в течение 2014, получаем еще около 20%. Итак, даже если текущая конъюнктура сохранится, рынок в наступающем году уже потерял 40%. Это реалистичный прогноз, в случае пессимистичного сценария, падение может быть еще более глубоким.

Немного о будущем

Цены, скорее всего, ожидает даже небольшая коррекция в первом полугодии, на 10-15%

Для конечных покупателей наступающий год станет временем рисков и возможностей. Ожидать серьезного снижения цен не стоит, как минимум потому, что любой более-менее качественный объект на 30% состоит из импортных комплектующих, а элитный – более чем наполовину. Сюда входят и коммуникации, и инженерное оборудование, и строительная техника, и отделочные материалы. Наоборот, цены, скорее всего, ожидает даже небольшая коррекция в первом полугодии, на 10-15%.

Риски будут связаны с банкротствами, которых нам не избежать. Это особенно вероятно в случае с застройщиками, которые строят без привлечения банковского финансирования, продают с большой долей ипотечных кредитов, и проекты которых расположены в маловостребованных рынком зонах среднего и дальнего Подмосковья. Возможности будут связаны со структурой предложения. Застройщики будут выпускать в продажу ликвидные предложения по привлекательным ценам, чтобы получить дополнительный спрос. Это могут быть как удачные планировки, так и выгодное местоположение, как высокие этажи по цене низких, так и всевозможная экзотика – двухэтажные квартиры, пентхаусы с собственными террасами и квартиры с отделкой. Если покупатель готов рисковать и инвестировать в 3-5 летнем периоде, то можно будет купить очень дешевые предложения на ранней стадии строительства.