Мама отписала сыну остров Пасхи

Скромная фирма "Версия" ухитрилась взять в аренду под "инвестиционный проект" 20 гектаров ценнейшего соснового леса на берегу Финского залива в Курортном районе, с озером на территории участка. Вычеркнула озеро из реестра водных объектов, объявила его сушей и огородила забором. Теперь "Версия" через суд требует 20 га, включая озеро, в собственность за десять процентов стоимости.

Склоняется на все лады

Основание железное – "Версия" в рамках "инвестпроекта" построила там особняк и пару подсобок, которые нужно эксплуатировать, и поэтому город должен отдать за бесценок и весь участок. Подобная схема может показаться абсурдом, но она узаконена в ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса (исключительное право собственника здания приватизировать прилегающий участок). КУГИ вяло сопротивляется, но ЗАО "Версия", похоже, уверено в победе. Ведь все предыдущие фантастические по наглости операции с участком ему удавались.

По данным ЕГРЮЛ, "Версия" прямо связана с бизнесменом, чье имя на удивление похоже на имя сына экс-губернатора Петербурга – Сергеем Владимировичем Матвеенко (одна буква фамилии отличается). ЗАО "Версия" на 100% принадлежит его компании ЗАО "МСТ-Холдинг", которая в настоящее время числится ликвидированной. Согласно тому же источнику, в 2008 г. ЗАО "Версия" было временно продано "МСТ-Холдингом" компании ЗАО "Империя", которая уже официально принадлежит Сергею Владимировичу Матвиенко (через букву "и").

Информация из налоговой службы эту двусмысленность разрешает: учредителем "МСТ-Холдинг" на самом деле является именно С. В. Матвиенко. Более того, генеральный директор ликвидированной "МСТ-Холдинг" одновременно является директором дочерней структуры матвиенковской "Империи".

Вишенкой на торте, которая, кстати, объясняет дальнейшее триумфальное шествие маленькой "Версии", служит постановление 2007 года правительства Петербурга о выделении фирме в аренду пляжной земли на 49 лет для строительства гостиничного и оздоровительного комплекса. Подпись – губернатор Петербурга В. И. Матвиенко. Что называется, от мамы сыну. На долгую память.

Сын экс-губернатора по крайней мере дважды перепродавал свои активы себе же самому. Хотя в мире бизнеса, особенно не самого белого, это дело обычное. Интереснее другое: как клерки в эпоху губернаторства Валентины Матвиенко умудрились неправильно написать фамилию ее сына и сразу не исправить. Более того, опечатка в официальном реестре ЕГРЮЛ почему-то упорно не исправляется много лет. Но ведь с неправильно зарегистрированной компанией нельзя вести операции! Впрочем, и регистрационные тонкости хозяина "Версии" меркнут в сравнении с тем, что он проделывает с материальными вещами – землей и водой.

Лакомая сказка

В советское время берег в Солнечном (2-я Боровая ул.) был известен как парк детского санатория "Солнышко". В 70 метрах от залива находилось (и пока находится) пресноводное озеро. В центре, на островке, построена детская потешная крепость, на берегу напротив – огромные фигуры, стилизованные под скульптуры острова Пасхи. В народе комплекс так и назывался: остров Пасхи. Рядом стоял маяк с винтовой лестницей. И все это – в окружении сосен. Пускали туда всех желающих.

После постановления правительства СПб КУГИ с легкостью заключил с "Версией" договор аренды на участок площадью более 20 га на берегу Финского залива. "Версия" решила не мелочиться. Еще до получения разрешения на строительство застройщик огородил и сам участок, и озеро двойным забором – внутренним капитальным и внешним из профлиста, прихватив несколько га муниципальной земли, которые в арендный участок не входили. В том числе часть пляжа (1,4 га) Финского залива. Забор шел примерно в тридцати метрах от берега.

Стереть озеро с карты

Само собой, публике не понравилось, что у него украли озеро – водный объект общего пользования, хотя согласно ст. 6 Водного кодекса доступ к нему должен быть обеспечен. Да и утвержденный проект межевания и планировки территории требовал сохранить к нему проход. Но эти ограничения застройщик обошел с некоторой даже оригинальностью. "Новое слово в берегозахватах" – так окрестил его директор Центра ЭКОМ Александр Карпов. Как следовало из ответа Комитета по природопользованию СПб в 2012 году, доступ на берег данного водного объекта обеспечивать вовсе не нужно, так как самого этого объекта… более не существует. "На рассматриваемой территории ранее находился водоем", – гласил ответ комитета. Но теперь водоем "не входит в состав водных объектов государственной информационной системы", так как у него "отсутствуют характерные признаки водного режима". И действительно, с карты Региональной геоинформационной системы (РГИС) озеро исчезло: вместо синего пятна там возникло коричневое, хотя на всех остальных картах озеро было и есть, как раньше. Более того, на озере, в точном соответствии с очертаниями его берегов, был сформирован… земельный участок с кадастровым номером! Каким влиянием нужно обладать, чтобы объявить озеро сушей и договориться с правительственным комитетом о предоставлении "правильных" ответов общественности – можно лишь догадываться.

В последний раз увидеть озеро вблизи и убедиться, что все "признаки водного режима" у него присутствуют, довелось активистам в октябре 2012 года, когда они сломали часть внешнего забора и срезали несколько секций во внутреннем, капитальном ограждении. Как и следовало ожидать, озеро находилось на своем месте.

Примерно через неделю после народного погрома застройщик заделал проходы во внутреннем заборе. Правда, положительный результат у акции все же был: "Версия" решила не переходить пределов дозволенного и вернуть городу самовольно захваченную муниципальную территорию. Внешний забор вдоль берега залива вскоре был доснесен самим застройщиком. Однако внутренний забор остался на месте, и уверения подрядчика стройки ООО "АСК" в том, что "проход к озеру обеспечен", звучали грубой насмешкой.

Против захвата озера выступили некоторые депутаты ЗакСа, но и это не помогло. Казалось бы, тут ее хозяину и успокоиться, и зажить себе в свежепостроенном особняке (скромно называемом "гостинично-оздоровительным комплексом") на берегу озера с видом на залив. Но для полного счастья требовалась бумажка о праве собственности. Зачем, неясно: то ли для пущей уверенности, то ли для облегчения последующей перепродажи. Подтверждением последнего довода может служить факт появления примерно в то же время в интернете объявления о продаже (!) данного участка. Правда, вскоре объявление было закрыто. Возможно, как раз потому, что арендатору не удалось оформить документы о собственности так быстро, как он хотел.

Что-то застопорилось

В 2012 году, построив и введя в эксплуатацию три объекта (особняк площадью 1240 кв. м и две подсобки по 70 и 40 кв. м), "Версия" их приватизировала. А в 2013 году, ссылаясь на святое право собственника зданий, потребовала у КУГИ продать ей за десять процентов от стоимости весь участок. КУГИ вежливо отказал, сославшись на то, что "испрашиваемый земельный участок частично относится к территориям общего пользования".

Спустя месяц "Версия" повторила свои требования. КУГИ снова отказал, но на сей раз аргумент о территории общего пользования почему-то не прозвучал. Чиновники использовали менее железный повод для отказа: "Площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерно больше суммарной площади расположенных на нем объектов недвижимости и превышает площадь, необходимую для их функционального использования". А также пообещали рассмотреть возможность продажи, если ЗАО "Версия" перестанет наглеть и попросит поменьше. То есть вместо безоговорочного запрета приватизации территорий общего пользования, закрепленного в Земельном кодексе, КУГИ ушел на уровень технического торга. Возможно, на изменение позиции Комитета по управлению городским имуществом повлияло заключение (21.10.2013) Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, в котором тот уведомил КУГИ о том, что препятствий для выкупа земельного участка нет?!

Но "Версию" даже предложенный КУГИ компромисс не устроил. ЗАО подало в арбитражный суд иск об оспаривании отказа, который-де "нарушает права и законные интересы заявителя". Суд первой инстанции в марте 2014 года "Версии" отказал, согласившись, что 20 га – это слишком жирно. "Версия" подала апелляцию, заявив, что суд первой инстанции "неправомерно исходил из площади зданий". Кроме того, истец предъявил заключение некоего безымянного "специалиста", который считает, что "предоставление участка в меньшем размере не будет способствовать достижению целей оздоровления и отдыха".

Нельзя не признать, что участок 20 га в большей степени поспособствует целям оздоровления и отдыха хозяина особняка, нежели участок, например, 5 га. Но достаточный ли этот аргумент для того, чтобы забрать озеро у горожан?

Поигрались и хватит

Апелляционный суд вновь отказал "Версии". Видимо, ее вельможному хозяину это надоело. Потому что дальше в деле начинают происходить довольно странные вещи. ЗАО "Версия" подает кассационную жалобу на оба предыдущих решения. При этом в качестве оснований жалобы не значится ни одного нового довода, который не звучал бы в ходе предыдущих разбирательств. Читатель может сам убедиться в этом, сличив тексты всех трех решений, аккуратно выложенные на сайте суда.

Тем не менее суд кассацию принимает и рассматривает. И что же? Внезапно он обнаруживает, что оба предыдущих судебных решения "были приняты с нарушением норм процессуального права". Оказывается, КУГИ был обязан предоставить доказательства того, что 20 га – слишком много для нужд эксплуатации зданий общей площадью 1350 кв. м. "КУГИ в нарушение статей 65 и 200 АПК РФ не представил в материалы дела никаких документов в обоснование своего довода", а также "не привел никаких расчетов площади земельного участка, который вправе выкупить ЗАО "Версия", – заявлено в решении суда.

Вообще-то, когда собственник здания просит по дешевке продать ему прилегающий участок, именно он и должен обосновать "необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади" (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда).

Но все было тщетно: суд совершил поворот на 180 градусов. Да, впрочем, и оппоненты как-то присмирели. Так, ранее КУГИ считал, что часть участка относится к территории общего пользования. Теперь КУГИ же заявил, что это не так.

В итоге осенью прошлого года кассационный суд постановил вернуть дело на новое рассмотрение. Кроме того, суд счел незаконными предыдущие отказы в проведении землеустроительной экспертизы. На сей раз она будет проведена. Услуги ФБУ "Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы" оплатит ЗАО "Версия". Интересно, в чью пользу будет заключение экспертов?

Как делить – по закону или по справедливости?

Специалист центра ЭКОМ Андрей Резников убежден, что часть участка не подлежит приватизации по закону, а другая часть может быть приватизирована только после корректировки кадастрового учета:

– Участок, на который претендует "Версия" (показан на схеме перекрещивающейся штриховкой. – Ред.), находится в двух территориальных зонах: ТР3-2 (для размещения объектов отдыха, гостиниц и пр., 19,35 га) и ТР0-1 (пляжей, 0,7 га). Такая ситуация категорически запрещена Градостроительным и Земельным кодексом, т. е. само выделение участка было проведено неправомерно. Перед приватизацией участок необходимо разделить в соответствии с зонированием. Земельный участок, находящийся на озере (21137А:1, 0,8 га), был образован после исключения озера из водного реестра. Тем не менее в смысле зонирования он относится к зоне А (акваторий), и никакое изменение зонирования здесь не планируется. Приватизировать его, конечно, нельзя. Таким образом, к территории общего пользования, не подлежащей приватизации, относятся и озеро, и его берега (0,8 + 0,7 = 1,5 га). Это подтверждает и утвержденный проект планировки территории, где озеро отбито красными линиями.Часть, относящаяся к зоне ТР3-2, в принципе может быть приватизирована. Ее, конечно, жалко, но тут уже вопрос к зонированию. Понятно, что здесь будет не гостиница, а частная резиденция, но юридических способов отличить одно от другого пока нет, это общая беда застройки нашего города.

Что делать

– Можно попробовать опротестовать решение Невско-Ладожского бассейнового водного управления по исключению озера из водного реестра, – полагает Андрей Резников. – Либо снова его туда включить (для этого потребуется обоснование Гидрологического института). Кроме того, там растут восковник болотный и дерен шведский, занесенные Красную книгу. Если уничтожено местообитание восковника – возбудить уголовное дело по ст. 259 УК РФ.